办公市场增速放缓,年末写字楼有望迎来价值高峰

北京锦昊方圆置业有限公司

2018-11-02 11:51:26 ·北京锦昊方圆置业有限公司于2015年01月07日在丰台分局登记成立。法定代表人宋海林,公司经营范围包括房地产开发;销售自行开发的商品房;货物进出口等。

2018年10月22日—10月28日,北京市商品房成交949套,环比上涨4%;成交面积12.09万㎡,环比上涨10%;成交均价48376元/㎡,环比上涨7%;成交金额58.47亿元,环比上涨18%。写字楼及商务公寓成交109套,成交面积1.53万㎡,成交均价23826元/㎡,成交金额3.65亿元。(数据来源:地产营销人)

三季度办公市场增速下滑 四季度商办价值进一步回升

根据《好租2018年第三季度商办数据报告》的内容显示,商办市场得益于土地购置费的增加,地产投资增速相对稳定,办公市场投资增速则下滑至11%。相较于住宅市场,前三季度商办市场土地成交仅流拍5幅,且由于今年供应高峰提前至6、7月份,使得后两月稍显低迷。从未来供应来看,施工开工持续走低,竣工面积断崖式下降14%,整个“增量市场”显著负增长。从全国办公楼销售来看,三季度销售额仍高于2015年水平,销售放缓利于租赁市场后期进一步去库存。这也意味着,对比前三季度,第四季度的商办市场租赁价值将会进一步回升。

好租数据示意图

地铁加持,成为商办资产最大利好因素

早在前两个月CBRE发布的《2018中国房地产市场展望—写字楼篇》中就曾对写字楼市场进行评估,并表示2018-2020年期间新增供应的53%将来自于新兴商务区,在面临去化压力的同时,地铁建设的推进将为新兴商务区带来红利。据其统计,北上广深一线城市地铁上盖写字楼,月均租金高出区域平均月租金60%-80%。尤其是北京,地铁对于商务办公的选址最为重要,由双地铁上盖加持的商办项目,不但成为推动写字楼价值提升与租金水平提升的红利因素,在投资理财市场动荡不明的形势下,商办资产升值潜力与投资热度近三年来将持续升值。对于投资者而言,选择双地铁加持项目,同时挖掘基础配套的完善、产品出众的投资项目,才是明智之举。

西宸广场效果图

三环内城双地铁上盖,西宸广场商业价值升级

纵观北京双地铁换乘站商圈的写字楼租金状况,在写字楼租金方面最低的租金在12-15元/平米/天;最高达到19-23元/平米/天。由于核心商圈有限的新增供应和可租赁面积,北京内城地铁上盖的写字楼市场租金持续保持上升趋势。以地铁10号线分布的商业中心为例,从国贸银泰广场、双井富力广场、太阳宫凯德MALL等,均形成以商业为主的价值巨变。而地铁物业所带来的投资价值,也成为投资者争相置业的先决条件。作为地铁10号线与房山线(北延线)所交汇的地铁上盖,唯一在售的新建商业中心,西宸广场无疑是三环最炙手可热的项目。西宸广场位于北京西站、北京南站、丰台站围合而成的“金三角”黄金区位,向北辐射仅地铁两站的丽泽金融商务区,向南辐射总部基地,向东辐射金融街、国贸CBD商圈,向西辐射中关村商圈;作为三环为数不多的新型商业体,西宸广场凭借先天的地理优势、交通优势、配套优势,立足京津冀交通发展核心要道,独承丽泽外溢资源,带来全新的商业价值升级。

西宸广场区位示意图

除去以上优势之外,西宸广场能够在众多商办项目成为佼佼者,恰是源于它的高性价比。项目整体由地下商超、体验型商业街和商务办公三种业态组成。其中写字楼布局考虑到对生态环境维护,以层层退进的设计手法,独创近千平米空中花园露台,把自然纳入建筑之中,实现生态办公的新理念。商铺规划方面,利用合理的面积段划分,实现商业街三面临路,外围交通畅达便捷,大大增加了客流的分布面积。同时,考虑到商业业态经营原因,项目分别将内街设计成面向广场的昭示性高的铺位,增加商业知名度,并将客流转化为有效的消费力,保障商铺经营的多重性。

西宸广场实景图

西宸广场目前在售产品为90-1000㎡现房写字楼,总价500万起,层高4.2米,朗阔空间可打造个性化办公空间。另有部分60~200㎡临街旺铺,即将发售,可实现多业态、长时段自主经营;双11期间老客户认购还可享95折优势。

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