“3.17一周年”：北京房价降了多少？环京楼市何去何从？
时间过得好快，转眼又快到了一年3.17。本轮的楼市调控的周期正是起于去年的“3.17”，同时，北京的“3.17”也正是全国房地产周期的一个“新”起点，3.17之后，全国一二线及热点城市房价全面降温，环京市场出现了“断崖式下跌”。
北京3.17之后之所以被称为“新”，是因为它完全区别于2016年的“9.30”，“9.30”也是全国范围内的调控，但并没有起到相应的效果，房价照例涨，“3.17”显示了政府调控房价的决心，调控之强，完全出乎业内外的预期，房价方面也明显出现了大幅度的下行。根据网上数据显示，固安去年3月份二手房均价170000，2018年3月份二手房均价14922，直降了2000多。
一周年之际，我们来祭奠一下一年前的“3.17”。
调控这一年：北京新盘成交跌48.7%
还是先来看看北京楼市的反馈吧，这一年以来，北京楼市的大体情况是怎样的。据中原地产张大伟提供的数据，“北京新建商品房住宅类合计调控后一年签约23388套，同比下调幅度达到了48.7%”，刷新了历史较低记录。
其中，跌幅较大的是商住类物业，据统计，“调控一年来，实际签约只有5895套”，而且这基本都集中在2017年3.17与3.26之间，3.26商办调控新政后，市场签约只有3000套左右，调控的这一年，商住类物业同比跌幅91%。
二手成交跌52.6%
二手房方面，2016年调控前一年二手房签约254916套，调控来一年签约只有120821套，二手房成交下调了52.6%。
另外，从较近数年数据看，2017年全年北京二手房住宅成交在13.6万套，相比2016年的27万套暴跌50%，这一成交量也是2015年来这一轮较低值，如果看4月开始的调控影响，成交量已经低于2014年。
房价方面调整的也非常明显，北京二手房房价从4月开始到现在10个月累计跌幅超过15%，部分区域房源价格接近20%。
调控这一年：环京“断崖式下跌”
环京方面的情况更加不同乐观，房价在下半年随着“6.2政策”的执行随即出现了“断崖式下跌”。目前环京并无非常权威的数据支撑，我们从直觉上也能感受到市场的变化。
总体来看，环京在调控的这一年里，成交量起码跌去了70%，房价下跌幅度总体在30%到50%之间，近期以环京较大开发商为代表推出的“全款促销”，随即也掀起了一场“新盘降价风暴”，新盘的价格也在明显跌，跌幅甚至达到50%，范围很广，涉及楼盘很多。一向坚挺的环京新盘也在跌价，这对环京后市非常不利，也引起了我们的担忧。
环京的调控：“南北两个因素”
让我们回到调控政策的执行路径上去，来看这一年的调控政策是如何布局的。环京的“风向标”在于北京，北京的3.17直接催生了廊坊的3.21、6.2，并且，“6.2政策”是环京房价“断崖式下跌”的始作俑者，因为它抓住了关键，打在了“七寸”上，为什么“3.21”之后还要跟进“6.2”，我认为，这里面掺杂了雄安因素，因为千年大计，周边区域房市有必要管控起来，为了这个千年大计，再严的管控也不为过。
环京市场的政策，简而言之，就受到了“南北两个因素”的影响，北京的3.17代表全国的调控政策风向，雄安的管控代表着较高层、中央的决心。环京夹在当中，自然会受到很多限制。
“三限”到“四限”
北京的调控路径有两个阶段，这两个阶段也可以说是全国调控浪潮的两个阶段，哪两个阶段呢？一个是以“3.17”为标志的全国短效调控潮，具体的手段就是“四限”，即限购、限贷、限价、限售，“限商”的政策仅是局部，并不具备太多的代表性，所以说，现在仍是“四限时代”，并非“五限时代”，另外，注意“限售”，这是这轮调控的主要特征，这条政策在之前历次的调控周期里都没有出现过，过去一直是“老三套”，也可以称“三限时代”，这次出来了一个“限售”。
为什么会出现“限售”的条款呢？还得从“限售”本身去找原因，它有一个特点，即属于“短效调控”，也属于“长效调控”，介于两种调控之间的一种临时性选择。2016年底的中央经济工作会议上，较高层提出“长效机制”，长效机制怎么弄，从这个“限售”里面也可以窥见端倪。
调控的阶段及路径
再一个阶段是去年下半年7月份以后8月中下旬的长效调控浪潮，标志性事件是广州方面的“租购同权”，7月底政治局会议商讨，8月中下广州率先响应，此后，如北京的“同有产权”、济南无锡等地的“租房落户”、再如12城的租赁房试点以及农村集体用地租赁房入市等接踵而来。
这一阶段的特点就是“长效机制、长效调控的尝试”，主要的手段之一就是租赁房，由于长效机制，未来几年，我国的房地产市场的重心恐怕都会在租赁房上转圈子。至十九大期间，这个大基调被定下型来，并在今年的全国两会上，也不离这个基调。这是从去年的3.17到今天，调控政策的一个路径，大体分为两阶段，并延续至今。
环京后市行情
从这个思路出发，我们来看环京的后市行情，就可以多了一种思考。
短周期来看，房价趋稳的这个基调不会变，房价趋稳的必要条件是政策的稳定与持续，这点，从现在的两会上也可以看出。
长周期来看，长效机制并非想打死房地产市场，而是让它更趋于合理、健康，别涨得太吓人，这一点，用在全国一二线及热点城市上都是成立的，环京也是如此，环京长周期是看涨的，且可能也是优于全国的。
