这一段时间，“楼市小阳春”的征兆，把许多人撩得心急火燎的。
苏州地王频出，深圳成交猛增，呼和浩特3月份二手房价同比暴涨20%……到底是要卖房炒股，还是要清仓买房，再次成了中产阶级的灵魂拷问。
今天，人口正在往三大都市圈加速迁移。中国楼市的底层逻辑，变成了小城市的房价全面日本化，大城市的房价全面香港化。
京津冀、长三角、大湾区这几个地方，有着庞大的刚性需求和养老需求。现在，面对楼市复苏的迹象，很多人更想快点买票上车了。
而前阵子，你黄局长的一篇爆款《北京在喊穷，上海在膨胀，广深在拆墙，中国超级城市的新变局》全网阅读量超过千万，引起精英阶层大讨论，每天都能收到不同大佬的反馈。
当时我就明确的提出，北京对标华盛顿，上海对标东京，广深对标大旧金山的格局，越来越清晰了。
国家意志与市场力量的相互交织，正在深刻重塑着当前中国三大城市群的面貌。很多人问我说，这会对环京、环沪、环广深的楼市产生什么样的影响？在三大都市圈如何投资，才能实现财富的保值增值。
所以，我又写了这一篇文章，揭晓答案——
01
上海正在选择东京模式，未来其人口分布，将从圆心状变为发射状。
这对于外围的楼市无疑是一种利好，因为这会带来刚性需求和养老需求的外溢。总体而言，在长三角投资应该是苏州无锡 > 宁波 > 嘉兴南通。
从这张表可以看到，06年至17年苏州小学生人数从35万人增到73万，势头凶猛，而无锡是略增，宁波是停滞，南通嘉兴是负增长后有所回暖。
比起常住人口，小学生人数更能反映每个城市人口流动的态势，因为常住人口每年都会公布，按照地方的人力财力，很难想象基层会花大力气去调研，很多时候是估算出来，而且对常住人口地方上也有修正的冲动。
从这个指标出发，你黄局长较看好苏州无锡。宁波虽然是计划单列市，力量等级较高，但是这几年小学生人数一直在减少，说明竞争力正在减弱，其重化工、钢铁、汽配等支柱产业不像以前那么风光，需要我们进一步的观察。嘉兴南通这两个地方，是户籍人口跟常住人口严重倒挂，充满不确定性，没必要去冒险。
如果我们进一步缩小范围，只看昆山、太仓、平湖、嘉善、启东几个卫星城，你黄局长只有一个建议——太仓。这特别是一个价值洼地。
我们先看这张图片，你发现没有，环沪几个卫星城的房价跟GDP形成了非常紧密的正相关关系。昆山GDP 3832亿元，一手均价1.7万。太仓GDP1330亿元，均价1.6万。启东GDP1063亿元，均价1.5万。平湖、嘉善则依次递减。
GDP高房价就高，GDP低房价就低。这是符合我们的基本认知的。但现在有越来越多的迹象显示，大都市圈时代的卫星城，房价将不再由其自身的经济水平所决定，而是要看离超级城市有多近。
这个规律，在深圳身上得到了验证。
我们看这张图片，东莞凤岗的GDP只有289亿元，远远比经济中心虎门、政治中心南城要低，但凤岗的房价却反而是较高的，一手均价要到2.3万，部分楼盘甚至卖到了3万，比东莞市中心的房价还要高。
为什么会出现这种情况？
不多合理的解释，就是凤岗离深圳实在是太近了，它是东莞所有镇街当中离深圳市中心较近的地方，承接了较多的外溢需求，有较为强劲的购买力。
凤岗离深圳政治中心直线距离大概25公里，离经济中心南山区大概30公里。而太仓离上海市中心直线距离也就是35公里，相差并不太多。
凤岗都能卖到3万，太仓为什么不可以呢？这里特别是一个价值洼地，理论上还有很大的上升空间。万事俱备，只待长三角一体化的春风，呼啦啦地吹起来。
02
我们可以把环京分为两个板块。
一个是临通州板块，包括三河，大厂，香河，俗称廊坊北三县。一个是环雄安板块，包括霸州、高碑店、永清、徐水，号称环雄安四小龙。
较近雄安正在蠢蠢欲动。5月7日，雄安新区拟征收河西村与龚庄村两个村的“全部土地”，面积共约158.86公顷，这标志着千年大计的征迁安置工作正式启动。
自两年前横空出世之后，雄安就一直在潜伏，没有太大的动作。现在，雄安真准备“出发”了。
而“环雄安一带”更是急不可耐。像保定徐水就化身征地狂魔，短短20天内征地万亩，事涉17个村庄，一副甩开胳膊准备大干一场的架势。据央广报道，这里头发生了好些“挂羊头、卖狗肉”的事情，说是要弄成植物园、景观带、中小企业园等，与雄安协同共进，其实较后都成了豪宅和别墅。
好一片沸腾之势，仿佛两年前环雄安楼市翻一倍的“壮观景象”又会再次降临。对于环雄安板块，你黄局长就一句话，打死也不要去——
作为千年大计，中央往雄安注入势能，短期内对周边的楼市确实会有刺激。但长期来看，环雄安一带具有不确定性。
从世界范围来看，超级城市为了缓解城市病，通常会采用市场化的手段“赶人”，就是把房价弄得很贵很贵，承受不了的人自然就被挤压出去，这是不多有效的疏解方法。
采用行政手段赶人的极为罕见。二战后的伦敦干过，在外围弄了绿化隔离带，结果失败了。70年代的东京也干过，把产业、行政结构迁到外围，后来也失败了。因为人口往超大城市集聚是自然规律。你完全无法确定，强行疏解之后，会不会又重新回流到中心地带。
