房地产税一定开征,能否成抑制房价神器?

时代财经

2018-03-07 15:14:25 ·为市场提供有价值的财经参考资讯

文/时代财经    柳军

房地产税迎来了最有信息含量的官方表态。

先是在3月2日,全国政协委员刘世锦表示,房地产税在十八届三中全会时已经确定征收房地产税的大方向,下一步要走立法程序。紧接着在3月4日,十三届全国人大一次会议新闻发言人张业遂称,房地产税立法正在起草论证,力争早日提请人大常委会初审。而在3月5日,李克强总理在《政府工作报告》中提到要“稳妥推进房地产税立法。”

房地产税在两会期间被频繁提出表明,开征房地产税已成定局,并且有提速到来的征兆。

在此之前,中国有1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》,但当时把非营业的个人房产纳入免税范围,只对商业、工业等房产收税,税率为房产余值的1.2%,或为租金的12%。目前,这项政策仍然有效。

“这个条例暂行了好多年,但早已和房地产的重要地位不匹配。”华南城市研究会副会长许学锋对时代财经说。

2003年,十六届三中全会提出“条件具备时对不动产开征统一规范的房产税”,这是我国首次提出对自住房进行征税。但截止目前,尚未出现一部对自住房征税的全国性税法。

2011年,上海和重庆将房产税扩围至居民自住房。上海的主要征收对象是本市居民新购二套及以上住房,计税依据是交易价格的70%,税率为0.4%-0.6%,不过,人均住房不超过60平方米时,新购住房可免税。重庆则主要针对独栋商品住宅、新购高档住房征税,计税依据就是房产交易价,税率为0.5%-1.2%。

对于上海和重庆的房产税试点,恒大经济研究院院长任泽平后来撰文称“试点效果不佳”,他的其中一个理由是,两市房产税在税收总占比中未明显增长,分别为2.5%和3.5%,是土地出让收入的7%左右,而扩围的个人住房房产税并不多。此后,房地产税试点陷入停滞。

房地产税的推进过程为何如此艰难?

许学锋指出,一方面,房地产涉及每个人,每一个区域,涉及面广;另一方面,居民在购房之前,房价已经包含了城镇土地使用税、土地增值税、契税等多项税种,现在新增房地产税,就需要把以前在建设、交易、保有环节的赋税重新整合,这是一个庞大的工程。

全国工商联房地产商会理事吴新坚告诉时代财经,民众的误解是房地产税的最大阻力。“民众把政府已收的前期土地出让金和房产交易流转税当成了房地产税的全部,认为私人名下的私有物业属于完税后的私人产权商品,政府不应该增加其他税收。”

此外,吴新坚认为,中国自1984年以来还没有进行过一次全国性的住房普查,房产信息没有全国统一联网,这也是导致房产税立法进程缓慢的一个原因。

但最近几年来,房地产税已有提速的预兆。

例如,2015年,全国人大常委会已将房地产税立法纳入五年立法规划,据财新网报道,目前房地产税法草案已经起草完毕。2017年11月,财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中披露,“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。”这被外界认为是房地产税的立法思路。

“房地产税立法是这届人大任期里的一个目标,应该是在2020年底前确定立法。” 许学锋表示。吴新坚预测,中国将在2020年后正式征收房产税。

房地产税一旦征收,涉及房地产的利益格局也将出现巨大变动。

“对赚取服务费的中介来说,肯定是一大利好,因为手头房产多的人都会拿出去卖;对开发商来说就不太乐观,目前一线城市和核心二线城市已进入存量房时代,房地产税的开征,无疑会进一步加大存量房的交易。”许学锋分析说:“从区域角度看,热门城市需求旺盛,房地产税会转嫁到消费者身上,因此房价和房租可能继续上涨;但对三四线城市来说,一些旅游度假性质的房产可能被大量抛售,从而进一步加大库存压力。”

至于房地产税对房价的影响,以上海为例:除2012年商品住宅销售价格涨幅为0.4%以外,其他年份均涨幅均超过10%,2015年下半年涨幅达到20%以上。

国家税务总局原副局长许善达曾表示,“那么多有房地产税的国家,没有一个经济体或者国家是因为征了房地产税房价就能够抑制住。”

“由于开征房产税,过去30多年里工业、商业房产价格涨幅比没有征税的商品房慢,如果商品住宅开始征税,也会和过去的工业、商业房一样受影响,但影响多少,很难确定。”许学锋说。

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