综合整理：杰客邦丨图：杰客邦
来源：地产杂志
编 者 按
在风口，租赁市场有了哪些变化？租金的价格水平有着什么样的变化？未来的房租价格是升是降？一、二线城市，还有得玩，但很多品牌公寓，未必等得起。
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一线城市
北上深涨得猛，广州掉队了
由城市房产网监测的数据显示，2018年2月，北京市的房租租金价格为84.10元/月/平方米，同比上涨25.97%；同期，上海市的房租租金价格为69.27元/月/平方米，同比上涨14.11%。
（图表1）数据来源：城市房产网
从全国范围内看，2017年全国年度人均月租金价格同比上涨 16.7%（58同城监测数据）。其中，6-7月为租金的较高点，这与大量高校学生毕业释放了大部分的租房需求有关，需求增加带动租金价格上涨；7 月后人均月租金保持平稳，一方面租房需求回归稳定，另一方面，下半年住房租赁政策的密集出台也平抑了租金走势。
分城市看，2017 年，在北京、上海、深圳、广州四大一线城市中，上海人均月租金为 2678 元/月，同比涨幅1.3%；人均月租金同比增幅较高的为北京，涨幅在14.1%。而在二线城市中，成都 2017 年人均月租金同比涨幅为 18%，杭州、郑州、长沙、青岛人均月租金同比涨幅不足10%。杭州在 2017 年前三季度人均月租金有明显上涨，四季度大幅回落。
（图表2）数据来源：58同城
在人均收入持续上涨的同时，一线城市的房租呈现平稳上涨趋势。58同城数据显示， 2012年－2017年的上半年，北京平均月租金上涨了35%，上海增长了26%。2012年，北京、上海人均月租金基本一致，至2016年，上海反超北京8%；从2017年上半年租金变化表现看，上海则被北京翻转，人均月租金被北京超出8%。
北京作为中国较典型的大城市代表，曾被英国《金融时报导报》评为全球15个大城市中房租水平较高的城市。
一份来自链家地产的租赁报告显示，2012年-2016年期间，北京的住房租金水平分别为每月每平方米55.8元、61.1元、62.3元、65.3元、72.2元，5年时间租金上涨了29.39%。而2016年北京的住房租金平均上涨了10%左右，远低于房价上涨速度。其中，一居室成交均价在4200元/月以上，两居室成交均价超过5000元/月。
目前，从北京的每个区域房租租金水平及涨幅来看，近郊区租赁成交量比重和价格上涨明显。其中，亦庄开发区、昌平和大兴由于距离市中心较近的地缘优势、交通通达性更好、出租房源更新等因素，成交量比重和房租价格上涨更快。亦庄的平均租金水平已经达到57.9元/月/人，基本与石景山持平，而昌平的涨幅较大，同比增长近25%。
分环线来看，五环至六环的租房数量占比一直较大。据链家研究院监测数据，从2012年至2016年，五环至六环这一环线的租房量上升明显，从2012年的14638套至2016年的32932套。
与北京同级别的城市中，上海的房屋租赁市场也异常活跃。数据显示，上海房屋租赁指数从 2007 年 12 月的1123点上涨到 2008 年9月的1242点，随后受到全球金融危机的影响小幅回调，中国经济企稳后上海房屋租赁指数又进入到上行通道，但 2017 年以来，上海房屋租赁指数增速放缓，走势变得平稳。由此可以看出，在大部分时间内，上海房租租赁的活跃度与经济的发展有着正相关性。
对于“移民城市”深圳而言，2012年之前，深圳的租房市场，由于房价单边高速上涨，租金涨幅明显脱离房价涨幅；2012年之后，租金与房价的走势开始呈现同步性，并且租金增幅异常明显。2012年至2016年期间，深圳的平均租金依次为每平方米49元/月、55元/月、61元/月、71元/月、77元/月。
记者算了下，在2012年在深圳租一个30平米左右的房子，房租为1471元/月，到2016年，该房租上涨到2310元/月。
