任志强,孙宏斌已经把2018年之后的房地产说得很清楚了!

盒子地

2018-04-01 12:47:00 ·-

        年初的地产业,一个是变动,一个是焦虑,行业变化实在太快,人事变动也很大,形势趋势迷茫未知,大家对未来的楼市是看不清楚的,对于策略的把握和判断也会不知所措。

        这个时候,大家都很想听听业内的大佬怎么看,标杆房企在想什么做什么,从中找一些方向。尤其是敢于放炮的那些人,比如任志强,比如孙宏斌。

任志强:资金第一位

任志强:

对于开发商来说,我看今年资金是第一位。

如果你的资金周转情况发生困难,你要想靠融资去解决可能会比以前差。1月份我们可以看到2.9万亿,其中有6000多亿是住房信贷,比去年多,是因为去年12月都签了,因为没额度,所以在1月份才放,所以看起来多。 前六个月可能银行贷款能保证,后面要没额度怎么办?你更完了,那就看你最后现金能不能顶住,一定要熬到最后给放开。中国有个习惯,就是通常熬住就放开,哪一届政府都是一样,但是只要它地方债务问题和其他问题不发生金融风险,他也不会轻易给你放,这是今年大的趋势。

今年可能房价下降的城市会增加,从1月份看增加了大概2、3个。

51个城市是上升的,但是比去年少,但是房价下降的城市增加的时候,不等于所有价格下降。

2014年我们整体销售下降,但2014年房价是上涨的,因为有些3、4线城市没限购的房价还撑着。所以降幅下降,不等于房价不涨,现在上涨4%到3%,就从整个全面情况下,房地产整体要下降的可能性不大,有可能熬不住就放开。除了房价调整的一些情况,销售今年肯定也会下降,仅仅在棚改的数字上面,去年大概完成650万。今年任务是590万,地方财政坚持不住完成540万的话,可能差100万。100万套是什么概念?去年全年的目标是700万套,那么要这么算的话,就是8%到20%之间的销售量下降。至少8%,要多的话销量占到20%。什么意思?就是从16.9万亿要去掉20%的话就是回到2014年的销售面积。你们不要以为还有十几亿的下降面积,那就看你的企业,能不能在中间把你的楼盘占领相关地位。

那么总量下降的情况下,就考验各个企业的独立作战能力,你的企业项目好不好,价格合理不合理,或者说位置合理不合理,GDP掉下来的时候,可能政府还是会关注房地产。

今年我们估计房地产增幅会很低,大部分测算都是在2、3之间,去年6.5%到8.5%之间,那今年会下降。如果下降的话,那么对GDP影响可能会有较大,我们去年大概在6.9里面占0.4个点,加上其他产业相关的话大概要占到0.7个点。今年我们估计会下降0.25或0.36,我们大概在GDP的增速里头大概能达到0.1左右,那么就是在6.9里面我们就去掉了0.3。如果其他行业在受到影响的话,有6.5以下,所以很多专家测算在6.6-6.7的样子,我觉得可能还要低。

那么在这样一种情况下,就看你企业能不能熬住,其实就是谁能熬住的资金,熬过最难的一段时间。就是要控制金融会议的风险。拿捏之间就是开放和不开放的过程。我们2014年以后,不得不把42个城市限购取消了,那么就产生了一个归纳的过程或者去库存的变化。

但现在实际上库存压力不大,地方债务的压力要大于库存压力,这是一个基本判断。

但是所有的金融政策变和不变,要看最后调整的结果。我希望大家更多的关注,如果能做的比较大或者比较好的修改的话,或者有利于城市化发展的修改的话,下一路高潮可能就在今年年底或者明年再会出现,如果不做这样的修改的话,或者这两个文件会议最后结果都是让大家失望的话。GDP可能下到6.5一下,情况不完全透明的情况下,只能做这么一个初步的判断。

