当一平方公里的城市理想遭遇限价

搜狐焦点北京站

2018-03-27 15:33:35 ·搜狐焦点北京站官方新闻资讯。内容涵盖房地产市场、房地产金融、土拍信息、项目营销、高端人物访谈等。

近期,笔者得知北京金茂府的叠拼新产品即将入市,笔者去售楼处体验了下项目,整体感觉是:项目规划的街区概念非常亮眼,广告公司的「一平方公里的城市理想」定位很炫,但是,规划是朋友也是敌人,理想投入现实,亮点与槽点都有。

❶项目位于丰台区,南3.5环,地铁10号线、5号线、亦庄线三线换乘站宋家庄站,距离项目约200米,不管在区域位置上还是交通通达上,项目都有很强烈的优势基因。

❷项目用地由七块不完全相邻的地块组成,用地性质涵盖住宅、学校、医疗等业态,街区概念很亮眼,如果后期能针对业主有效落实,对房价将构成硬支撑。

❸产品上期首推出叠拼和平层,叠拼样板间只做了下叠,没有看到项目对上叠各楼层坡屋顶的处理,很大的遗憾。平层客厅比例过大,社交概念被设计师放在一个重要位置,是否吻合当今中国中产型财富阶层的社交习惯,不好一概而论。

❹当下消息是,叠拼别墅已确定毛坯交房,平层是否带装修交房要看建委的批证价格。如果毛坯交付的话,金茂府系的品质品牌可能要打一个大折扣,但项目在北京首家引入的英国BREEAM四星认证,是一个加分项。

先看区位。北京金茂府位于丰台区石榴庄,在南三环与南四环之间,目测距离三环路的直线距离大概在2公里左右。

南3.5环,相对于动辄五环以外的项目,北京金茂府给人带来的距离上的心理抗性是很微弱的。

实际上,这个位置其实已经可以说进入北京内环的辐射范围。这一点从环线附近地块的稀缺程度,也可窥探一二。

笔者梳理发现,近三年以来北京四环以内的住宅地块已经很少释放。西南方向与南部方向的丰台区偶有少量地块入市,开发商便一顿疯抢,北京金茂府算一个。

项目区位

当年该地块最终被中铁建+方兴联合体以超50亿的价格拿下,楼面价接近6万/平,创下区域新高。

另外一个很直接的优势就是,连接地铁10号线、5号线以及亦庄线的宋家庄地铁站,距离项目不过几百米的距离。

项目向南、向北,环线的通达性,都可以借由地铁来实现,笔者相信这会是吸引不少购房者,尤其是改善性需求出手的痛点之一。

项目周边

美中不足的是,项目周边的环境,可能还暂时无法对标北四环以及东四环。

笔者实地走访项目时的深切感受是,南部板块还是比较欠发展的,附近一些老旧的居民楼,也比较影响项目的整体感官。

不过,随着北京的发展,这个硬伤应该会得到弥补。北京城市总规划(2016年-2030年)草案公告中,高品质生活服务供给保障区是丰台的定位之一。

贰丨Second

北京金茂府的地块形式很特殊,在产品规划上,业态复杂性远超同行。

项目是由七个并不完全相邻的地块组成,地块性质涵盖居住用地、教育用地、医疗卫生用地,地块属性比较齐全但位置割裂。

好事还是坏事?极其考验开发商的统筹能力。

项目地块分布

金茂的做法是,在规划上,项目用街区概念进行统领,官方的口号是打造一个「一平方公里的城市理想」。

按大白话理解,北京金茂府是打算借由地块性质,在一个步行可以到达的尺度内,解决客户居住、上学、就医等生活中可能产生的全部需求。

在拥堵的北京,步行的范围内解决生活需求,是一个很致命的吸引点。依金茂在北京楼市的整体资源动员能力,这些资源落地应该无虞。

这项规划的兑现,对项目价值与价格也是一剂强心针。不过,这种价值也有很大概率被区域内其他物业项目所共享或者稀释。

项目沙盘

笔者在一份文件中查到,项目0517-624和0517-039地块建设的幼儿园和中学,需无偿移交给丰台区教委。

而0517-038和0517-630地块建设的门诊部、二级康复医院及养老设施,则需无偿移交给丰台区卫生计生委。

未来的情况可能是,北京金茂府的业主拥有使用这些配套的优先权,但却不能拒绝与周边的人群进行资源共享。

所以,北京金茂府亮相,周边的鲁能美高梅公馆与二手房应该会很开心。

叁丨Third

首期产品,推出0517-661地块,包括叠拼和平层。

项目信息

开放日只展示了叠拼的下叠户型,以及面积为225平的大平层,共两个样板间。

先谈谈叠拼:

1、叠拼样板间是下叠边户,一层进深近15米,加入老人房后,客厅面宽不足5米,在2000到2500万价格段的作品中,这个面宽尺度不足。

这种设计会带来一个后果,那就是下叠除端户型外,中间户其实只有最南端和最北端有窗户,在长达15米的进深中,采光大概率会受到很大影响。

不过,端户户型的价格可能会因此而更加昂贵,总价价差会差很多。你可以掂量掂量自己的钱包。

当然,你也可以买中间户,但一定要记住提醒,开发商总是会把最好的体验在样板间中呈现给你,擦亮眼睛要紧。

叠拼样板间-客厅

相较而言,二层的体验感就很好,样板间做了一个「T字形」的步入空间,右手边是主卧,左手边是卫浴,很有仪式感。

主卧阳台部分,设计成了一处面积超宽敞的榻,视觉效果不错。根据了解,那其实是一个步入式阳台。你若觉得有点浪费,可以设计成别的用途,反正毛坯嘛。

2、地下空间层高约6.9米,分成两层,负一层目测只有2.25米,现场感有些压抑,负二层的样板示范区设计了儿童滑梯,很童趣,布置成热带雨林的背景墙也很震撼。

下叠的采光处理得不错,西侧和南侧有两个采光井,视感很好,即便不开灯,也可以满足采光的需求,但这是端户型的好处,中间户型的采光依旧会面临很大的问题。

叠拼样板间-地下2层

上图便是下叠地下空间的部分呈现,实际看效果更好,但负责任地提醒大家,项目别墅为毛坯交房,样板间整体的感觉并不代表交付。

实际上地下空间的后期改造,大部分都是业主自己的事情,样板间的重金投入都只是帮你造梦而已。

按照惯例,哪怕精装交付,开发商都会以最低的成本兑现地下空间,这其实也是很多项目的通病。

3、没有做上中叠样板间是个遗憾,因为十分想看看北京金茂府会如何处理上叠阁楼层的坡屋顶。

而这对大多数项目来说,都是个考验,一不小心就会成为槽点。

平层样板间-客厅

225平的平层户型,有些波澜不惊,亮点和槽点齐飞:

1、整体来看客厅是亮点,宽度大概有11.8米,尺度非常奢侈,从这个设计上,能够感受到设计师将社交放在了最重要的位置。

这是否吻合当今中国中产财富阶层的社交习惯,不好一概而论,不做评判。

不过,由于要展现社交的重要性,项目把重要的位置给了西厨,中厨则被迫被挤进了角落狭小的空间内。

同行的产品顾问打趣说,这一看就是个男性视角的作品,女性地位在整个样板间中的位置被压缩到一个比较卑微的地方。

对此,不置可否。

平层样板间-社交厨房

2、在225平的户型中,客卫的门与主卧的门相对,这样看来确实有些失当。

这样造成的后果是,如果主卧的门不能及时处于关闭状态,客人在去卫生间的时候,很容易瞟到主卧内的情况,近乎一览无余。

户型对比

3、由书房而入主卧的动线比较少见,这点与中国玺有些类似。

翻了中国玺193平的户型,也有一条连接客厅-卧室-书房的动线,不知道金茂府设计师的灵感是否来源于此。

实际上,最近在和业内大咖的交流中,发现其实书房更适合做成一个独立开放的空间。

它并不是男主或者女主的专属,让孩子参与进来,耳濡目染显然更有意义。

整套样板间看下来,笔者的感觉是项目尽力在追求改善型住宅所应该有的尺度。

但是由于地块指标限制,项目只能做一些妥协,虽然有槽点,但或许已经是当前情况的最优解。一个好消息是,项目在建筑上采用框架结构,这意味着一旦毛坯交房,留给业主的DIY空间要很大。