而近一两年，一线城市里的广州的平均月租金，与北京、上海、深圳逐渐拉开距离，2017年上半年的人均月租金价格为1500元，甚至被杭州反超。据广州市房地产中介协会数据显示，从2014年至2017年上半年，广州市的住宅租赁市场租金涨幅放缓，2017年上半年，中心六区住宅的套均租金有4.3%小幅上涨。
随着“城市群”建设及一线城市近年来“多中心”模式发展，城市的边界在不断扩大。在2012年到2016年期间，一线城市租房市场也日益成熟，促使人们对于租房的需求趋于理性，租房热点日渐向周边城区转移。
58同城发布的报告显示：
北京：通州区、昌平区、丰台区、大兴区等城区租房需求的增长率明显高于朝阳区、海淀区、东城区等。
上海：嘉定区，租房需求增长率在各行政区中一枝独秀，2014年、2015年、2016年连续三年超过50%。
广州：天河区、番禺区借助生活环境及质量上优势，对租房人群的吸引力也快速上升。
深圳：龙华区、龙岗区作为后起之秀，近几年对租房人群的吸引力不亚于南山区及福田区等商业、金融中心。
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二线城市
变化中崛起，成都较优秀
除了一线核心城市的房租平稳上升，成都、重庆、郑州、长沙、杭州等热点二线城市的租金也在新的城市格局变化中崛起。
58集团的2017租赁蓝皮书数据显示，成都2017年人均月租金相比2016年涨幅为18%，达到1008元，为涨幅较高的二线城市。杭州、郑州、长沙、青岛人均月租金同比涨幅在5%-10%之间。
从特别值来看，杭州的月租金已超过一线城市广州。综合2017年全年数据，杭州人均月租金达到1550元，特别是在2017年前三季度，人均月租金有明显上涨。但从2017年第四季度开始，呈现下降趋势。这和杭州的租赁政策出台及租赁平台建设有着直接关系。
（图表3）数据来源：58同城
杭州作为首批租赁试点城市，建立住房租赁平台，推出纯租赁宅地，积极探索存量房、村级留用地用于租赁供应，给予租赁运营方税收及金融支持，设置奖励专项基金扶持优秀租赁企业……此外，还联合阿里巴巴研发全国排名前列智能租赁平台。
再看成渝经济圈，成都近几年经济发展势头强劲、潜力巨大，仅是入驻成都的世界财富500强企业已约300家，这座城市与重庆构建起中国西南部重要经济动力，就业机会众多。58同城发布的报告数据显示，成都2016年租房需求增长率达到33%，是2012年的3倍。
以长沙、武汉为代表的长江中下游经济圈因聚集的高校、科研、媒体等资源成为长江经济带主要城市，根据58同城的数据，长沙、武汉两地租房市场需求连续2年增长率超过50%。而受到北京、上海双重加持的中部城市如青岛、郑州，2016年的租房需求增长率都是2012年的3倍以上。
同时，二线城市房价上涨和租金增加比例的差异也在逐步缩小。
以杭州为例，2017年杭州市区的流动人口超过500万，巨大的人口流入带来巨大租房需求，杭州2017年平均月租金同比上涨了6.55%。从统计局公布的2017年10月杭州二手房价格指数来看，同比也增长了6.9个百分点，房价的同比增长速度已经明显放缓，房价租金比也不断向合理区间靠近。
从近年数据看，二线城市在2012-2016年间的租金涨幅基本每年都在8%-15%之间。
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租房需求
4年，一线城市增长120%
房租租金上涨的背后，其直接推手就是需求的持续增长。
58同城数据显示，2016年较2012年，全国租房需求增长102%，出租房源供应量增长93%。其中，北京、上海、广州、深圳2016年租房需求较2012年增长了120%，2016年四个城市租房需求量占全国总需求量的20%。
