冯国亮:房地产税立法倒计时!

冯国亮

2018-03-09 06:15:17 ·全国首位职业购房导师冯国亮为你解读楼市趋势与置业投资策略。

房地产税一直是热点话题,众说纷纭,有大V年前还在讲“房地产税永远出不来”,某著名财经评论员也认为“现在推出房地产税的可能性等于零”。

“狼来了”的故事讲了一年又一年,不过该来的终究会来。

今天上午举行的记者会中,副部长史耀斌就房地产税问题回答记者提问时的要点如下:

会按照中国国情合理设立房地产税制度

它的作用主要就是调节收入分配,特别是个人财富的集聚,起到促进社会公平的作用。同时,筹集财政收入,用来满足政府提供公共服务的需求。

全球房地产税四个共性的制度性安排:

一是所有的工商业住房和个人住房,都会按照它的评估值来征税,也就是按照评估值来征税。

二是在所有国家的房地产税制度安排里面,都有一些税收优惠。比如可以作出一定的扣除标准,或者是对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。当然具体的方式不一样,水平不一样,但是都有一些税收优惠。

三是这个税属于地方税,它的收入归属于地方政府。地方政府用这些收入来满足比如说教育、治安和其他一些公共基础设施提供等这样的一些支出。

四是因为房地产税的税基确定比较复杂或者非常复杂,所以需要建立完备的税收征管模式,这样才能够使房地产税征得到、征得公平。

目前,我们正在设计、完善,同时再进行论证和听取意见。

我们会参考国际上共性的制度性安排的一些特点。

从中国的国情出发来合理设计我们房地产税制度。比如说合并整合相关的一些税种,再比如说合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。

房地产税立法进入倒计时

人大发言人张业遂:加快房地产税立法是中央提出的重要任务,由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

全国社保基金理事会理事长楼继伟表示:预计房地产税立法草案今年将进入人大审议。房地产税这么长时间未推出面临挺多技术性问题,单单征管一项要弄清就不容易,税收征管法需要做相应修改。

两会报告中明确提出“稳妥推进房地产税立法”, 综合来看可做以下判断:

一、房产税是一定要征的,在法理和程序上已基本达成共识,设立房地产税已经没有障碍,进入了立法推进的新阶段。今后的焦点是什么时候征收,以及如何征收?

二、“争取早日完成”说明时间上有紧迫性,加快房地产税立法是中央提出的重要任务,根据2020年要完成税收法定原则的任务,房地产税立法也将在2020年前完成。

作为本届人大的重要立法任务,房地产税的起草、论证、立法乃至实施,可能都会在五年之内完成。

三、房地产税立法涉及到对现有税费的清理、归并以及整个税制的调整,有一些税收优惠或减免,在合并整合交易环节税收的同时,增加持有环节的税收,是在现行税制和收费体系下的再设计。

四、房地产税直接影响公众利益,因而备受关注,这可能是最难办的一部法规,立法过程也会有各种阻力,因而3年内全面落地可能性不大。

五、房地产税属于地方税种,按照评估值来征税,意在解决地方政府的“长期饭票”,调节社会财富分配,另外还可以作为长效机制调控楼市,可谓一举多得。

房地产税不等同于房产税

在房价的构成中,围绕房地产的税收及土地费用很多。广义的房地产税是一个综合性概念,即与房地产有直接关系的税都属于房地产税。

如企业拿地阶段有契税、印花税;建设阶段的建筑业增值税、印花税、土地使用税;销售阶段有增值税、印花税、房产税、契税等;二手房交易,还有增值税、个税、契税、印花税等。

目前这些税费集中于建设交易环节,而住宅持有环节基本没有税赋,囤房成本很低,很多人买房后也不愿出租,甚至闲置多年未装修的房产也很多,形成资源的严重浪费。

增加持有成本,可以降低住房投资性,促进更多住房进入市场领域流通,增加市场供应,稳定市场供求关系,因而是大趋势。

其实在房地产制度建立之初就考虑税费平衡问题,那么自然顺理成章,如今这些税费重新调整,一是很复杂,二是买房时交了各种税费,再增加新税费变相从兜里掏钱,难免会有争议。

房地产税推出时机节点及其影响

开征房地产税的首要前提是立法,北京大学法学院教授刘剑文解释过,开征新税种一般要七步走:

1.法律草案起草。2.公开征求意见。3.经国务院常务会议审议通过。4.全国人大常委会审议法案。5.全国人大常委会审议法案,一审、二审后还要公开征求意见。6.在全国人大或者常委会表决前还要经过专家对某一方案评审会。评审会通过后才能提交全国人大常委会或者全国人大表决。7.表决通过后才付诸实施。

按照这一程序,房地产税立法才起步,表决通过最快也要两三年,目前能看清楚的只是基本原则,其它还会有变化。

其次是中央和地方的财权事权彻底梳理,如今已经在推进中,应该没有太大障碍了。

根据钟伟做出的估算,房地产税初始运行期征收数额,不及目前房地产税费总和的零头,远不足以抵补土地财政的亏空。考虑替补的渐进性,同时作为房地产长效机制的重要组成部分,推出时间不会无限期拖延。

一二线城市肯定将首波落地实施,相比征收难度较大的三四五线城市更依赖土地财政,因而房地产税的征收将影响不同城市的发展前景。

不同城市、不同家庭及住房条件差别化征收,影响自然也会千差万别。

房地产税并非抑制房价上涨的直接工具,不过短期内还是会影响民众预期,对市场情绪产生一定的冲击,尽管这些年只是一个传说,但也能影响部分人的购房意愿,波及房地产资产配置,因而能够对房价上涨起到一定抑制作用。

房地产税开征覆盖面远低于预期

房地产税是小税种,开征覆盖面远低于大家的预期,农村家庭以及90%以上的城镇城市家庭不会受到明显冲击,可以说对大部分人,对普通居民的生活不会产生多大影响。

影响较大的主要是在大城市拥有多套房的部分富裕家庭,以及投资房产较多的群体。而这些人大都很聪明,肯定会根据房地产税征收方式找漏洞及早做调整。。

各地政府对具体税率水平、开征办法会有相当大的自主决定权,实际税率的可能区间预计在0.4%-1.5%之间。

房地产税在其它国家作为财产税来征收,是不动产登记的产权人,拥有这样的财产,就应当缴纳财产税,没有太多例外。而国内有些家庭住着之前分配几百平的大房子,能实现公平征收吗?

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