2018年，是中国住房租赁迈向新征程的重要节点，在各地“租购同权”、租赁用地等政策及金融配套的落实下，长租公寓头部企业正在加速崛起。
业内人士认为，2018年下半年，租赁行大时代即将从“春秋“进入“战国”，竞争格局逐渐固化。那么公寓运营商要靠什么占据市场的一席之地，靠资本，靠运营，还是靠产品？长租公寓的实际情况如何呢，市场空间到底有多大？有哪些问题需要解决？
中国早先的长租公寓属于“二房东”模式的衍生品，即个人将其拥有的大量房源进行整体出租，然后加以品牌化运营。随后，在消费升级的大背景下，“互联网+资本”平台、开发商、地产中介服务机构纷纷涌入长租领域，抢滩市场。
长租公寓较明显的特征便是租赁关系稳定，达到这一结果的方式可以是收集散户房源加以装修分割，然后出租，比如自如；也可以像集合式公寓运营机构购买或自持整栋物业，比如魔方。所以长租公寓的承租人与传统租房几乎无异，差异主要在于供应端的运营方式。
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刚性需求驱动，长租市场规模指数级增长
长租公寓规模大了是事实，不赚钱也确实是普遍现状，但要说这个行业要滑向深渊，那就有点危言耸听了。
首先，租房市场目前称得上是一个巨大的蓝海，拥有2.5万亿市场空间，公寓才占了1000亿的市场份额，而目前这一规模正在进行指数级增长。据有关数据统计，目前国内房屋租赁的交易额大致在8000亿左右，闲置房屋超7300万套。以此估算，国内青年租房的市场规模已达到近8000亿元，每年新增的应届生租房规模达600亿元。
对此，优客逸家总经理高斯表示，整个长租公寓的市场很大，前景非常好。首先，现阶段国内存量市场庞大，一、二线城市的出租需求刚性需求，因此长租公寓的市场的确存在。其次，随着存量市场的增大，房地产成了背后较大的理性推手，长租对于城市发展是很有帮助的。
有刚性需求，就有可待挖掘的市场空间，至于为什么不赚钱，无非是用力过猛的问题。互联网行业野蛮生长的丛林法则带给公寓行业短期的阵痛，但客观上也会推动行业的整合。这是一个大浪淘沙的过程，过程虽然惨烈，但试错恰恰会引导行业进入到下一个阶段。拼完规模该拼什么？是服务。
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行业弊病凸显，长租公寓路在何方？
市场飞速扩张的过程中必有隐忧，纵观目前国内的租房市场，无论房东端还是租客端都面临很多问题，交易环节、房屋品质、租后服务市场都亟待优化。
《北京青年人才住房状况调研报告》显示，北京青年租房居住比例达52.20%，而在调研中仅有26.31%表示在租房过程中未遇到权益受损问题。行业现状应该一分为二地看待，租房市场问题频发恰恰也是优质长租公寓品牌发展的机遇。
现在的公寓行业类似于2000前后信息大战中的酒店行业、2010年的团购大战，行业业态处在竞争激烈期。我们回顾2000年左右的酒店行业，还处在传统的电话预定阶段，酒店信息不对称，服务不透明、不规范。
针对市场痛点，酒店预定平台将酒店在线预定的流程规范化管理（解决了每家酒店回复时间不等、客户到店后投诉无门、酒店服务不一致）。因为有了平台，客源和消费者需求可以反过来对B端进行改良，从而对整个酒店服务行业进行改造。公寓行业属于大住宿业里的细分领域，相对于现有酒店行业状态落后20年以上。消费者缺乏线下入住公寓承诺的服务和较佳体验双重保障。
需求是客观存在的，在经历了盲目扩张之后，接下来不可避免的会涉及到“落地”问题，到底该怎么赚钱？显而易见的是，专业化、精细化的良性品牌公寓会存活下来，它们需要寻找合适的流量入口，真正对接消费者需求，从租客口袋里挣钱，而不是忙着跟风投周旋。只要这一部分需求是存在的，长租公寓行业的生命力就会延续。而行业发展的另一个方向，就是为做平台。
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做平台OR做品牌？行业发展缺一不可
公寓行业早期，草根创业者居多，自我约束、监管力度都是缺乏的，整个行业急需改良。如何把公寓行业非标产品规范化，给缺资金、缺信息的公寓品牌带来更多实惠并让他们更快成长，都有待解决。对此，平安好房公寓事业部相关负责人表示，目前公寓领域有几个不足：规范化、信息的透明度、数据的解读和分析能力。
“现在这个市场，为公寓单独做平台的不多，现有的平台也大多在做信息不对称业务，目前还是在用户教育阶段，让他们认识到公寓和租房的区别。租户现实中更多的是在平台上寻找可租房源，而非优选品牌公寓。整个行业缺乏一个大平台，快速去教育消费者，公寓和租房的差异性在哪里。”
平安好房相关负责人表示，行业要做的终极是做服务。一方面，更好地服务租客；另一方面，需要有平台扶持B端，给B端带来巨大成长空间。从这个意义上来讲，平台需要连接的是品牌公寓和双向需求。
有了极具公信力的平台，优质长租公寓品牌就有了更加合适的生存土壤。事实上，目前国内的长租公寓品牌早已呈现出群雄逐鹿的发展态势。其中有以YOU+国际青年公寓、魔方公寓、贝客等为代表的集中式长租公寓；也有以青客公寓、寓见、优客逸家、包租婆等为代表的分布式长租公寓；还有可遇、相寓（我爱我家旗下）等采用融合模式的长租公寓品牌。长租公寓品牌与互联网、金融、生活服务的结合使其模式更加多元化，发展空间无限延伸。
随着公寓行业的发展，已经从野蛮生长期，过渡到了打磨产品的阶段。从早期的跑马圈地，到正面战场的攻坚战，行业发展趋势也需要一个强有力的规范。
时至今日，若能在一轮轮资本的推动中冷静下来，不管是做品牌公寓，把好钢用在消费者需求上；还是像平安好房一样致力于优化房产用户消费习惯，整合行业资源，做一站式品质租赁服务平台，都能在这一轮整合中成长起来。对待长租公寓行业大可不必悲观，因为资本市场是把双刃剑，大乱必定大治。
来源：智谷趋势、国际金融报