林中:从规模到质量

1.整个行业未来几年会成高杠杆高负债向去杠杆降负债的模式转型,剩下来的房企会越做越实。

2.之前大家都在关注规模,而当众多房企规模突破千亿之后,房企在未来更应该关注质量。并且“千亿以后,要持续增长,企业核心竞争力是文化、组织、机制、人才和管理……

3.其中,战略执行力会是未来千亿房企的核心竞争力。战略执行力是基于战略的文化、组织、机制、人才和管理,涉及到企业的稳定和效率等,大型企业拼的就是这个。

4.战略执行离不开一支牛逼的团队,这也是为什么房企都在拼命高薪挖角的原因。房企要转型,形成共同语言是最基础的一步,没有这最基础的一步,再好的项目也会失败。

5.500-1000亿的企业,如果你总踏不准节奏——在高峰拿地,低谷卖房,钱便宜的时候不融资,那基本上一波过去就把你拉下了。对于小房企,可能拿错一块地就破产了。未来一定要有风险意识,最好能对冲型布局,也即即跨区域布局。如果布局都是同类的城市,调控来就会很难受,对冲性布局,这样东方不亮西方亮,就能保障整体现金流的安全。

孙宏斌:鲜衣怒马正芳华

孙宏斌:

今后五年行业都是波动的,政府调控是让波动变窄了,今后五年甚至十年里面一二线城市都会在波动区间,波动向上。

去年行业前三碧桂园、恒大、万科都过了5000亿了,而100强的门槛销售额也到了将近180亿。孙宏斌判断,今后3年,行业前三名会占到30%的市场份额,前十名占 40%、50%。

未来如果你没有做到300亿,可能就要在房地产市场消失了。

我们也看到去年房企的兼并收购特别多,未来不但是大鱼吃小鱼,还会有大鱼吃大鱼。

在过去数年国内房地产市场急剧波动的背景下,融创中国合同销售额呈跳跃式增长,从2010年上市初的86亿元,到2015年的734.6亿元,2017年的3652.6亿元,复合增长率超过50%。

行业四强中,有融创的一席之地。在融创2018年的第一场内部工作会议中,孙宏斌用了“少年初长成,鲜衣怒马正芳华”的标题。

在亚布力论坛上,孙宏斌也做了主题演讲。

这位芳华少年,鬓角也有些微白了

我喜欢说房地产的下半场,为什么呢?

房地产行业有三个特点:

第一个特点,就是它的规模其实特别大,去年房地产的规模已经超过全球的汽车产业了,去年全球的汽车产业是两万亿美元。

房地产业是一个巨大的市场,这是一个谁都不能放的市场。所以按我的估计,房地产应该是一个规模可达15万亿的行业,去年房地产行业的规模将近13万亿到14万亿之间。

第二个特点是什么呢?这个行业在快速的整合,因为很多人都觉得房地产行业没有护城河,就是买地卖房子,很容易。

我想说的是,这个行业的护城河其实非常深。

为什么深?我一直说这个行业分成两块,一块是投资,一块是盖房子,投错了盖什么房子都亏钱,投对了,你地买对了盖什么房子都挣钱,这是这个行业最难的。

投资本来就很难,投房地产行业更难,为什么?因为要过好几年才知道会怎么样。行业整合更快,小公司没法做了。其实地产行业是非常难整合的行业。

第三个特点,这个行业政策特别多。我一直说,我们做企业要看宏观,还要看微观。“微观”是我们自己干的活,宏观就是这个行业要往哪去。

宏观,是对这个行业未来的判断。你把这个事情想明白,其他的事就不太重要了。

政策每年都在变,但是这个行业,前几名的公司每年都是大幅度的增长,为什么?但是,你甭管是干哪个行业,做什么,不管什么政策,任何一个政策都能够变成你的一个优势,你都能把坏事变成好事。这其实是特别难的事。

房地产这个行业我感觉绝对不存在大幅上涨的可能性,也不存在大幅下降的可能性,它在今后五年都是波动的,甚至是十年里,都是在波动里面,在波动向上。当然,每个城市都会不太一样。

对大公司来说,还是快速整合市场资源,还会快速的增长,这是我们对这个行业的第一点判断。

美好生活就是你的基本生活需求满足之后的更高的追求和享受的东西,下一步就是文化旅游,还有文化娱乐,以及养老、休闲、教育……这些东西是下一步我们要投的,这就是消费升级。

为什么现在要投呢?

