先上车如何后补房票?环京购房如何避坑?

壹书生说房

2018-03-15 19:31:00 ·-

文|叶书利

 

时下环京的北三县及廊永固霸文等地,由于扭曲的三年社保式调控,催生了扭曲的楼盘定价、购房方式等,相应地,购房者时下在这些地方购房的风险也在相应扭曲式增长。

 

先上车如何后补房票?

时下在北三县的三河(包括燕郊在内)、大厂、香河和廊坊、永清、固安、霸州及文安等,主要的购房方式为“先上车后补房票”。

看来,之所以出现如此扭曲的购房方式,主要缘于这些区域扭曲的调控政策,主要原因有二:

A,北三县的三河(包括燕郊在内)、大厂、香河和廊坊、永清、固安、霸州及文安等地自去年6月后出台了三年社保式调控,即具备当地户籍的家庭可在当地购买二套;具备当地三年社保或纳税纪录的非当地户籍家庭,可在当地购买一套。

“当地”指的是以县为单位,比如燕郊户口的人,不能在大厂购房,或香河三年社保的人,不能在燕郊购房。只有大厂户口或具备大厂三年社保或纳税纪录的人,才能在大厂购房,以此类推。

三年社保式调控政策,催生了三大压抑性需求:

首先,北漂式的刚需。即准备将家按在环京的北漂,因无环京上述地方的当地三年社保,导致无法环京购房,但这种北漂式购房需求是一种刚需。

其次,产业疏解式刚需,即产业疏解至环京或通州等北京远郊地,准备将家按在环京东南片区的购房需求,他们也是一种刚需。

比如据壹书生了解,伴随下半年北京政府的成批东迁,近40万人将从北京市区逐渐转移至通州,他们中的一部分人欲在北三县购房居住,但按目前的三年社保式调控政策,他们在北三县也无三年社保,因此也无法正常购房。

正常性投资需求。即看好环京上述区域的中长期发展前景,欲在相关区域投资购房的需求。

B,三年社保式调控导致的不让买的背景下,房企想卖房以回流现金流,而一些人想趁机低点购房,于是催生了“先购房后补票”的购房方式,即购房者先购房,然后在购房后,在当地交纳社保或个税,待交纳三年社保或纳税纪录,从而有购房资格时,再到开发商处办理网签、银行贷款、收房等购后相关手续。

 

购房时如何避坑?

先上车后补房票的购房方式,相当于“现在把钱付给开发商了,但房子并未完成购房手续”,因此客观上说,相较于一手交钱,一手过网签的正常购房方式,购房者的购房风险无疑增加了不少。

先上车后补票下,如何减少购房风险?壹书生概括起来就是:好地段、好产品、大房企和好中介。

所谓的“好地段”指的是,调控下,购房者需购买强价值区域房子,以抵抗调控风险。

早在2015年,壹书生便预测性提出了“七环论”式的环京区域价值判断标准。

“七环论”即:“东南飞、七环边、交通旁、政策区”。

“东南飞”指的是,京津冀一体化下大北京城市架构重组的逻辑在于,北边是大北京的风口,不宜聚焦过多人口与产业,主要以休闲、生态为主,所以张家口与承德在京津冀一体化中的定位是“张承生态功能区”。西边是高山,不利于人口及产业导入。因此大北京的人口、政策及产业转移的大方向是东南向的平原地带。

而“东南飞”的三大政策发动机便是北京新机场、通州副中心和雄安新区。

“七环边”指的是,在环京房产投资中,投资边界尽量控制在“七环边”,之所以如此,主要有两个内在逻辑:

A,环京是有边界的;

都市圈的发展之所以存在边界,主要缘于两个原因:

一方面,因为内城房价高企、交通拥堵等原因,存在市场化地对外扩展的动力;

另一方面,从资源配置的角度来说,人口越集中,越利于市场化效率的提高。比如对于一个外卖公司来说,城市内半径1公里之内,潜在外卖需求可能在1万单;而同一个城市的郊区,同样半径1公里内,潜在外卖需求是200单,由此催生的运行效率是完全不同的。因此从市场效率的角度,市场有种向内压的动力。

基于上述两种“对外扩”和“对内缩”的力量博弈,催生了都市圈的边界问题。

时下全球超大城市的都市圈,其边界一般是90公里内,这已被证明是个市场规律,如伦敦、东京、纽约、首尔等皆如此。

而离北京90公里范围,基本在七环边上。

B,环京的接盘者主要是北京上班族;

切记,没有“北京”,就没有“环京”,“京”才是“环京”的主角。

环京楼市的主要消费人群主要是外溢的北京上班族,说白了就是“北京上班,环京睡觉”。如果过于超过七环,通勤时间便是最大的障碍。在通勤时间面前,其他的一切都是浮云。因为如果在北京连工作的刚需都无法正常维持,何来资格去讨论教育、医疗、避霾等附带需求?

