看城市租金,未来5年的长租市场,二线比一线前景大多了!

杰客邦

2018-03-30 17:35:00 ·-

综合整理:杰客邦丨图:杰客邦

来源:地产杂志

 编 者 按

在风口,租赁市场有了哪些变化?租金的价格水平有着什么样的变化?未来的房租价格是升是降?一、二线城市,还有得玩,但很多品牌公寓,未必等得起。

1

一线城市

北上深涨得猛,广州掉队了

由城市房产网监测的数据显示,2018年2月,北京市的房租租金价格为84.10元/月/平方米,同比上涨25.97%;同期,上海市的房租租金价格为69.27元/月/平方米,同比上涨14.11%。

(图表1)数据来源:城市房产网

从全国范围内看,2017年全国年度人均月租金价格同比上涨 16.7%(58同城监测数据)。其中,6-7月为租金的最高点,这与大量高校学生毕业释放了大部分的租房需求有关,需求增加带动租金价格上涨;7 月后人均月租金保持平稳,一方面租房需求回归稳定,另一方面,下半年住房租赁政策的密集出台也平抑了租金走势。

分城市看,2017 年,在北京、上海、深圳、广州四大一线城市中,上海人均月租金为 2678 元/月,同比涨幅1.3%;人均月租金同比增幅最高的为北京,涨幅在14.1%。而在二线城市中,成都 2017 年人均月租金同比涨幅为 18%,杭州、郑州、长沙、青岛人均月租金同比涨幅不足10%。杭州在 2017 年前三季度人均月租金有明显上涨,四季度大幅回落。

(图表2)数据来源:58同城

在人均收入持续上涨的同时,一线城市的房租呈现平稳上涨趋势。58同城数据显示, 2012年-2017年的上半年,北京平均月租金上涨了35%,上海增长了26%。2012年,北京、上海人均月租金基本一致,至2016年,上海反超北京8%;从2017年上半年租金变化表现看,上海则被北京翻转,人均月租金被北京超出8%。

北京作为中国最典型的大城市代表,曾被英国《金融时报导报》评为全球15个大城市中房租水平最高的城市。

一份来自链家地产的租赁报告显示,2012年-2016年期间,北京的住房租金水平分别为每月每平方米55.8元、61.1元、62.3元、65.3元、72.2元,5年时间租金上涨了29.39%。而2016年北京的住房租金平均上涨了10%左右,远低于房价上涨速度。其中,一居室成交均价在4200元/月以上,两居室成交均价超过5000元/月。

目前,从北京的每个区域房租租金水平及涨幅来看,近郊区租赁成交量比重和价格上涨明显。其中,亦庄开发区、昌平和大兴由于距离市中心较近的地缘优势、交通通达性更好、出租房源更新等因素,成交量比重和房租价格上涨更快。亦庄的平均租金水平已经达到57.9元/月/人,基本与石景山持平,而昌平的涨幅最大,同比增长近25%。

分环线来看,五环至六环的租房数量占比一直最大。据链家研究院监测数据,从2012年至2016年,五环至六环这一环线的租房量上升明显,从2012年的14638套至2016年的32932套。

与北京同级别的城市中,上海的房屋租赁市场也异常活跃。数据显示,上海房屋租赁指数从 2007 年 12 月的1123点上涨到 2008 年9月的1242点,随后受到全球金融危机的影响小幅回调,中国经济企稳后上海房屋租赁指数又进入到上行通道,但 2017 年以来,上海房屋租赁指数增速放缓,走势变得平稳。由此可以看出,在大部分时间内,上海房租租赁的活跃度与经济的发展有着正相关性。

对于“移民城市”深圳而言,2012年之前,深圳的租房市场,由于房价单边高速上涨,租金涨幅明显脱离房价涨幅;2012年之后,租金与房价的走势开始呈现同步性,并且租金增幅异常明显。2012年至2016年期间,深圳的平均租金依次为每平方米49元/月、55元/月、61元/月、71元/月、77元/月。

记者算了下,在2012年在深圳租一个30平米左右的房子,房租为1471元/月,到2016年,该房租上涨到2310元/月。

而近一两年,一线城市里的广州的平均月租金,与北京、上海、深圳逐渐拉开距离,2017年上半年的人均月租金价格为1500元,甚至被杭州反超。据广州市房地产中介协会数据显示,从2014年至2017年上半年,广州市的住宅租赁市场租金涨幅放缓,2017年上半年,中心六区住宅的套均租金有4.3%小幅上涨。

