一个北京普通职员的海外购房之旅

楼市相对论

2018-03-30 07:00:00 ·由搜狐焦点北京新闻中心打造的原创栏目,为行业带来最前线的楼市观察。

我在北京工作,是一个发量不多但还不秃的公司职员,有个不美但也不丑的老婆,这几年攒了点不多也不少的闲钱,打算投资一个不赚(划掉)稳赚不赔的房子。

在公司里打听了几个这些年靠投资房子发家致富的老油条,了解到最近国内一线城市的投资回报率已经不如以往来得高,而且由于限购、限贷、限卖等一系列政策的施行,大部分人即使有钱也买不到房子。

于是和老婆商量了一下,打算在海外投资一处房产。

接下来的时间里,我们看了许多房展会,也听了不少购房讲座,最终罗列出时下最火的几个地区:欧洲、美国、泰国。

我比较中意欧美,但不知道老婆是不是榴莲吃多了,一直鼓动我去泰国,曼谷、普吉岛、芭提雅、清迈,就像绕口令一样贴着我的耳膜蹭。最后,以我答应洗碗一个月为代价,决定先报个团去欧洲看看。

欧洲篇

欧洲房地产一直是投资的热门,从2014年开始,西班牙和葡萄牙的热度就持续上升。因为可以购房拿身份。只要买了房产就可以办理移民,办移民签证后拿2年居留,如果住在这里的话5年一换,如果不住在这里2年一换,居留满10年以后,就可以申请国籍。截止到2016年底,西班牙共吸收投资金额21.5亿欧元。国人投资占比高达34.7%。

但是这几年有大量投资人涌入,所以房产资源在减少,房价也在不断上涨,一刀刀割在购房人的心上。西班牙房价均价在2017年第二季度至每平方米1429欧元,上涨了3.2%,连续第六个季度同比上涨 。根据葡萄牙《dinheiro vivo》报道,从2018年2月计,预计葡萄牙房产价格在未来12个月将平均增长4%,预计在未来五年期间,葡萄牙房地产市场将以平均每年5%的速度增长。

今年春节,我跟购房团到希腊看房。希腊和两牙一样,是个可以靠投资买房拿身份的国家, 购买25万欧元或以上房产就可以申请。2017年,希腊一共对外发放了2305份永居卡,中国申请家庭以获得1011份、43.8%的占比稳坐全球第一的宝座。

现在希腊的房资开发程度还不高,空房比较多,房价也不高,与国内房产相比,希腊房产价格与国内二三线城市房价相当。据全球房地产价格指南发布的数据,希腊高端房地产均价为每平方米2700欧元,2万人民币,远低于周边其他发达国家。与北京房价对比,一个区位于雅典市区的西部,距离市中心5KM的三居室公寓,约25万欧元,194万人民币,而在北京通州一处三居室均价在630万左右。

这次回来之后,购房成交率居然达到了60%,真是让我大跌眼镜!我怀着仰望土豪的心情采访了一下那些成交的购房人,发现大多数人都觉得价格便宜、合理、性价比高,就买了。

一个同去的工程师跟我说:“二十五万欧元就能买上几套,也就两百万人民币啊。在北上广,连个一居室都买不起。”

“现在希腊房产市场还没完全开发出来,商品房也好,商铺也好,都是大众能承担起的。”

有海外房产代理机构人员给我建议,除了以上三个国家,法国和英国也是很好的选择,英国的教育资源优厚、绿化好,且现在市场比较稳定,不容易出现大起大落,对心脏好。

美国篇

除了欧洲,美国的房地产投资近几年来也比较稳健。美元资产坚挺,购房后有一定升值空间。

我先去了佛罗里达州。这座城市是典型的度假城市,房价还算便宜,城市街道干净,环境优美。我们看了一座六房间的两层别墅,价格约60万美金。这种类型的房子价格区间在35-79万美金之间,如果放到国内的一线城市,这房子估计要在3000万以上了。

除了佛罗里达,还有德克萨斯州和纽约,也是美国海外购房的热门区域。

德州的移民很多,其实不只是海外购房人,很多美国人也乐意去德州购置房产。那里税率比较低,而且地大物博,路上树木葱郁,不见高楼大厦,房子们都隐秘在树林中。

纽约的话,缺点是房价高,但优点就是不会贬值,就像北京一样。而且纽约是国际大都市,很值得投资。

但有一点值得注意,就是这几年美国的投资政策不太友好,正在不断收紧,购房也好,移民也好,门槛都在不断提高。一个同行大爷话糙理不糙:“要么你就尽早进来,要么你就别进来。”

