新华社发声楼市稳定的背后:限购政策,真的能够遏制房价上涨?

大山房产俱乐部

2018-10-30 17:34:17

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10月29日,新华社发出一篇文章,名为《如何看待未来房价走向》,在这篇文章里,核心主题就只有一个:决不会允许房地产调控半途而废,前功尽弃!

新华社在这篇文章中,以非常严厉的口吻,警告了“土地财政的依恋者”和“投机买房者”,并再一次强调宏观调控政策在下半年特别不会“喘口气、歇歇脚”,“遏制房价上涨”的决心不会改变,更不会允许房地产调控半途而废。

新华社的这篇文章略显有点突然,前些时间市场盛传“国务院要取消限购”的消息,但是人民网已经发文辟谣了,那么新华社此时发文的主要目的是什么呢?

新华社在这篇文章里,重点阐述了一个现象:当前有些杂音认为,经济下行压力加大,可能会促使政府放松房地产调控。

文章同时强调,全社会都需认清大势,丢掉调控会因经济下行压力加大而放松的幻想,摒弃房价“复燃”的幻想,及时调整心态回归理性。

这篇文章的核心逻辑是:经济下行导致放松调控,结果是房价暴涨。把房价暴涨的核心推动力归于调控政策的放松,这种逻辑其实有点避重就轻。

如果房价暴涨的主要原因是因为限购政策,那理论上像河北涿州这样的不限购城市,房价应该暴涨才对!但事实上,涿州的房价也基本被腰斩了。

可见,用限购政策的放松来为房价上涨背锅,至少在逻辑上是有点勉强的。中国高房价的背后显然有着更深层次的原因:

【1】

从启动内需,到货币蓄水池

房地产在经济增长中的定位

是推高房价的核心原因之一

中国房地产自从1998年至今,已经发展了20年。

在这20年里,中国房地产的定位从来都只是经济高增长的一个工具,而并非当做一个独立的市场来发展的。

排名前列阶段:房地产,被定位成国民经济的核心支柱产业!

1998年东南亚爆发金融风暴,中国出口需求全面收缩,经济下滑严重。为了启动国内内需,刺激经济增长,中国决定启动房改,全面实施货币化安置政策,从而推动中国房地产市场发展迎来“黄金”十年。

1997年,中国房地产开发投资仅占GDP比重的3.9%。到了2007年,该比例已经提高到10.3%。1997~2004年间,中国房地产开发投资对GDP增长速度的平均贡献率高达11.6%。

2003年,建设部起草18号文,明确房地产是国民经济的支柱产业。

可以说从1998年到2008年的十年,中国房地产的定位就是成为启动内需,刺激经济增长的核心产业,是中国经济黄金增长十年的核心推动力。

第二阶段:房地产,成为了政府宽松货币政策的蓄水池!

但是随着2008年爆发全球金融危机后,中国为了挽救国内经济,被迫在2009年实施了4万亿大投资计划,而且在2015年又实施了一次5万亿投资计划。

至此从2008年到2018年,中国全面进入货币大放水,以高债务推动经济增长的发展阶段,M2占GDP的比重从1.5倍直接上升到了2.1倍,M2年均增速达到了10%以上。

大量的印钞,如果处理不好,会导致基础物价的暴涨。

因此从2008年以后,国家开始有意识的将货币放进房地产领域,通过大幅度的放宽房地产信贷,支持房地产市场的壮大发展,并在2015年取消了限购。

从而导致房价从2008年到2018年的十年期间,基本翻了2.5倍,一线城市甚至暴涨400%,中国房地产市值冲到了400万亿,是典型的资金蓄水池!

由此可见,过于宽松的货币政策及信贷,才是推高中国房价的根本因素!中国房价在1998年到2008年的十年,才上涨了1倍,平均年涨幅仅有10%。而到了2009年到2018年的十年,房价暴涨了2.5倍,平均年涨幅达到了25%!

根本原因就在于2008年之后,中国经济就进入了“大水漫灌”的发展阶段而已,M2年增长率平均达到了10%以上,房价不涨,那物价就要涨!

【2】

遏制房价上涨,归根结底是调整经济增长模式

以限购方式暂时遏制房价

只会带来后面更大的报复性上涨

遏制房价上涨,是7月31日中央政治局会议提出的核心原则。但是如果把遏制房价上涨的法宝,压在限购政策不退出,那只会导致后面更大的报复性上涨。

新华社在文章里明确提出,房地产调控将逐步由行政措施为主向综合施策为主的转变:遏制房价上涨一定要多头入手,尤其是供给侧要加大公租房、租赁房及共有房的供应,满足日益膨胀的城市居民住房需求。

而限购政策本身,只会短时间内遏制需求的释放,但从长期来看,限购政策的遏制作用呈现明显的边际递减效应:随着时间的蔓延,越来越多的人将会满足限购政策的要求,从而导致一个热点区域的房价出现上涨。

较典型就是北京:2010年北京正式提出五年社保/纳税限购,外地户口满足在京连续5年纳税或社保限购一套住宅。当时大多数人都认为北京的房价必定暴跌,甚至很多人卖了北京的房,为了实现梦想中的“诗和远方”而去了大理。

结果是北京房价在历经两年的犹豫期之后,在信贷放松的推动下,房价立刻翻了一倍,从2010年的均价20000,上涨到了2018年均价42000!

北京的房价走势充分证明了,仅仅依靠限购政策来遏制房价上涨,短期内或许效果不错,但是长期来看效果甚微。

只要货币持续大放水,越来越多的人就会符合限购条件,为了规避货币贬值,这些人都会选择购房,限购政策遏制房价的作用只会越来越低。

近期全国性出现了降价促销的行为,个别城市房价甚至出现了下降,这主要归因于金融政策的强力去杆杠,当开发商们现金流高度紧张时候,就不得不降价促销,这是由房地产高度依赖高债务的发展模式决定的。

因此,如果把这种短期降价促销的行为,当成是限购政策推动的市场高位回落,是非常危险的认知障碍。强力去杆杠的金融政策及紧缩的货币政策,才是推动现阶段房价回落的根本原因。

但是很显然,紧缩的金融政策及货币政策,对整个经济的增长也是会带来巨大的副作用的。中国经济2016-2018年持续面临下行压力,其实也是因为强力去杆杠,货币紧缩政策所直接导致的结果。

因此,经济增长和遏制房价上涨这两个目标,在目前的持续大放水的发展模式下,本身就是一个悖论!而要想同时实现这两个目标,短期内不多能够利用的手段就是行政化的限购政策了!

毕竟2018年,央行已经四次降准,释放高达2万亿的货币供应量了!既要大放水,又要遏制房价上涨,短期内只有限购政策才能办得到!

但是限购政策对于房价的遏制作用,会呈现出明显的递减效应,未来怎么办?

新华社的解释是:要加大租赁房,公租房和共有房的供应,建立租售并举的房地产长效机制,同时会尽快出台房产税。

至于未来遏制房价的效果如何,这里就不多加解释了!

【11月2日,微信群讲座:经济形势及政策,对中国房价的影响】

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