目前环京楼市出现了一些伪环京概念,如兴隆、唐山、衡水、沧州、易县等便是典型代表。

“交通旁”的逻辑在于,因为环京房产的消费主角是北京上班族,因此通勤时间是最大刚需,其他类似教育、购物、产业等皆为补充。因此交通附带的通勤时间最刚需。

“政策区”在于,环京楼市是典型的政策市,如果没有政策,环京区域就是以去库存为主的三四线城市。因此必须围绕副中心、北京新机场等政策源,在合适的政策区内才有价值,否则都是耍流氓。如怀涞、涞水、张家口、承德、高碑店等,皆非环京价值区域,因此区域本身的投资价值不大,别瞎跟着销售员吹嘘的口号或概念而跳坑。

时下不管是9月面世的北京城市总体规划还是24日北京代市长陈吉宁作的2017年政府工作报告,大北京发展的主要架构就是“一主三副”:北京主城区、通州副中心、雄安新区和北京新机场临空经济区。详情可见此前的文章《未来三年,北京的京津冀一体化如何推进?》。

接下来,伴随京津冀一体化的推进,环京各个区域之间的价值度会加速贫富分化:价值区的区域会越来越好,而非价值区的区域则会越比越难受。因此购房者在环京购房时,切记选择价值区的房源,而不是盲目抢购,否则未来的投资收益会相差甚大。

有关环京购房的区域选择,可阅读此前的文章《一体化下的新北京,为什么东南飞?》、《兴隆为什么配不起环京之名?》、《唐山炒房记之红色警告令:下一个鄂尔多斯正在路上》、《任志强购房指南:2018年应去此地买房,崇礼等京北区域已是大坑》、《雾霾+冬奥会,能否撑起京北张家口、怀来的房价?》、《廊坊的主角为什么不是开发区和安次?》等。

“好产品”指的是,调控时,购房者需购买更有投资价值的70年大产权房子,以抵抗调控风险。其余的商住、办公楼、小产权房等投资价值更低的房子,时下并不建议,毕竟投资不能将就,详情可见此前的文章《讲个笑话:商住价格将与住宅持平》、《北京商办追杀令:“杀光”接盘者》、《以租金高诱惑你买房的人,至少90%是骗子》、《环京购房,一铺为何毁三代?》等。而调控期,楼市以稳为主,购房者也有时间不选择将就,此时何必匆忙购房以将就呢?

“大房企”指的是,因为“先上车后补房票”的购房方式,待购房者购房后开始交当地社保或个税,如果调控政策不变的话,也需要三年后才能去完成后续的购房流程。因此三年后可能会面临一些不确定性风险,如房价上涨后开发商的加价风险、楼盘烂尾风险等。事实上,此前环京出现过类似的情况,如《香河一楼盘违规销售后耍赖:或推倒重建后加价再购,或退房》中所报道,2016年香河一开发商在房价上涨后要求此前购买的购房者加价,否则耍赖不给房。

鉴于此,壹书生强烈建议此时购房者必须购买大房企的产品,毕竟大房企的违约风险会小得多,因为大房企的违约成本非常高。《有一种环京楼坑叫非知名房企》

“好中介”指的是,先上车后补票的购房方式,因为购房者的钱已给了开发商,但鉴于购房者尚未购房资格,因此开发商的房子在法律层面尚未给到购房者手上。因此,此种方式购房时,找到一个靠谱的中介平台,这是至关重要的。这里面所指的“靠谱”,主要包括下述层面的意思:

A,未来三年,对接的房屋销售还在房屋中介这个行业;

在壹书生看来,在强调控导致环京成交量大幅下降的背景下,未来三年,环京区域至少七成房屋销售或离开这个行业,或转战环京外的区域。

换句话说,未来三年,购房者找不到对接销售的概率高达近七成。

B,销售仍在这个行业,但未来三年可以保持与购房者不间断的交流;

因为钱已付,但购房需在三年后才完成,因此购房后的未来三年,购房者需与对接销售保持不间断的沟通,以正常了解到环京政策面的变化、房企的态度变化、环京楼市的变化情况,以便适时掌握环京动态,利于购房者做出相应的决策。

不过有点悖论的是,对于环京销售的挣钱流程来说,当购房者付完首付后,销售的卖房佣金收入便已可从房企处拿到手了,为什么未来三年还会保持与购房者实时沟通?最可怕的是,如果对接销售不理你,购房者也无力制约对接销售。因此购房后的未来三年,对接销售是否还会与购房者实时保持沟通状态,类似于一场运气赌博。

这不是危言耸听,付完钱后找不到销售员,已成为先上车后补票的购房者的最大现实风险之一。

对于此问题,曾有购房者反问壹书生:销售员不见了后,大不了与房企直接联系即可,难道房企还能耍赖不成?

这种观点实际上是非常没有风险意识的,也是极其幼稚的,主要原因如下:

首先,环京的开发商,基本将销售环节外包,从而形成了“开发商-渠道商-购房者”的三级沟通体系,而不是开发商直接与购房者的直接性沟通。也就是说,开发商有什么想法,会直接告诉渠道商,让渠道商告知购房者,而不是直接告诉购房者。

其次,没有销售,如何补办房票?

毕竟付完钱后,购房者面临的第一个现实问题是在当地补交三年社保或个税,以便在三年后获得房票,在此会延伸出二个问题:

一方面,如果在你付完钱后,完成挣钱流程的销售没有消失。销售会否按质按量地协助你补办未来三年的房票,且保证让你不花过多的冤枉钱。开始时有联系,社保或个税交到第二年后消失了,怎么办?

另一方面,如果销售消失了,不在环京的你,如何更低成本的补办房票?这是购房后便会面临的非常现实的问题。

最后,如果未来三年,对接销售不能与你保持适时沟通,购房者如何了解环京楼市政策面、基本面及房企态度等方面的情况,以及万一政策面发生变化后,购房者如何第一时间便知晓,且做出相应的合理应对。

因为购房者的购房流程并未完成,因此未来三年,购房者必须通过对接销售以适时掌握环京楼市及开发商的动态,比如万一某天三年社保式调控面变成两年社保式调控,先上车后补票的购房方式下,购房者的付款方式、收房方式、网签办理等系列购后手续便会发生适时改变。如果销售不见了,或与对接销售的沟通不太顺畅,如何第一时间获得这些消息呢?如果未能第一时间及时获得这些消息,购房者又如何及时完成付钱后的相关购房手续呢?

切记,先上车后补票的购房方式下,购后的安全应是购房者最大的风险考量因素了。

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