但这样尴尬的情况在北京出现了，朝阳将台0013（驼房营）这宗被寄予厚望的“尖货”，临时叫停，市场纷纷猜测怎么回事的时候，官方只给出了简单的通知。

01

先还原一下现场。

朝阳将台驼房营地块，报名阶段有三家企业：中建智地+太古联合体、中海新城、华润。线上报价阶段，华润没有出价，中建智地和中海新城表示出了报价意愿。到了现场取号环节，只有中海新城领了号牌，就在大家以为中海要底价拿走驼房营的时候，工作人员宣布暂停出让。

所以，有理由相信，

朝阳驼房营地块绝对不是没人要。

市场推测，是因为现房销售新政落地后，75亿的地价加上约5亿的体育场馆配建成本，资金沉淀周期被拉长到两年半以上，资金成本压力大。

不过有意思的是，中建智地+太古联合体原本是这块地最笃定的买家。合资公司在挂牌当天就注册好了，注册资本75.21亿和起始价分毫不差。

此前，公众号798守夜人曾经记录过该板块下，F中建一局和太古地产合作的轨迹。点击穿越

我也搜了相关报道。

公开信息显示，7月31日，北京兴太房地产开发有限公司的公司注册成立。

显然，将台0013地块，中建和太古老早就规划好一起合作开发。

但计划赶不上变化，7月28日，6家房企254轮激烈竞价，把距离将台0013一公里左右的酒仙桥地块价格抬高了25.84%，楼面价来到8.11万/㎡。

于是，当时间来到9月，朝阳北现在楼面价涨了，竞争对手多了，这笔账确实需要重新算了。

而中海新城，刚刚在酒仙桥花了46.8亿拿下0013-1地块，又在广渠路砸了84亿，如果今天再拿下驼房营，一个多月内就要掏出超过200亿。即便中海资金实力雄厚，在现房销售的新规则下，这种节奏也需要重新评估。

所以这么看，似乎也就合理了，大家都想要，但是要重新算算账。

当下这个市场，里子比面子重要。

这句话对房企适用，对政府应该也适用。

将台0013这块地的位置和地块朝向是优于之前中海新城溢价25.84%拿下的酒仙桥0013-1地块。

将台地块有“河景房+商业体+体育+颐提港+成熟居住区+客户厚度”。酒仙桥楼面价8.11万/㎡，而这里的起始楼面价是6.2万元/㎡，底价卖掉吗？

所以，我个人推测，溢价率为零应该也不符合区里的预期，中海也没能用6万+/㎡的价格拿走这块宝，所以等一等应该是最好的选择。等北京的细则落地、等市场情绪稳定，再择机重新推出。

OK，以上都是推测，大家看看就好，总之就目前的情况看，可以肯定的是，朝阳北这宗地并不凉，相反，很热。

02

与将台0013地块的冷清形成鲜明对比的，是顺义温榆河的激烈。

华润对这块地的态度，从报名那一刻起就非常明确：守土有责。

它操盘的北京润园就在隔壁，过去一年网签超过80亿，地价覆盖率134%，是整个中央别墅区最漂亮的成绩单。如果让懋源+金隅拿下这块容积率1.01的低密宅地，不仅等于把一个同量级的对手放进自己的腹地，更可能动摇华润在温榆河板块的定价权。

所以华润从一开始就摆出了“志在必得”的姿态。而金隅+懋源联合体也绝非陪跑——懋源在顺义有云纪项目，在豪宅赛道上有自己的产品逻辑和客户积累，金隅则是国资平台，资金底气足。两家在广渠路地王的争夺中已经磨合过一轮，这次在温榆河，是真刀真枪想拿。

174轮的竞价，17.47%的溢价率，最终华润以82.993亿落槌。住宅楼面价从起始的3.5万/平米左右被推高到4.13万/平米。

这个价格，比润园地块的成交楼面价高出了约18%。

华润拿到了地，但也付出了溢价。在现房销售新政的背景下，这17.47%的溢价背后，是对温榆河板块长期价值的重估，也是对自身操盘能力的又一次押注。

03

新政之后，土拍的逻辑也变了。

两宗地，一停一抢，看似矛盾，实则指向同一个趋势：

开发商的算账方式变了。

温榆河为什么还能抢到174轮？因为它的产品逻辑被验证过，客群清晰，“老钱”的购买力有确定性。即便现房销售拉长了回款周期，但华润在北京润园上已经跑通了“低密豪宅+小步快跑”的操盘模式，它对自己的现金流管理有信心，对板块的客户厚度有信心。

而将台0013地块为什么暂停？75亿的总价，6万平米的体育场馆无偿配建，加上现房销售的资金成本，任何一个变量都足以改变项目的盈利模型。中建智地和太古有长期协同的逻辑，但他们也需要一个更友好的价格窗口；中海有实力，但在连续拿下两个大地块之后，再吃下第三个，需要更大的战略决心。

最根本的变化是：过去，一块地能不能拿，核心看能不能快速回款；现在，一块地能不能拿，要看开发商有没有能力把钱压两三年，同时还要在产品、运营、交付上经得起现房销售的检验。

今天的土拍有意外，也有收获。

理性，正在以一种不太好看但足够真实的方式，重新回到北京土地市场。