2018年10月，市场供应量仅为2028万平方米，环比下降43%，同比增长18%。成交环比下降6%，同比增长了9%，本月整体成交表现不及2018年月均。总体来看，供应、成交双双回落，市场降温显著，加之中央一再重申“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”，调控政策不放松的情况下，预计未来两月成交量也将继续维持环比小幅回落态势。
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供应：环比锐减43%但同比仍增18%，二三线城市“回调”更显著
29个重点城市商品住宅10月供应量为2028万平方米，环比下降43%，同比增长18%。仅有少部分城市诸如海口、福州、东莞等本月放量，多数城市皆环比回调。但仍好于去年同期，各城市同比涨多跌少，北京、上海、深圳、徐州、福州、海口等同比增幅均超100%。
一线城市供应持续放量，环比虽然下跌24%，同比则大幅上升178%。北、上、深单月供应量均超80万平方米。总体来看，一线城市前期积压的“库存”逐步放出，加之年末企业业绩冲刺的客观要求，供应稳步放量也在预料之中，预计11月仍有望保持小幅增长态势。
二三线城市新增供应1730万平方米，环比锐减45%，同比增长7%。各城市环比跌多涨少，但同比基本都好于去年同期，徐州、海口同比涨幅均超100%，一方面源于去年供应基数较低，另一方面部分城市仍成交活跃，预售节奏加快、加大供应一定程度上也将缓解市场供需矛盾。
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成交：一线环比转跌，二三线环比涨跌参半同比增10%
在“金九”失色之后，“银十”同样成色不足，整体市场成交低迷。10月，29个重点城市成交量为2302万平方米，环比下降6%，同比增长了9%，本月整体成交表现不及2018年月均。在调控政策“常态化”背景下，市场降温已在情理之中，舆论媒体也不乏“经济下行压力加大可能促使政府放松房地产调控”等诸多言论，近期新华社社论再次明确，根据7月31日中央政治局会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”的调控精神，决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。毋庸置疑，2018年较后一季度的销售情况不容乐观，全年成交量较去年也可能出现小幅微降格局。
一线城市成交低位回升态势在本月戛然而止，同、环比齐跌，环比锐减45%，同比微跌3%，且10月成交量也不及2018年月均水平。其中北京、广州的跌幅比较显著，跌幅均在45%以上。本月广州市住建委也提出市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备，对成交备案的严苛管理一定程度上也加剧了市场观望情绪，成交热度有所回落。
二三线城市成交量环比持平，同比增长10%。各城市市场热度持续分化，成都、合肥、无锡、佛山、徐州等城市继续保持较高热度，同、环比齐增；与之形成鲜明对比的当属长沙、杭州、苏州、青岛、南京等城市市场降温显著，预计后市成交仍将保持小幅微降，市场持续回归理性。
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库存：过半数城市库存环比上升，超六成城市消化周期拉长
10月供应普遍缩水，带来超七成城市供求比环比下降，怎奈成交不振，半数以上城市库存面积仍然环比小幅回升，但涨幅均在10%以内，同比也是涨多跌少。
成交回落、库存上升，随之而来的则是超六成城市库存消化周期环比上升，东莞、海口、合肥仍超15个月，北京、深圳则超18个月警戒线，大连、厦门消化周期持续在20个月以上，仅重庆不足3个月。
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成交结构：高档产品占比上升，京沪120平方米以上户型为主力
从价格段分布来看，本月低档产品继续回落，北京成交占比大降17个百分点；中低档产品全线下滑，北京、深圳降幅较大，环比均跌8个百分点；中档产品成交仅上海减少15个百分点，北京、深圳成交均有所回温；高档产品回暖明显，成交占比皆超五成且京、沪环比分别增15个和18个百分点。
从面积段分布来看，本月90平方米以下小户型产品成交占比小幅回落，京、沪环比分别下降6个百分点和3个百分点；90-120平方米产品表现分化，上海成交占比锐减13个百分点，北京环比回升5个百分点，深圳略降2个百分点；120-144平方米改善户型占比全部增加，北京上涨11个百分点涨幅较大； 144-200平方米产品仅上海环比增加8个百分点，北京、深圳占比均下滑；200平方米以上产品沪、深占比小幅上行，北京减少7个百分点。
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土地市场：成交量跌价升持续，一线成交比重上升推动均价上扬
10月份土地市场延续了上月量跌价涨的整体走势，各能级本月成交建面环比均有所下降，三四线城市环比下跌25%，降幅较大。从CRIC监测的300城经营性土地数据来看，10月份共成交2367幅地块，幅数同、环比分别下降了8.4%和13.3%；成交建筑面积共14860万平方米，同环比也分别下跌6.6%和22%；成交总价共3006亿元，同环比跌幅均在20%左右， 10月土地均价达到2023元/平方米，成交单价环比回升4.9%，同比仍有17.1%的跌幅。总体来看量跌价升的势态依然延续，成交建面跌幅有所放缓，市场低位趋稳。
一线城市本月成交建筑面积为258万平方米，同环比分别下跌32%和8%，成交金额为436亿元，同比下跌14%，但环比上升82%，土地成交均价也回升至16900元/平方米，同环比分别上涨26%和99%。本月一线城市成交较为积极，四个城市均有土地成交：成交建面较大的城市上海共成交19宗地，含宅地块16宗；其次深圳本月成交建面共55万平方米，成交的7宗土地全部为商办用地。
二线城市本月土地成交建筑面积共3586万平方米，环比下滑11%，但同比有22%的涨幅，成交金额共1028亿元，同环比分别下跌25%和29%，10月份平均楼板价环比下降20%，跌至2866元/平方米，同比也有39%的跌幅，二线城市土地价格不但已经连续多月同比下降，且2866元/平方米的楼板价成功刷新2017年以来较低纪录，市场热度下降显著。本月成交体量较高的城市为青岛，共成交了389万平方米，成交幅数高达53幅，以底价成交为主；其次太原、郑州、武汉、西安的成交建面也在200万平方米以上。
三四线城市本月成交建筑面积11019万平方米，环比下滑25%，同比也有13%的降幅，成交总金额1546亿元，同环比均下跌23%，成交均价环比微涨4%，回升至1403元/平方米，但同比降幅为11%。重点关注的三四线城市中，本月成交量较高的城市为南通，总成交建面达到153万平方米，共成交29宗土地，其次漳州的成交总量也超过100万平方米；珠三角区域较活跃区域仍属佛山和东莞。
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综观：再次强调政策稳定性，未来楼市迎下调压力而地市成交量回升
综合来看，本月供应、成交双双回落，“金九银十”亦非往昔，加之中央再次明确“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”，预计后续政策层面放松可能性并不大。展望未来，我们认为，一线城市的供应量将迎来小幅微增，供需矛盾逐步缓解，成交有望持续回暖；二线城市“回调”现象将更为显著，分化也将持续加大，尤其是那些经济基本面平平、市场购买力透支的二线、三四线城市将面临更大调整压力。
就土地市场而言，从10月份表现来看，一线城市积极推出旧改地块，集体用地开始逐步入市作为补充；二线城市土地成交持续郊县化，同时降低开发商的拿地条件和降低运营难度，预计接下来在完成年度土地供给地划而增加土地供应的情况下，房企逆周期投资布局也会使土地市场迎来企稳回升。