泰国篇

看了不少房子,老婆对我的眼光不甚满意,铁了心要去泰国看房子。我们咨询了一家海外地产的经理,她问得事无巨细,连经理昨天吃了什么都快给她问出来了。

经理说,国人眼中的泰国就是一个旅游国,所以此前很长一段时间,国人的投资态度都不积极。反倒是一些欧美人、日韩人、俄罗斯人多在泰国买房养老、度假。但是这几年泰国的大环境发生了变化,成为“一带一路”沿线国家,启动昆曼铁路建设,尤其是泰政府加强对东部沿海的基础建设,给泰国迎来了黄金十年,发展迅速。

老婆喜欢邓丽君,所以她对清迈情有独钟。据说当年邓丽君就选择在这里养老建居,这里节奏慢、生活环境舒适、有瑜伽、空想等适合养生的活动。不知道是不是因为这一点,国内有一大票中年女士都对清迈怀有情结。而且这里物价便宜,房价均价在8000~9000人民币。

普吉岛是个旅游成本较低的海岛城市,经理告诉我们,国内购房人主要有两种,一种是投资型的,因为那里不管是旅游旺季还是多雨的淡季,店面的租金都比较稳定,收入有保障;另一种是喜欢去那里旅游度假的,在那里置办一小套房产,方便又舒适。经理补充说,近海区域的房价最近长得比较凶,临海的地皮有限,而且那里只能盖8层的房子,供不应求。

至于芭提雅,将来要被打造成国际旅游城市,租售比较高,海边更甚。因为泰国法律规定土地归个人所有,所以开发商拿地越来越困难,导致这里房价比较贵。

曼谷是首都,也是泰国人口最密集的地方,有很多正在规划的地铁线路,就像多年前的北京一样。这里的房价很高,均价在3-5万,国人最喜欢的购房区域是中国驻泰大使馆所在的区域,均价在4万。也正是因为价格过高,有不少投资者望而却步。

相比于欧美国家,泰国的购房投资门槛比较低,不止北上广深等一线城市的购房者,二三线城市也有很多人在考虑泰国,不管是投资、度假还是养老,都是不错的选择。

接下来老婆还问了买房流程、税费、相关法律规定等诸多问题,以致于经理一度以为我们马上就要交钱拿房了,于是态度异常积极地进行了解说。

比如期房的首付是25%-30%,尾款在交房前支付,如若不想付尾款可以在交房前卖掉,但总价部分的增值可以变现;

比如养房成本,不像欧美有1%-3%的高额房产税,泰国的养房成本只有物业费这一项,大概在40-50泰铢每平,相当于8-10人民币。

比如建议我们买公寓,不建议买别墅。在泰国,外国人不能购买带土地的别墅,就连买公寓,也只能买一个项目里49%的套数,以保证泰国人对土地的持有。

在考虑户型、面积的时候,我发现泰国房产面积的计算方式和国内不同,他们计算的是使用面积,而国内是建筑面积。这样算下来,在泰国60平的房子大概等同于国内80平左右的房子。而且泰国的房子都是精装修,电器家具俱全,相当于拎包入住,实在是划算。

综合考虑

综合我们两人的意见考虑,欧洲市场中,英法房地产市场成熟,拥有稳定的投资回报;希腊房价目前较便宜,正在触底反弹,2018年希腊房产上涨也将成为必然,对于希腊买房移民申请者来说,当下的机会绝对不可错过,且高端住宅意向的购房者值得注意;双牙房价持续上涨,若无强烈投资需求可观望。

美国市场中,佛罗里达和德克萨斯房价较合理,且环境优美,适宜旅游度假,是不错的投资选择;而纽约房价较高,资金基础较薄弱的投资者需谨慎。

至于泰国,目前定位多为养生、养老、度假、旅游。

清迈节奏慢,生活环境舒适,物价低,适合养老投资;普吉岛的房产租金稳定,更适合出租,有出租意向的投资者不宜错过;芭提雅指向国际化旅游,房价正在上涨,宜早不宜晚;曼谷房价较高,资金基础薄弱者投资需谨慎。总体来说,泰国投资门槛低,与国内交通方便,是不错的选择。

现在海外购房已经成为一种趋势,但是世界那么大,让人眼花缭乱,到底如何选择投资国家,如何规避政策风险,是值得大家持续关注的话题。

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