探访美国楼市(二):111平方公寓,物业费1000美元/月,亚裔在纽约的住房梦!

房东俱乐部

2018-11-05 13:00:37

前言

1940-2007年,美国住房价格一路上涨,势不可挡。

以至于美国人的思想和行为全部是基于房价只涨不跌的僵化观念和预期,这才形成了世界经济上最大的资产泡沫。

2008年世界金融危机重创美国房价。

2013年以后随着美国经济复苏以及亚裔在美国置业需求,房价开始再度上涨……2017年后亚裔在美置业下降,美国很多亚裔区房价回调,不少人赔钱。

根据《华尔街日报》报道,在美国置业的中国买家在2014年前后形成一个小高潮,近年来虽然有所降温,但是因为优质的教育资源等原因,美国仍然吸引着一定数量的中国买家。以纽约为例,纽约市全市32个学区注册学生人数超过114万,其中“明星”学校超过半数的学生是亚裔。

 

一些颇具国际化视野和背景的中国中青年,也有一些人希望将美国置业作为资产配置的一部分,于是就出现了一些在中国工作,美国买房的跨国房东。

 

本文从学区房和租房市场两个方面,对纽约房地产市场进行进一步分析。

 

1.学区房

越来越多购房者因为子女教育,选择海外置业。在北上广深等一线大城市,学区房被炒到天价的新闻已经稀松平常。美国的学区房和其它地区的房产相比,有一定价格优势,但是其差异比例并不像中国那么夸张。

 

《福布斯》报道显示,平均每年中国人在美购买3万套住宅型地产,其中有60%以上是为了子女接受教育。笔者的一对明星夫妇朋友,在孩子尚未出生时,就已经在世界知名大学聚集地波士顿地区搜房。

 

海外留学生的年龄越来越小,因此小学到大学的学校制度都备受中国买家关注。美国的学校分为私立和公立。以高中为例,美国3万所高中中,其中只有2000多所是私立学校,私立学校和公立学校的比例在1:9。私立学校价格不菲,纽约私立学校的学费在每年2.5万美元以上,如果学生寄宿,学费还要再加2万美元以上。

 

即便家长支付得起费用,纽约的私立学校也并不容易入学,往往还要经历学生测试,家长面试等多个环节。笔者的一位朋友是国内知名企业家,为孩子选学校让他煞费苦心。他对笔者说,来到纽约定居以前,以为到高中环节才需要选学校,但是在纽约,其实已经上溯到幼儿园。

 

纽约是美国人口成分最复杂的城市,政治谱系也非常广,虽然为民主党大本营,但是不少老牌共和党家族在纽约也有强大势力,比如布什家族的后代就有不少入学纽约上东区大学Hunter College。

 

上述企业家称,在纽约选择一个学校,往往和政治挂钩,比如某高中的政治倾向非常liberal(自由派),而这所高中三分之二以上的学生是从其下属初中直升上来的,而这个初中又有直属的小学和幼儿园。他笑称,“中途换学校,成本高,转校面试环境更加困难,算来算去,其实要从幼儿园就为孩子决定未来是自由派还是保守党。”

 

虽然私立学校对于家庭住址没有硬性要求,但是这位企业家仍然选择在曼哈顿置业。他对笔者表示,这样的选择,一来希望尚在年幼的孩子上学方便,二来,曼哈顿和郊区比较,竞争环境更激烈,“让孩子从小在这里锻炼,是希望他们皮实一些。”

 

除了昂贵的私立学校,大多数中国父母选择让孩子在优秀的公立学校就读。而通常概念上的学区房就是指可以根据就近原则入学的公立学校。

 

美国对18岁以下公民实行义务教育,只要是合法居留人,即绿卡持有者,就有受免费义务教育的权利。纽约的公里学校入学时,只需要提供孩子的出生证明、住址证明和免疫记录等即可就近入学。

 

很多人认为来到美国生活工作,就要融入当地社会,这条原则落实到教育中,似乎稍有欠妥。一位有三个孩子的朋友对笔者说,虽然美国政治正确的说法是“兼容并包”,但是实际上,少数族裔仍会受到歧视,“尤其如果孩子是teenager,那些美国青春期的孩子该有多mean(刻薄)。”

 

