孙河板块是北京市不多一个先整体规划后开发的低密度别墅板块。位于中央别墅区，邻近望京商圈、第四使馆区和国门商务区，属于温榆河绿色生态走廊的重要组成部分。温榆河两岸的负氧离子含量是市区的20倍。
当瑞府初得孙河这块纯低密规划，容积率仅为0.68的臻稀土地时，设计团队的精“算”师便开始了他们的精心筹谋，从城市到社区再到私属府园，层层规划，让国人心中高门阔府的“庭院”国风生活在这里焕新重生。
国人把山水作为人居的要素，无论皇城选址还是侯门筑府都有自己的法门所在，形成独特的风水学。瑞府参照“依山傍水，藏风聚气”的风水理论，统筹地块与城市、自然的关系。
提到中粮，名震京城的是两座大悦城，西单大悦城和朝北大悦城。然而在北京的住宅开发领域中粮却建树不多，除了中粮万科假日风景和中粮万科长阳半岛这两个由万科操盘的合作项目之外，中粮开发并操盘的项目只有中粮祥云广场和中粮瑞府。
这4个中粮在京开发的项目中，唯有中粮瑞府是总价4900万元以上的顶豪别墅，这也是中粮在2008年摘得祥云广场地块，时隔7年之后，再次独立开发并操盘的一个项目。瑞府紧邻温榆河生态走廊，为了较大限度享受不可复制的生态景观，形成社区在城市上风上水的占位。精“算”师们煞费思量，通过街巷的奇妙布局，保持通往河道的视线无阻挡。
瑞府也是距离城市核心区较近的较后一片低密住宅用地，东距首都国际机场3公里，南距东直门交通枢纽12公里。同时享受城市的便捷生活与绿色生态环境，这是孙河板块较不可复制的资源，得天独厚的优势。
同时，孙河板块可以共享中央别墅区的高端国际化的生活资源，并享受望京商圈、第四使馆区、燕莎商圈的各类高端配套。周边云集16所国际学校、6所马术俱乐部、16所高尔夫俱乐部、10家医院、8座购物中心，满足从购物、教育、健康到社交的全方位生活所需。
可以说，孙河本就是为承载、滋养北京先进豪宅而生的，作为承接中央别墅区的新兴豪宅板块，孙河的价值也许从一开始就已经被决定了。
1项目基础信息
项目总体建筑面积约7.3万方，需配建3.3万方的公租房，整体容积率约1.08。而刨除配建公租房之后，别墅区的容积率约为0.68，达到这个标准已经相当奢侈。
售楼处位于朝阳区香江北路向北1500米，项目一共规划116套住房，除20套叠拼外，剩余产品为面积在460㎡—850㎡之间的合院，具体可见下图：
户型面积770-1400㎡之间，北侧是20套叠拼产品，西侧是42套770㎡的府园别墅产品，中间是41套1067㎡的府园别墅产品，东侧为13套1400㎡的临水大宅，除每户多重私属庭院外，更享有近千平米的邻水景观庭院。目前在售的房源还有合院别墅产品在售，户型建筑面积为468-476㎡、647-683㎡，总价约4900万元/套起。
建筑风格比较偏新中式，按照中粮瑞府的解释这是其独创的「府园」产品，即是指「单层围园，双层筑府」。通俗一点理解，就是中粮瑞府地上只规划了2层，地下1层。在传统设计中，别墅往往都是地上三层的设计，一层规划客卧，二层两个卧室，三层则是宽阔的主人房。
传统的设计层次感有了，但是主人要下楼去会客或者用餐，却比较麻烦，与在二层居住的孩子交流也不畅。所以，近年来地上两层的设计风渐成潮流。中粮瑞府将三层的设计减为两层后，一层除了客卧之外还加了老人房，二层是主人房和儿童房。这种设计比较接近交付使用后的生活实际场景。
地下1层6.4米的层高，也给业主留有再改造的余地。中粮瑞府的样板间里提供了两种风格，一种挑空，一种没有挑空，不同的买房人可以自主挑选。
2项目配套
地段：朝阳区孙河板块，紧邻北五环多条高速直达各大核心商圈，不止是房子，更是自然与生活的一种结合，位居绿色生态走廊重要组成部分。由政府先规划后开发，北京城只有此处。
圈层：高品质马术俱乐部，专业级高尔夫提供不一样的社交圈层。面向领袖大家族的社交平台，更安全的生活保障。
品质：单层围园，双层筑府，整个社区只有116套，内向型院落私密性倍增，符合中国传统“天人合一”。集合传统园与府的精髓，品质生活典范。
配套：紧邻望京商圈与发展20年的成熟高品质中央别墅区，一步繁华，一步寂静，身处自然却畅行无阻。
交 通：中央别墅区紧邻东北五环，距离东三环10公里、紧邻地铁15号线、周边紧邻有京平、京承、机场1、2高速三条核心高速路。
向南可以到达京平高速，500米的适宜距离既保证了项目免受高速主路噪音和空气的污染，又保证了出行的便利。东西贯通三条主路，京承高速、京密路、机场高速。
从北京三四环出发，走京承高速和京密路都可以到达项目，去机场T3也很方便。如果在国贸上班，走京密路，基本上提前1小时出发，通勤状况就会比较从容。高达20万方的商业规划体量足以支撑起片区价值，只不过要付出时间去等待。高端业主看重的国际学校资源，基本仰赖中央别墅区。
园 林：在园林设计上，沿袭了皇城故土的规划设计脉络，采用一山一水、两经三纬、五亭十园、起承转合等设计手法，打造具有东方韵味的创新新古典园林。