所以,如果你有不满的话,自己上阵吧。

肆丨Forth

最后,我们来算算成本,这里面你依然可以感受到一些被迫妥协的意味在。

表格中楼面价、计容建面、主体建筑、安装工程、内装工程都为变量,会随着项目不同而调整。

净利率为零时的售价,最接近项目的成本价。

1、北京金茂府的楼面价已经很高,2015年,中铁建与方兴联合体以50.25亿,配建1.86万平方米公租房的代价拿下项目用地。

据测算,剔除公租房后项目的楼面价约为6万/平,下期售价预计12万/平米。

2、如果项目的可售面积体量够大,也能摊薄一些财务压力。

但就扒到的消息来看,项目用地涵盖公建、商业、教育、医疗,住宅的体量难免遭到挤压。

所以,留给金茂府可售商品住宅的面积并不多,大概在7.8万方左右。

3、楼面价过高,如果不能提高售价,建安成本就会被迫降低,精装改毛坯是很多项目的选择,金茂府最终选择毛坯交房令人震惊,但可以理解。

金茂府的住宅部分,基本在6层以上,不过由于项目采用框架结构,成本造价要稍微高一些,我们按照4000元/平计算。

安装工程包括给排水,通风等项目,500元/平的价格大致能涵盖成本,装修部分暂定毛坯交房,所以内装成本为零。

如此项目的建安成本可控制在6000元/平以下,但项目的总成本,却在7万/平以上。

假设按照8万元/平的价格出售,项目净利率仅为6.8%;卖到9万/平,净利率也仅为9.2%。

周边项目价格

此时,项目周边四环以内的项目基本在8万/平以上,以金茂府的综合禀赋,按照往年的行情基本上是要突破10万+的节奏。

今年政府已经决心狠治房价,冒头便打,金茂府的售价空间已被摁住。至于以什么价格水平开盘,还挺让人期待。

所以,当下政府已经有心帮你砍价,有态度的测评也已经奉上,买不买就看你了。其实金茂府承建的配套资源对周边的居住的人群也会带来便利,笔者今天也帮您列举了周边项目的售楼处电话,有意向的朋友可以打售楼处电话详询。

效果图
北京金茂府

105000元/㎡ 在售 普通住宅 板楼 科技住宅

户型: 4居、4居以上 240~292m²

地址: 宋家庄地铁站向南200米(宋庄路东)

拨打电话

 

北京金茂府项目主要为平层和别墅在售中,平层在售户型建筑面积约为175-225㎡,目前总价2000万/套起,别墅目前在售户型约为225-295㎡,目前总价2000万/套起,项目位于丰台宋庄路,项目由北京鎏庄房地产开发有限公司打造,详细信息请到售楼处咨询。有意者可致电400-032-4608 转 118300。

北京金茂府所倡导的“一平方公里的理想城市”是一贯的。墅城生活区内布局科技墅区、医疗、养老、学校、商业会所、城市公园、地铁、街坊空间等8个维度。作为金茂“府”系的高度升华,旨在打造一平方公里的理想城市,让居于此的业主实现在步行可抵的范围内解决一切生活所需的目标。历经8年探索研究,已在全国筑造数十座健康科技住宅。此次北京金茂府全面升级“十二大科技体系”,站在健康住宅新高度,从温度、湿度、空气、阳光、噪音、水”六大基本生命元素出发,呵护业主的健康。

效果图
首开住总·熙悦安郡

79155元/㎡ 在售 普通住宅 塔楼 宜居生态地产

户型: 2居、3居 83~137m²

地址: 北京市朝阳区肖村路西行400米见丁字路口向北150米

拨打电话

 

首开住总·熙悦安郡是由首开和住总联合开发的一个高端项目,是首开熙悦系的升级产品。项目楼间距大,可达125米,保障了楼体之间良好的采光和通风。同时商品房区域五重园林规划,分别为迎翠花园、抱石花园、谱泉花园、木香花园、戏婴花园,营造一个环境优美的归家之旅。项目周边配套完善,有城外诚家居广场、新业广场、首开福茂购物中心等商业配套,东方医院,体坛中医院,肿瘤医院,北京华盛医院等医疗配套,以及自身的配套设施,满足业主日常所需。 项目目前4号楼在售,户型面积为83平两居,107平三居,均价为79155元/平,共有208套房源,敬请关注。

效果图
江南府

价格待定 待售 普通住宅 板楼 公园地产

户型: 2居、3居 85~161m²

地址: 北京市朝阳区 红坊路6号

拨打电话

 

江南府项目位于红坊路6号,目前1-3号楼在售,该项目售价为75000元/㎡起。在售的户型主打82㎡-109㎡精致两居和舒适三居,空间设计均遵循整体最优布局原则,从采光、通风、动线等方面全方位考虑生活舒适度,减少浪费面积;由中国乃至全球特大综合性建设集团之一中建二局施工建设,引入绿城五星级物业服务团队,为业主提供365天x 24小时全方位品质服务,标准化管理,贴心管家式服务,深度维护您的高尚生活,将关怀真正融入每一个细节,全时保障无忧。项目目前2居和3居样板间均开放。

距离亦庄线小红门站一公里,公共交通便利;附近有小红门中心小学、北京市朝阳区祁庄小学,教育资源能够满足一般的需求;周边有社区医院及小红门医院,医疗资源能满足日常需求。

江南府是北京江南集团“府”系高端产品的开山之作,从产品自身的空间设计、科技配置、园林景观到物业服务、配套设施都凝聚了集团打造区域典范社区的极致追求,项目目前2居和3居样板间均开放。感兴趣的朋友可拨打售楼处电话或到现场亲自感受下。

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