随着“城市群”建设及一线城市近年来“多中心”模式发展,城市的边界在不断扩大。在2012年到2016年期间,一线城市租房市场也日益成熟,促使人们对于租房的需求趋于理性,租房热点日渐向周边城区转移。

58同城发布的报告显示:

北京:通州区、昌平区、丰台区、大兴区等城区租房需求的增长率明显高于朝阳区、海淀区、东城区等。

上海:嘉定区,租房需求增长率在各行政区中一枝独秀,2014年、2015年、2016年连续三年超过50%。

广州:天河区、番禺区借助生活环境及质量上优势,对租房人群的吸引力也快速上升。

深圳:龙华区、龙岗区作为后起之秀,近几年对租房人群的吸引力不亚于南山区及福田区等商业、金融中心。

2

二线城市

变化中崛起,成都最优秀

除了一线核心城市的房租平稳上升,成都、重庆、郑州、长沙、杭州等热点二线城市的租金也在新的城市格局变化中崛起。

58集团的2017租赁蓝皮书数据显示,成都2017年人均月租金相比2016年涨幅为18%,达到1008元,为涨幅最高的二线城市。杭州、郑州、长沙、青岛人均月租金同比涨幅在5%-10%之间。

从绝对值来看,杭州的月租金已超过一线城市广州。综合2017年全年数据,杭州人均月租金达到1550元,特别是在2017年前三季度,人均月租金有明显上涨。但从2017年第四季度开始,呈现下降趋势。这和杭州的租赁政策出台及租赁平台建设有着直接关系。

(图表3)数据来源:58同城

杭州作为首批租赁试点城市,建立住房租赁平台,推出纯租赁宅地,积极探索存量房、村级留用地用于租赁供应,给予租赁运营方税收及金融支持,设置奖励专项基金扶持优秀租赁企业……此外,还联合阿里巴巴研发全国首个智能租赁平台。

再看成渝经济圈,成都近几年经济发展势头强劲、潜力巨大,仅是入驻成都的世界财富500强企业已约300家,这座城市与重庆构建起中国西南部重要经济动力,就业机会众多。58同城发布的报告数据显示,成都2016年租房需求增长率达到33%,是2012年的3倍。

以长沙、武汉为代表的长江中下游经济圈因聚集的高校、科研、媒体等资源成为长江经济带主要城市,根据58同城的数据,长沙、武汉两地租房市场需求连续2年增长率超过50%。而受到北京、上海双重加持的中部城市如青岛、郑州,2016年的租房需求增长率都是2012年的3倍以上。

同时,二线城市房价上涨和租金增加比例的差异也在逐步缩小。

以杭州为例,2017年杭州市区的流动人口超过500万,巨大的人口流入带来巨大租房需求,杭州2017年平均月租金同比上涨了6.55%。从统计局公布的2017年10月杭州二手房价格指数来看,同比也增长了6.9个百分点,房价的同比增长速度已经明显放缓,房价租金比也不断向合理区间靠近。

从近年数据看,二线城市在2012-2016年间的租金涨幅基本每年都在8%-15%之间。

3

租房需求

4年,一线城市增长120%

房租租金上涨的背后,其直接推手就是需求的持续增长。

58同城数据显示,2016年较2012年,全国租房需求增长102%,出租房源供应量增长93%。其中,北京、上海、广州、深圳2016年租房需求较2012年增长了120%,2016年四个城市租房需求量占全国总需求量的20%。

与此同时,成都、杭州、武汉、长沙、郑州为代表的热点二线城市全面崛起,2016年对比2012年,租房需求增长超150%。在全国范围内持续推进的城市化进程背景下,城市租房新格局已逐渐形成。

新的需求从何产生?

