新华社质问公摊面积,不是公摊推高房价而是成为乱收费根源?

江瀚视野

2018-08-07 13:48:17 ·-

原标题:新华社质问公摊面积,不是公摊推高房价而是成为乱收费根源?

新华社、新华每日电讯一同发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》,将公摊面积的讨论推上了风口浪尖,文中追问:“既然国际上基本都是按套内面积计算房价,为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?职能部门治理房地产行业乱象之时,能否回应公众关于公摊面积乱象的关切?”

这个引来新华社专门发文怒斥的“公摊面积”到底是个什么东西?买房子有公摊面积,全世界唯有中国。一百平方的房子,实际上只有70平,甚至有些还不到。

对于此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认真分析表示:

近期全国房地产市场关于“公摊”的讨论比较多,其实充分说明了一点,即公摊背后的乱收费等现象也值得行业关注,此类问题不解决,容易引起各类维权等。另外公摊的问题,也和当前全装修住房的模式有关,所以也是未来全装修交付过程中需要研究的课题。

从公摊的组成内容看,其实有很多。当然,从公摊的直观理解或者说接触最多的,其实就是过道。类似过道本身属于半私密的区域,属于购房者或业主需要承担购房成本的一部分。但是部分过道本身也计算了精装修或全装修概念,那么这个时候部分业主可能会有意见。

一般来说,公摊系数会设定在15%左右的水平。往往在房价上涨过快、房价偏高等情况下,部分楼盘会压缩公摊,即公摊系数会维持到类似10%左右的水平。实际上公摊系数没有高低之分,关键是是否迎合了购房者的需要。比如说房价过高的时候,公摊面积太大,往往购房者会比较挑剔。但对于部分优质项目或中高端项目来说,公摊系数相对会比较小,这个和品质居住等导向有关。

从公摊和房价的关系来看,其实在实际过程中可以看出,公摊的面积小,往往会被利用,类似得房率高的概念就会出现,这样房价会相对高一点。但是很显然,这样容易被坑,因为此类公摊面积小,会导致住宅区过于压抑,最终也影响了物业的增值或升值。

当前关于公摊有各类抱怨。应该说,此类抱怨或者说对公摊问题的质疑,多少是因为房价过高而且物业服务不到位。此类不合理的概念,也值得行业讨论。部分公摊中涉及的费用等,必要时候确实需要剔除,进而降低购房者的成本。这也是未来需要积极研究的地方。

公摊的问题,为什么在中国市场会比较多,这和中国的住房预售制度更也是有关的。当前房地产建造是一个期房的概念,如果后续是现房的概念,那么公摊本身是可以不计入的。换而言之,如果企业本身公摊面积小,那么小区美观、公共空间等都会受到影响,这也是会倒逼房企自己主动研究更合理的公摊面积。所以未来随着房屋交付模式的变化,公摊本身不会成为负担,反而会成为开发商赠送和促销的一个亮点。 

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