笔者接触的在美国定居的华人中,受教育程度普遍非常好,但绝大多数都生活在亚裔至少20%以上的社区,Garden City,Bronxville这样的地区95%以上是白人,虽然学区好,居住环境漂亮,也不能吸引很多华人家长。

 

亚裔集中的学区也有一些掣肘。在美国,亚裔集中学区是平均受教育程度最高的地区,升学竞争异常激烈。纽约安居地产(Lin Pan Realty)创始人潘琳对笔者说,因为自己家的学区好,家长素质高,因此孩子也普遍优秀,这就导致了学生的考试平均分数虽然远高于其它学区,但是仍在某种程度上在竞争劣势上。

 

“美国的大学入学并不只看考试分数,同一个学校的学生,往往背景相似,不容易在一大堆申请文件中脱颖而出。”

 

好学区竞争激烈,反而更难上藤校,但总体来说看,好学区的孩子进好学校的几率大大增加,因为除了哈佛耶鲁等顶尖学校,还有纽约大学,康奈尔等优秀大学。

纽约长岛Jericho学区房,若以教学质量评分计,小学高中10分满分,初中9分,占地1376平米,房屋使用面积219平米,4个卧室,低地税,交通便利,装修精致豪华,要价93.8万美元。

2.租房市场

在纽约置业的人群中,有不少并不自己居住,这些中国买家也有不少当起了房东。总体来说,纽约的房地产虽然保值,但是却并不适合炒房。

 

潘琳对笔者说,在北京,房子一年涨一倍很正常,但是在纽约,希望1,2年后抛售大赚一笔,这种想法恐怕要落空。“纽约的房地产市场成熟,法律健全,投机炒作的漏洞几乎没有,从住房制度到税率规定,政策上更多的是鼓励自住,而不是炒房。”

 

首先,卖房时,需要缴纳资本所得税,购房一年之内卖掉,利润需要交短期资本所得税。这个税率与卖方者个人所得税挂钩,收入越高,税率越高。2017年,这个税率在10%到39.6%之间。在房屋出售时,还要交付房产中介的佣金等手续费,总共约为房价的8%-10%。

 

其次,曼哈顿的公寓每月的开支还有物业费。1000平方尺的公寓,每月的物业费在1000美元以上。

 

第三,持有房产时,无论是何种房型,一过户就要开交地产税。在长岛,价值200万到300万美元的房产,其一年的房产税在3到5万美元之间。

 

虽然不适合投资多套炒房,但是在纽约购买一套房产出租,仍是一个在财务上可以维持的事情。比如,在曼哈顿一套60平米的一居室公寓,其出租价格在3500美元到4500美元之间,基本可以覆盖房贷加物业等开销。

 

曼哈顿豪华公寓楼,配有24小时门僮,管家,游泳池,健身房,影院,儿童游戏室等,一居室起价152万美元,套均月租金租金在四千美金左右。

纽约曼哈顿某酒店式公寓的房间内部照,每套同样报价75万美金,套均月租金三千美金左右。

距离纽约非常近的新泽西地区,是在上班族中热门的居住地选。新泽西依靠PATH地铁和曼哈顿相连,在新泽西的Newport和Hoboken地区,同样房型的租金比曼哈顿要便宜800到1000美元,当然其买房价格也远低于曼哈顿。

 

但是新泽西的PATH沿线学区大多不太理想,作为教育住房投资,并不是最佳之选,倒是笔者不少在新泽西买房的朋友,都将房产改造成Airbnb管理,这些房产离曼哈顿通过公共交通仅有15到30分钟车程,是游客们热衷的选择。

 

租房市场中,租房中介同样会分去不少利润。一般租房中介会收取一个月到两个月不等的租金作为佣金。

在一些专业管理的豪华租住楼中,这些佣金往往是物业方支付,作为市场营销成本的一部分,而自有住宅出租时,这部分往往由租客支付,因此在开出月租价格时,房东为了和专业租住楼竞争,也会做一定程度的让步,为了避免频繁换租客的成本,房东们也往往倾向超过一年租期的长期租客。

美国的房产因房产税,持有成本特别高,不适合一般人投资购买,本系列文章仅为观赏、阅读、开阔视野。本平台不从事美国房产的任何咨询和推荐,望读者理解。

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