一、人口流动,城镇化带来的人口流动带来了新的租房需求;

二、产业结构升级,随着一线城市及强二线城市的发展,产业升级步伐逐步加快,城市中兴起多个产业集群及高级产业服务区,人才的流入、强劲的经济发展势头,带动了租赁市场需求的升级;

三、消费升级,90后、00后成为当下的消费主力军,在更为追求自由的超前消费观念下,他们更能够接受租赁生活方式;

四、高素质人才结婚年龄推迟,也增加了租房需求。

在需求上扬的同时,房源的增量不足以满足需求的增加,供需之间的不平衡是租金持续上涨的原始动力。

58同城数据显示,2012年到2016年期间,受租房利好政策的引导,房源供应量年平均增长率超30%。但这仍然不能满足强大的租房需求。

4

租金走势

大涨的可能性不大

为了促进租赁市场发展,政府同样发动了“供给端改革”,增加未来的租赁土地供给。随着北京、上海等一线城市,租赁用地大幅推出,且挤占一部分商品房指标。同样,杭州、厦门都热点二线城市明确未来住房租赁用地供应占比三成,成都提出到2021年租赁住房保有量达151万套。

在供应规模扩大的前提下,未来在租金走势又如何?

首先,要看影响未来租金的因素——供求关系、个人支付能力、货币金融环境、房价上涨的传导、产品服务升级、房源位置等。

从供求关系上看,一线和热点二线城市中租赁房源短缺是房租上涨的根本原因。随着未来一线城市的供给房源落地,供不应求的矛盾将有所缓解。

从个人支付能力因素看,过去几年房租上涨的推动力便是人均可支配收入的涨幅。过去10年,我国人均可支配收入增幅达100%,但近年来,一线城市的城镇居民可支配收入增速放缓,不支持租金水平大幅上涨,但会有小幅增长。

作为居民消费价格的一项,租金也受到货币环境影响,流动性越充裕,价格上涨越明显。2013年到2015年一季度,租金涨幅与M2增速同步回落,2015年4月到2016年3月,M2增速回升,导致2016年租金涨幅扩大。2016年4月份以后,M2增速逐渐回落,在一定程度上导致租金价格在12月以后涨幅回落。未来,货币供应量如果不出现加快,租金水平也将难以大幅上升。

再看房价的影响。房屋买卖市场与租赁市场是互补的,房价过高导致居住需求被迫选择租赁市场,传到至租赁市场致使租赁需求增加,则租金上涨。以北京为例,2016年北京二手房房价上涨了28.2%,同期租金上涨了15.8%,远高于过去4年3%的年均复合增长率。未来,在购房环境紧缩的情况下,房价上涨幅度不会过快,租金水平也不会出现暴涨。

存量市场当中房屋品质的改善,是拉动未来租金上涨的最有力的动力。目前市场上的长租公寓产品相较周边普租型同类产品定价高10%-20%。未来,随着高品质公寓的不断涌现,其租金也会随之上涨。

另外,房屋的位置也会是影响租金水平的一大因素。一般来说,距离市中心越近的地区拥有更好的市政配套和交通能力,因而中心城区租金水平较高。大城市中的租房需求也集中在交通便利、配套设施相对完善的成熟区域,租房需求的核心,偏好是车程足够短,离工作地点足够近。

从上述影响租金的因素可以看出,未来,金融环境、居民收入以及房价对租赁的传导动力都较弱,租金大幅上涨的可能性不大。但产品品质的升级和区域变动可能会对租金水平产生结构性的影响。因此,租赁房源结构占比中,品质房源的占比会不断加大,在供给房源没有落实到位的情况下,房租仍会缓慢上涨。

董事长寄语

中国地产开发走完了黄金时代的30年,迎来了大租赁时代的到来。我们今天的加入不是为了参与地产业后市场,而是为了改变千万亿级的中国地产业传统运营生态:

在传统的运营生态中,各个产业链环节把自己的利润留存作为最终指标和目的;

而我们在搭建生态链的过程中,要使所有的参与方都能达到价值和利益的提升。

我们只做利润的传递者,而非利润的留存者。

声明:凡注明为其他媒体来源的信息,均为转载自其他媒体,转载好文目的在于增进业界交流,并不代表赞同其观点和对其真实性负责,若作者和原始出处不准确还望谅解修正,如有侵权请联系我们,会立即删除并表示歉意。谢谢!

全部

相关资讯

频道导航

返回首页

APP下载

电话拨通后,请您手动拨打分机号

确定拨打电话

电话号码:

分机号:(可能需要拨分机号)