所以环雄安一带，长远来看并不稳健。相比之下，你黄局长更看好临通州板块。
之前有很多朋友问我，北京会不会把廊坊北三县吞下来，纳入帝都的行政版图，我可以明确的说，短期内是特别不可能的。
1. 北京的城市规划提出，要将人口规模控制在2300万人以内，现在已经有2150万，几乎快顶到天花板了。如果把北三县吞下来，人口就会超标。而这份规划是中央、国务院共同批复的，属于高层意志，轻易不会更改。
2. 京津冀的协同发展，是为了消除环京贫困带，带领河北这个小兄弟共同富裕，向全世界证明我泱泱大国的首都，没有灯下黑。如果廊坊北三县是通过变成北京而致富的话，就证明不了这个事情。因为那是北京富了，不是河北富了。
虽然燕郊成不了北京，但它还是很有优势——
从长远来看。按照亚洲排名前列大都市东京的经验，在城市化的加速阶段（1925-1965），人口往东京集聚，离市中心10-30km的区域人口增长较多。
在城市化的成熟期（1965-1985），由于市中心地价太贵，且大量木屋的容积率过低无法承载过多人口，很多人住到了城市外围，30-50km区域的人口增长比市区还要明显（参见《轨道上的世界》）。
很显然，北京已经走到了这样一个阶段。三环内存在大量低容积率的胡同四合院，房价也贵到宇宙排名前列，未来势必会有大量人口填充到30-50km的区域。
不过，帝都的北向、西向都是生态涵养区，难以发展为一体化的建成区，唯有东向、南向才是突破口。
廊坊北三县，就处于东向30-50km的圈域，按照都市圈的发展规律，这里也该起飞了。
从短期来看。我在《中国超级城市的新变局》里说过，未来通州是北京，五环内才是首都，东西两城，则是大国的权力中枢。
通州被定为北京的城市副中心，市委市政府已搬了过去，大量一体化的基础设施正在建，往临通州板块注入了强大的势能。这一轮疏解非首都功能，是中央下的命令，属于政治驱动，所以速度会比较快，短期刺激性也较强。
如果你是刚需客，对于燕郊就不要再犹豫了。现在就可以入场。
03
从经济上来看，粤港澳大湾区的增长潜力，可能是三个城市群当中较大的。因为京津冀讲究政治地位，长三角同质化竞争严重，而大湾区的互补性较强。不过从房产投资的角度来看，大湾区的坑还是比较多的。
都说房价短期看金融，中期看土地，长期看人口，一个城市的人口吸引力决定了一个地方的房价天花板。那么，我们怎么判断一个城市是否具有吸引力呢？
国际上有一个通行指标，即经济占比全国/人口占比全国，当数值大于1的时候，说明这个地方收入水平跑赢全国平均线，人口会源源不断涌来，反之则低于平均线，人口会流出。
根据智谷趋势的统计，江门和肇庆的人口吸引力数值分别只有0.82、0.97，长期来看难以找到接盘侠，所以我们一定要避开这两个城市。
而惠州这个地方，因为临近深圳，又不限购，这两年的交易非常火爆。2018年其一手住宅成交14.9万套，排名大湾区第二，比广州、珠海加起来还多。
虽然惠州的人口吸引力数值为1.31，表面上看好像有可持续性，但据你黄局长的观察，惠州遍地都是雷。
理由有二：
1. 按照大东京的经验，50公里是形成双城生活都市圈的极限距离。而惠州紧挨深圳的地方，叫做惠阳区，离鹏城市中心直线距离就超过了50公里。让那些买不起南山、福田一间房的刚需客，跑到这里买房住并不太现实。除非本身就在龙岗片区工作，距离还能再近一些。但这群人的数量，相比惠州庞大的住房供应量来说还是少了，所以未来惠州的房子并不好套现。
2. 深圳有600万套小产权房，占比全部住房市场的60%以上，现在仍有超过一半以上的人住在小产权房中。而且价格还不算贵，从几十万到一两百万都有，刚需客的选择性很多。很多年轻人并不愿意将生命消耗在路上，所以宁愿买小产权房，也不想大老远跑到惠州去。
长期来看，在惠州投资可能保值没问题——毕竟还是很多人在深圳买不起房，无法将父母接到身边养老，所以在惠州有一定的养老需求——但赚大钱的可能性不大。
在环广深这个地方，你黄局长较看好的地方是东莞，其次才是佛山。
虽然东莞的GDP是8000多亿元，比佛山的近一万亿要弱。但有一种观点认为，东莞是由深圳来辐射带动的，佛山由广州来辐射带动的，深圳与广州的各种发展潜力，就决定了东莞与佛山天花板。深圳势头很猛，所以东莞有可能会赶超佛山。
我还是认可这种说法的。你想想，华为把制造和研发环节都放到了东莞，为什么不是惠州，不是中山（深中通道即将开通）？这背后肯定是深思熟虑过的。如果你看不懂，那你只管跟着较聪明的公司下注好了，大概率不会有错。
在这个充满不确定性的时代，我们不多能做的，就是睁大眼睛，寻求较优的配置。如此，我们才能对冲未来可能会来临的风险。
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