与此同时，成都、杭州、武汉、长沙、郑州为代表的热点二线城市全面崛起，2016年对比2012年，租房需求增长超150%。在全国范围内持续推进的城市化进程背景下，城市租房新格局已逐渐形成。
新的需求从何产生？
一、人口流动，城镇化带来的人口流动带来了新的租房需求；
二、产业结构升级，随着一线城市及强二线城市的发展，产业升级步伐逐步加快，城市中兴起多个产业集群及高级产业服务区，人才的流入、强劲的经济发展势头，带动了租赁市场需求的升级；
三、消费升级，90后、00后成为当下的消费主力军，在更为追求自由的超前消费观念下，他们更能够接受租赁生活方式；
四、高素质人才结婚年龄推迟，也增加了租房需求。
在需求上扬的同时，房源的增量不足以满足需求的增加，供需之间的不平衡是租金持续上涨的原始动力。
58同城数据显示，2012年到2016年期间，受租房利好政策的引导，房源供应量年平均增长率超30%。但这仍然不能满足强大的租房需求。
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租金走势
大涨的可能性不大
为了促进租赁市场发展，政府同样发动了“供给端改革”，增加未来的租赁土地供给。随着北京、上海等一线城市，租赁用地大幅推出，且挤占一部分商品房指标。同样，杭州、厦门都热点二线城市明确未来住房租赁用地供应占比三成，成都提出到2021年租赁住房保有量达151万套。
在供应规模扩大的前提下，未来在租金走势又如何？
首先，要看影响未来租金的因素——供求关系、个人支付能力、货币金融环境、房价上涨的传导、产品服务升级、房源位置等。
从供求关系上看，一线和热点二线城市中租赁房源短缺是房租上涨的根本原因。随着未来一线城市的供给房源落地，供不应求的矛盾将有所缓解。
从个人支付能力因素看，过去几年房租上涨的推动力便是人均可支配收入的涨幅。过去10年，我国人均可支配收入增幅达100%，但近年来，一线城市的城镇居民可支配收入增速放缓，不支持租金水平大幅上涨，但会有小幅增长。
作为居民消费价格的一项，租金也受到货币环境影响，流动性越充裕，价格上涨越明显。2013年到2015年一季度，租金涨幅与M2增速同步回落，2015年4月到2016年3月，M2增速回升，导致2016年租金涨幅扩大。2016年4月份以后，M2增速逐渐回落，在一定程度上导致租金价格在12月以后涨幅回落。未来，货币供应量如果不出现加快，租金水平也将难以大幅上升。
再看房价的影响。房屋买卖市场与租赁市场是互补的，房价过高导致居住需求被迫选择租赁市场，传到至租赁市场致使租赁需求增加，则租金上涨。以北京为例，2016年北京二手房房价上涨了28.2%，同期租金上涨了15.8%，远高于过去4年3%的年均复合增长率。未来，在购房环境紧缩的情况下，房价上涨幅度不会过快，租金水平也不会出现暴涨。
存量市场当中房屋品质的改善，是拉动未来租金上涨的较有力的动力。目前市场上的长租公寓产品相较周边普租型同类产品定价高10%-20%。未来，随着高品质公寓的不断涌现，其租金也会随之上涨。
另外，房屋的位置也会是影响租金水平的一大因素。一般来说，距离市中心越近的地区拥有更好的市政配套和交通能力，因而中心城区租金水平较高。大城市中的租房需求也集中在交通便利、配套设施相对完善的成熟区域，租房需求的核心，偏好是车程足够短，离工作地点足够近。
从上述影响租金的因素可以看出，未来，金融环境、居民收入以及房价对租赁的传导动力都较弱，租金大幅上涨的可能性不大。但产品品质的升级和区域变动可能会对租金水平产生结构性的影响。因此，租赁房源结构占比中，品质房源的占比会不断加大，在供给房源没有落实到位的情况下，房租仍会缓慢上涨。
董事长寄语
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