限竞商品房竟是阶段性福利产品?京津冀一体化下到底该如何选择?这篇文章给您答案!

乐房投资俱乐部

2018-03-09 12:37:00 ·-

关于北京房产投资,房老师反复提到,在房产投资的新时代中,于北京来说,目前最值得投资的三类产品分别是限竞商品房、小商住、共有产权房。

其中对于小商住及共有产权房,房老师已经多有论述,今日不再多提。

我们今天单独聊聊大家普遍关心的限竞商品房,看看在北京选择限竞商品房投资,到底应该怎么选,一家之言,仅供参考。

【1】房地产税之前的政策性福利产品,

2022年之前必定消失。

看到第一个标题,有些人可能觉得有些惊悚,限竞商品房也不便宜,还提什么政策性福利产品?

对于这一点,房老师先为大家普及一下限竞商品房的基本知识。

1、什么是限竞商品房?

限竞商品房是北京市政府为了限制地价和房价的上涨,从2016年下半年开始对土地拍卖采取新规则下的产物。

“对于出让的商品房宗地,限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格,当竞买报价达到土地上限价格时,则转为现场竞报企业自持商品住房面积比例。”

同时,为了进一步保障刚需利益,不少限竞房地块执行7090政策。即套型面积90平以下的住房面积占所有住房面积比例的70%以上。

在这个定义中,值得我们注意的有三点:

(1)从2016年下半年开始:当此时,正是“房子是用来住的,不是用来炒的”大定位起始并发酵的时段,换句话说,限竞商品房是随着中央住房大定位而生的“宝贝产品”。

(2)限定房价及地价:在寸土寸金的北京,限制房价和地价本质上就是普惠于民,换句话说,就是给你机会,看你能不能抓住。

(3)为进一步保障刚需,限定户型面积:既是为了保障刚需,说明后期接手的客户量庞大,适合刚需的先天便适合投资。

所以,在房老师看来,限竞商品房对于北京及新北京刚需客户来讲,就是纯粹的政策性福利产品,而对于投资客户来讲,却是先天的投资佳品。

2、3-5年内,限竞商品房必定消失!

刚刚我们提过,限竞商品房是随着中央关于住房大定位而出现的“宝贝产品”,在这种特定的政策环境下,其存在的价值也将随着房地产长效机制的初步建立而消失,最终回归纯粹的商品房属性。

这个存在的时间是多久?在昨天房老师发布的文章《2018年两会后,房地产税将成为房价再次上涨的风向标》中,房老师大胆预测,房地产长效机制将于2020年、最迟2022年初步建立,其标志事件就是房地产税的立法。

而限竞商品房,也将在2020年、最迟2022年完成使命,退出历史舞台,成为绝唱。

能否抓住机会,还需看个人决心以及选择。

【2】好奇怪!京津冀一体化核心

北京副中心通州竟然一房难有!

迄今为止,共有58宗限竞房地块成功出让,2016年成交的4宗地块均为100%自持。之后的地块,大部分项目尚在规划建设当中,小部分项目进展较快,步入开盘推进快车道。

而在2017-2018年成交的这50余宗地块中,京津冀一体化核心、北京附中心通州竟然一宗也无,限竞商品房一房难有(详细地块成交请看附图)。

在京津冀一体化正蓄力发展的现在,北京副中心的一房难有又助力了谁呢?

【3】联络,

将铸就北京副中心旁的亦庄未来。

在北京副中心限竞商品房一房难有的前提下,在京津冀一体化奋力前行的机会下,亦庄,凭借其优越的地理位置、国家级的规划以及便利的交通通达性一枝独秀,成为难得的受益之地。

联络,在房老师看来,是亦庄最大的特点。

从图中我们可以看出,以17号线未来科学城为头,以天津及北京新机场为脚,以中心区及北京副中心为肩手,摆出了一个奋力前行的人形,而亦庄正是连接上下两个半场的中轴腰部。

从轨道规划线路来看,也充分的体现了这一点。

亦庄向北,通过S6号线,联结北京副中心;亦庄向东南,通过京津城际联结天津;亦庄向西南,通过S6号线联结固安(北京新机场即为固安和北京分界)。

在京津冀一体化的大背景下,亦庄恰恰与天津、固安组成了稳固的产业三角。

再放大一点看,S6号线的开通将使亦庄成为联通世界的最佳居住地,北部首都机场、南部新机场快速联通,而由于并未紧靠航城,又达到了生活工作互不干扰。

至于大众熟知的双国家级经济开发区规划、中国硅谷的声望、四通八达的路网、星罗密布的配套在“联络”这一未来最能显现威力的功能笼罩下,更使得亦庄分外的花团锦簇。

总之,联络,联络生活和工作、联络双机场、联络京津冀,是房老师看到亦庄诸多闪光点里最亮眼的一点,也是其支援北京副中心居住功能建设最重要的一环。

毕竟,中国的发展重在城市群的发展,城市群的发展必定依托于交通联络的推进发展,而处于联络网上的节点区域必将获得远比其他区域大的发展空间。

【4】关键节点的距离认知,

成为项目选择的重中之重。

在房地产行业发展到当下,品牌开发商之间产品规划、建筑质量、物业服务等等全方位的比拼愈加激烈。

就限竞商品房而言,由于成本的严格控制,在售价相同的情况下,对于品牌开发商而言,品质方面的差异微乎其微。

而在这种情况下,对于快节奏的生活来讲,关键节点的距离认知,便成了项目选择的重中之重。

相信,距离地铁100米,距离地铁500米,距离地铁1000米绝对是完全不同的生活感受。

在亦庄,对于限竞商品房的投资考察过程中,房老师建议大家重点到首创远洋-禧瑞天著项目看一看。

距离地铁次渠站100米(未来17号线、S6号线、亦庄线三轨交汇就在这),是目前亦庄即将上市新盘中距离地铁最近的项目,也是沟通京津冀及双机场最具联络性的项目,目前已启动前期宣传,预计2018年下半年入市,千万不要错过。

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