中国的财富人群慢慢多起来了,按收入或者财富水平衡量,你要做位于顶端的30%的人的美好生活。

我记得1985年的时候我第一次去海南,从北京坐飞机到广州是普通舱是146块,经济舱是190块,当时住南天大旅店,试营业,75块一晚上,我那时候工资是97块一个月。

我一个月工资住一晚上,我想这个酒店肯定要倒闭的,那天我走的时候,把拖鞋给带上了。

现在?过年时候,海南的酒店是一万块钱一间。

美好生活的投资到时候了。

美好生活为什么投资很难?为什么难?难在哪呢?

万达这些项目做完以后,大概会持有2千亿的文化旅游的物业,比如哈尔滨万达城,最后我们持有的酒店群和万达mall和游乐场再加上秀场,加起来就得100多亿,青岛都是200多亿,门槛很高。

第二个门槛高就是回报率很低,现在的回报率可能就是1%,或者是0.5%,或者是做平了,我们万达城现在开业了四家,哈尔滨、西双版纳、南昌和合肥,今年的目标是做平,明年可能会挣点钱。

但是这个行业有什么好处?门槛高,回报率低,供应量少。

你看高端的文化旅游是非常少的,但随着需求的逐渐增加,这个东西会越来越好,你今年是平,明年是1%,后年是2%,再过三年,五年,十年,可能就是20%了。

商业地产呢?中国的商业零售总额是增长10%,同时商业面积是增加50%,你投商业肯定是赔钱的,商业有的你做好了马上就可以挣钱,但是做不好就不行。

但文旅就会越来越好,因为门槛高。我说这个行业消费升级也好,美好生活也好,不是谁都能投的,如果坚持下来,你的优势就会非常明显。

孙宏斌的话:“因为我本来形象就不好,你爱说什么就说什么,你把自己弄得很高大上的话,负面一来你就战战兢兢。”“别人失败了以后能够正确去看待,能够帮助他,这是我这几年体会最多的一件事”。“我们跟绿城合作、雨润、乐视、万达等这么多合作,有很多失败的地方,我做每件事,做完了以后,即使做不成,赔了钱,但我开心嘛”,“就是因为看待失败(的态度不同),这是特别重要的”。“企业到了一定规模以后,不安全因素来自四面八方。小的时候没钱不安全,有钱可能也不安全,安全、稳健是最最难的事情”。“我一直对钱不太有概念,其实我不太适合做公司。为什么大家愿意找我合作呢?因为我不太会算帐”。“我在监狱呆4年后,出来干什么呢?衣食住行哪个都挺贵的,干不起,后来我就干了房地产,因为房地产不要钱。我开始做中介,卖房子”。“我是94年3月27号出来的,那时一共借了5万块钱,办了一个研讨会花了3万块钱,后来没钱了,又找柳总借了50万,然后开始做生意”。“一定要冒风险,企业家精神就是要承担风险,因为风险和机遇是共存的”。此外,要关注弱势企业家,坦然看待失败。“我们要关注出现问题的企业家,因为失败是很正常的一件事”。“美国的文化是喜欢当英雄,中国的文化是喜欢看别人当英雄,最好英雄没当成变成狗熊,大家挺喜欢看热闹的”。人其实是不能预测未来的,只能不断的应对、调整。坦然面对困难、坦然面对结果,是我们应有的人生态度。人有时候要敢叫日月换新天,有时候也要愿赌服输。“40年前我太小,还不记事。我的芳华还在后面”。

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