西侧南侧以挡墙和地势与外界区隔，园区整体采用台地设计，园区内部比外部高约2米，入口处设计叠石假山，使整个西南的地形脉络连通一气，形成护府之势，配上东北两侧环绕的水系，从大环境上营造出山水环抱的感受。此外，这种台地设计使入园经历了一段从低到高的过程，也是通过循序渐进的空间层次来体现回家的仪式感和礼仪逻辑上的尊贵感，私密性也更高。
3项目样板间
我们说到改善，往往惯性认为指中产客群，但富人在居住上也需要升级，只不过他们的“升级”，为的是“终极”。大部分情况下，富人不缺房子，且大部分已住在豪华宅邸当中，有的是城市大平层，有的是别墅，只不过面积、尺度和形态并非达到理想状态，或者说尚不能称之为终极居所。
在条件成熟之后，随着家庭人口的变化，购买实力的增强，以及人生境界的提升，高端客户开始追寻更符合家族需要的房子、更高品质的房子、更接近理想的房子，因此平添置业动力。
另外，不少客户会选择在同一别墅小区购置多套，给儿女亲人预留居多。希望家族成员住在一起，但各有各的家庭，彼此独立，亲密有间，这是中国式富人的传承理念。
先进别墅的好处在于户型面积大，空间舒适，功能丰富。高端客户的居住升级，其实隐藏着更多元、更细致的功能诉求，这个多数人是想象不到的。
譬如说，家庭人口的增加，不止是居室数量变多，而是居住空间整体系统的同步添加。简单说就是，并非只多一间卧室，而是连带卫生间、衣帽间，甚至家庭厅和室外花园，一并做出均等化分配，这体现为对每一位家人的较大化尊重。
另外，近几年愈发凸显的趋势，也体现在主人兴趣爱好空间的不断扩充和延展上。
回归生活，意味着要有一片精神驰骋的自主空间，或摆文弄墨，或悠然品茗，或瑜伽冥想，或把玩收藏，总之抛开基本的居住功能，供家人放松心境、陶冶情怀，追寻真趣的个性化空间需求在增长，而先进别墅拥有的这种优势，其他物业类型无法替代。
富人里也分圈子，圈子里也分不同偏好。不同的先进物业根据先天资源和后天营造风格不同，犹如人设一般吸引着彼此气味相投的客群。
但整体上来看，越贵的、档次越高的别墅其呈现的状态越“隐”，特别是靠近市区，拥有少有区位优势的先进别墅，更愿意以大隐于市的低调把自己掩映在巨树浓荫之中。
这是一个小众阶层度过初期财富爆发之后，心态归于平和，境界渐次提升的一种人居状态。
但不要被表现蒙蔽，真的探入小区，定会有另一番感受。向外的不张扬，不代表内在的不讲究。建筑的高墙大院，平滑的石材，厚厚的铜门和经得住推敲的浮雕纹饰，一切质感都在告诉你，住在此处的人非富即贵，非同寻常，不可低估，不能轻视。
通过以上观察切口，我们发现，先进别墅客户并非外界所定义的标签化形象，他们拥有更多复杂性。对资产与经济形势的判断，对居住升级的功能需求和家族传承的置业特点，以及审美背后隐含的社会心理和人生状态，都体现出新的变化和趋势。
在此背景下，中粮瑞府作为仅有几栋在售的现房先进别墅小区，少有无以替代，客户在加速入场，把握机会的同时，项目也将很快与楼市依依惜别。
中粮瑞府始创府园别墅的理念，继承传统，但并不复古。将中国文化中的礼与序，与自然、居所相结合，融入时代精神，对应现代“士大夫”的心境，打造的是当代中国府邸+私家园林的新中式代表作品。
目传承府文化“层层递进，长幼有序”的空间礼数，南北进府，东西入园。府园之内，主厅厢房，主园分园，主服分区，进退之间，层次清晰，再现当代大家族生活场景。
身临其境，走在中粮瑞府墅区中，建筑高度毫不压抑，同时绿化繁茂，大树掩映，庭院深深，宁静、清净，略带庄严，似有走在北京东交民巷或府右街的恍惚感，不禁对府邸中的主人增添一份神秘的想象。
五庭十院，巷道相连，邻里相处恰到好处；双层筑府，内向围合成院，私密性俱佳；户型平面展开，放大需求功能，空间比同类别墅增加近一倍，舒展、宽阔、通透。
更为难得的是，内庭院拥有多重园景，每座府园有5—7个纯私密组合院落，与每位家庭成员室内卧室、衣帽间、卫生间等居住系统优质融合，各自一方天地，独立私享空间，关照家人个性化需求。
中粮瑞府的产品特质与总价范围，完全符合高端客户对于优质不动产的定义标准，在当下经济周期中，成为适合持有的资产类型。不仅如此，业主亦有真实用途，不少客户多次复购，为亲人儿女预留房产，再次体现当代家族置业的特点。
4项目户型图
中粮瑞府的设计理念独树一帜，充分利用空间，上二下二格局，单层面积更大，使得房子的利用率非常高！面宽13米，首层使用面积达到297平米，很多合院，联排，类独栋的单层面积都是100-150平米之间。一层设计老人房和书房，连通景观庭院。双厨房设计，中西分离，独立餐厅，用餐环境更舒适，生活更多样。 车位:独立车库，存放4辆车爱车。 2层可以改建三居，搭建，主卧，起居室，儿童房，均为套房设计，三面采光，又与庭院能有互动。层，面积大，有挑空。
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