“银十”成色不足,一线供求升势戛然而止

克而瑞房价北京

2018-11-02 21:13:12 ·-

2018年10月,市场供应量仅为2028万平方米,环比下降43%,同比增长18%。成交环比下降6%,同比增长了9%,本月整体成交表现不及2018年月均。总体来看,供应、成交双双回落,市场降温显著,加之中央一再重申“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”,调控政策不放松的情况下,预计未来两月成交量也将继续维持环比小幅回落态势。

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供应:环比锐减43%但同比仍增18%,二三线城市“回调”更显著

29个重点城市商品住宅10月供应量为2028万平方米,环比下降43%,同比增长18%。仅有少部分城市诸如海口、福州、东莞等本月放量,多数城市皆环比回调。但仍好于去年同期,各城市同比涨多跌少,北京、上海、深圳、徐州、福州、海口等同比增幅均超100%。

一线城市供应持续放量,环比虽然下跌24%,同比则大幅上升178%。北、上、深单月供应量均超80万平方米。总体来看,一线城市前期积压的“库存”逐步放出,加之年末企业业绩冲刺的客观要求,供应稳步放量也在预料之中,预计11月仍有望保持小幅增长态势。

二三线城市新增供应1730万平方米,环比锐减45%,同比增长7%。各城市环比跌多涨少,但同比基本都好于去年同期,徐州、海口同比涨幅均超100%,一方面源于去年供应基数较低,另一方面部分城市仍成交活跃,预售节奏加快、加大供应一定程度上也将缓解市场供需矛盾。

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成交:一线环比转跌,二三线环比涨跌参半同比增10%

在“金九”失色之后,“银十”同样成色不足,整体市场成交低迷。10月,29个重点城市成交量为2302万平方米,环比下降6%,同比增长了9%,本月整体成交表现不及2018年月均。在调控政策“常态化”背景下,市场降温已在情理之中,舆论媒体也不乏“经济下行压力加大可能促使政府放松房地产调控”等诸多言论,近期新华社社论再次明确,根据7月31日中央政治局会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”的调控精神,决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。毋庸置疑,2018年最后一季度的销售情况不容乐观,全年成交量较去年也可能出现小幅微降格局。

一线城市成交低位回升态势在本月戛然而止,同、环比齐跌,环比锐减45%,同比微跌3%,且10月成交量也不及2018年月均水平。其中北京、广州的跌幅比较显著,跌幅均在45%以上。本月广州市住建委也提出市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备,对成交备案的严苛管理一定程度上也加剧了市场观望情绪,成交热度有所回落。

二三线城市成交量环比持平,同比增长10%。各城市市场热度持续分化,成都、合肥、无锡、佛山、徐州等城市继续保持较高热度,同、环比齐增;与之形成鲜明对比的当属长沙、杭州、苏州、青岛、南京等城市市场降温显著,预计后市成交仍将保持小幅微降,市场持续回归理性。

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库存:过半数城市库存环比上升,超六成城市消化周期拉长

10月供应普遍缩水,带来超七成城市供求比环比下降,怎奈成交不振,半数以上城市库存面积仍然环比小幅回升,但涨幅均在10%以内,同比也是涨多跌少。

成交回落、库存上升,随之而来的则是超六成城市库存消化周期环比上升,东莞、海口、合肥仍超15个月,北京、深圳则超18个月警戒线,大连、厦门消化周期持续在20个月以上,仅重庆不足3个月。

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成交结构:高档产品占比上升,京沪120平方米以上户型为主力

从价格段分布来看,本月低档产品继续回落,北京成交占比大降17个百分点;中低档产品全线下滑,北京、深圳降幅最大,环比均跌8个百分点;中档产品成交仅上海减少15个百分点,北京、深圳成交均有所回温;高档产品回暖明显,成交占比皆超五成且京、沪环比分别增15个和18个百分点。

从面积段分布来看,本月90平方米以下小户型产品成交占比小幅回落,京、沪环比分别下降6个百分点和3个百分点;90-120平方米产品表现分化,上海成交占比锐减13个百分点,北京环比回升5个百分点,深圳略降2个百分点;120-144平方米改善户型占比全部增加,北京上涨11个百分点涨幅最大; 144-200平方米产品仅上海环比增加8个百分点,北京、深圳占比均下滑;200平方米以上产品沪、深占比小幅上行,北京减少7个百分点。

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土地市场:成交量跌价升持续,一线成交比重上升推动均价上扬

10月份土地市场延续了上月量跌价涨的整体走势,各能级本月成交建面环比均有所下降,三四线城市环比下跌25%,降幅最大。从CRIC监测的300城经营性土地数据来看,10月份共成交2367幅地块,幅数同、环比分别下降了8.4%和13.3%;成交建筑面积共14860万平方米,同环比也分别下跌6.6%和22%;成交总价共3006亿元,同环比跌幅均在20%左右, 10月土地均价达到2023元/平方米,成交单价环比回升4.9%,同比仍有17.1%的跌幅。总体来看量跌价升的势态依然延续,成交建面跌幅有所放缓,市场低位趋稳。

一线城市本月成交建筑面积为258万平方米,同环比分别下跌32%和8%,成交金额为436亿元,同比下跌14%,但环比上升82%,土地成交均价也回升至16900元/平方米,同环比分别上涨26%和99%。本月一线城市成交较为积极,四个城市均有土地成交:成交建面最大的城市上海共成交19宗地,含宅地块16宗;其次深圳本月成交建面共55万平方米,成交的7宗土地全部为商办用地。

二线城市本月土地成交建筑面积共3586万平方米,环比下滑11%,但同比有22%的涨幅,成交金额共1028亿元,同环比分别下跌25%和29%,10月份平均楼板价环比下降20%,跌至2866元/平方米,同比也有39%的跌幅,二线城市土地价格不但已经连续多月同比下降,且2866元/平方米的楼板价成功刷新2017年以来最低纪录,市场热度下降显著。本月成交体量最高的城市为青岛,共成交了389万平方米,成交幅数高达53幅,以底价成交为主;其次太原、郑州、武汉、西安的成交建面也在200万平方米以上。

三四线城市本月成交建筑面积11019万平方米,环比下滑25%,同比也有13%的降幅,成交总金额1546亿元,同环比均下跌23%,成交均价环比微涨4%,回升至1403元/平方米,但同比降幅为11%。重点关注的三四线城市中,本月成交量最高的城市为南通,总成交建面达到153万平方米,共成交29宗土地,其次漳州的成交总量也超过100万平方米;珠三角区域最活跃区域仍属佛山和东莞。

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综观:再次强调政策稳定性,未来楼市迎下调压力而地市成交量回升

综合来看,本月供应、成交双双回落,“金九银十”亦非往昔,加之中央再次明确“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”,预计后续政策层面放松可能性并不大。展望未来,我们认为,一线城市的供应量将迎来小幅微增,供需矛盾逐步缓解,成交有望持续回暖;二线城市“回调”现象将更为显著,分化也将持续加大,尤其是那些经济基本面平平、市场购买力透支的二线、三四线城市将面临更大调整压力。

就土地市场而言,从10月份表现来看,一线城市积极推出旧改地块,集体用地开始逐步入市作为补充;二线城市土地成交持续郊县化,同时降低开发商的拿地条件和降低运营难度,预计接下来在完成年度土地供给地划而增加土地供应的情况下,房企逆周期投资布局也会使土地市场迎来企稳回升。

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