中信银行停发北京房抵贷的潜在信号

2月底,中信银行暂停了200万元以上个人房屋抵押贷款业务,此次暂停的个人房屋抵押贷款并非个人住房按揭贷款,而是以个人名下的房屋为抵押品向银行申请的个人消费贷款或经营贷款。根据银监部门规定,个人房屋抵押消费贷原则上不超过100万,此次中信银行暂停的是俗称的“房抵贷”。

中信的房抵贷产品具有额度较大、授信期较长、审批较快的特点,近年来已逐渐成为该行的重要业务,并在业界具有较强的影响力。中信银行2017年半年报显示,该行住房抵押贷款余额4825.51亿元,较上年末增长14.72%,增量占全部个人贷款(不含信用卡)增量的56.14%;报告期内个人住房抵押贷款新增623亿元,占全部新增贷款的29.23%。

分析此次中信房抵贷停发的原因,主要是房价降温、商业银行资金的紧平衡以及严控资金违规流向房地产市场。在以抑制加杠杆购房的“3·17”新政实施的一年时间内,北京楼市房价降温明显。当前北京商品房市场已进入存量模式,2017年二手房成交量是新房成交量的3倍,且新建商品房因受限价影响不能较好反映市场交易情况,因此二手房成交量与成交价格具有较强的代表性。数据显示,2017年北京二手住宅交易量为13.43万套,同比下降49.8%,其中“3·17”新政以后的4-12月月均成交量0.93万套,仅为新政前的55.9%;楼市素来有“量在价前”的原则,成交量的下行也带动了北京房价的下行,链家提供的数据显示,“3·17”新政后的2017年4月,北京二手房平均成交价达到历史高点的6.95万/平,到今年1月,二手房平均成交价已下降至5.95万/平,下降幅度达到了14.4%。

在以二手房交易为主的存量房市场上,卖方以个人为主,市场降温主要体现在成交量下跌幅度大于房价下跌幅度,历年来屡调屡涨的房价会让大部分个人卖房者短期持观望态势,只有少数急于出手的房东会主动降价,也就是有价无市行情。但“春江水暖鸭先知”,有价无市行情最先影响的是二手中介的生意,新政后北京中介已开始主动收缩门店数量;其次影响的是商业银行,商业银行为避免坏账风险首先会降低个人房屋抵押贷款的授信额度,比如在房价上升通道房抵贷额度可达到房屋评估值的8-9成,房价下行通道则会降至6-7成,此次中信停发北京住房抵押贷款既是落实国家防止资金违规进入楼市投机,更重要的则是考虑为避免房价继续下行带来坏账增加,属主动防风险之举。

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