公寓、loft最近有点火,到底买不买得?

捉住

2018-03-15 00:37:00

房地产市场上有一种怪物存在,它要按商业水电收费,基本上不通天然气,许多连排烟管道都没有。听起来,看它不像用来居住的,但它却偏偏用来居住。

 

这就是商业性质的公寓或LOFT。它们的土地性质实际上是商业或办公,产权证上赫赫写着的亦是商业或者商办。

 

有很多人想不通,既然市场那么需要住宅,那为什么不在规划和卖地的时候,就索性把这些房子批为住宅呢?这不仅符合市场需求,国家出让土地也能多赚一些钱。

 

这件事说起来比较复杂,每个城市都会制定自己的城市远期规划、近期规划。制定一个片区的规划,会与城市整体的发展定位和片区的发展定位有关,有多少住宅,配建多少商业,某一片区适合成为CBD,应该配建更多的商业和办公。

 

实际上,住宅比商办更值钱,也不是天生如此的,在10年前,许多城市的写字楼都比住宅更值钱,商铺就不用说了。从城市的综合发展来说,住宅只是一次性收益,而商办可以吸引商家,吸引企业,给城市长期的活力和收益。

 

只能说最近几年的行情,住宅价值和需求一路扶摇直上,显得有些商办的规划不是那么明智。但是,我们并不能由此得出规划失误的结论,因为随着时间和政策的变化,也许某一天你会发现商办的价值和需求又远超住宅。

住宅这几年为什么价值反超商办,并且把商办甩得看不见尾灯?

其最根本的原因是在于购买住宅可以入户,而商办不能。而在城市化进程如火如荼的今天,大家都急着上车,想拥有城市户口,以便享受户口捆绑的教育、医社保、养老等资源。

 

因为不能落户,这些公寓或LOFT,就像后妈生的一样,只能卖同等位置的住宅一半左右的价格。有的LOFT层高4.9米以上,可以隔成两层,还卖不到周边住宅的价格。

 

除了不能落户之外,公寓和LOFT还落下一身毛病:因为是商办性质,土地使用期限只有40年或50年;买卖的时候首付必须是50%以上,而且按照商业贷款的利率;使用的是商业的水电费,比民用水电贵出一大截;户型一般很少或没有阳台,一般都是通廊式的,采光通风较差。

当然,这些毛病都是针对你作为居住使用才产生的,你原本就是商办的定位,你偏要用来住,我本是男儿身,又不是女娇娥,当然会有诸多不便。

然而,最近几个一二线城市,如北京、成都,公寓或者LOFT开始有点火起来了。

 

主要原因,当然是住宅限购。

许多被限购,又想在一二线大城市定居或者投资的人,只好购买和投资这些没有限购的商办性质的公寓和LOFT。

 

其实,公寓或者LOFT虽然落下一身毛病,但也有它的长处。除了不限购之外,它们通常所处的地理位置和交通条件都不错,不然土地规划的时候也不会把它们规划为商办。

 

所以,它们如果用于出租,租金还是不错的。对于租客来说,住宅性质还是商办性质,他们并不关心。在同等位置上,假如公寓或LOFT的实际面积单价是住宅的一半,但同等面积的租金差不多的情况下,从租金收益来说是住宅的两倍。

 

 

可是,这些毛病和长处由来已久,限购也隔几年就来一次,为什么最近几个月公寓和LOFT有点火了呢?

这里面还有一个新的推手,叫行内做“资方”。

 

所谓的“资方”,就是投资方,他可能以一个公司的形式或者或者多人合伙的形式出现,说白了就是“投资团”。

因为住宅太火,处于限购、限价和摇号买房的程度,这些投资团根本就无从插手,于是这些不限购的公寓、loft就成了它们眼中的香饽饽。

他们通常的做法是以较低的价格,一次性和开发商拿下几层或者所有的公寓和LOFT,然后再组织销售团队进行销售,赚取差价。

这里面又有一个疑问,为什么开发商不自己涨价来卖,而愿意一次性以较低的价格出售给“资方”呢?

因为公寓或者LOFT一直以来不温不火,公寓和LOFT的开发商卖得伤心,许多资金上也有缺口,能一次性卖给别人省心省事。

而“资方”在营销手段和营销渠道上,也比一般的开发商强,所以他们可以做这门子生意。

一旦市场上大量的公寓和LOFT都被“资方”握在手上时,他们也是要赚钱的,所以价格不涨也难。

而后,资方铺天盖地的渠道营销,也会让你感受到公寓和LOFT的涨价和火爆。

 

那么,公寓和LOFT究竟买不买得呢?

有些推销公寓、loft的置业顾问会从租金回报的角度来阐述它们的价值。诚然,前面已述,购买公寓、loft的租金回报确实是住宅的两倍,但是,一个4%,一个2%,还是不是半斤八两,五十步笑百步。当然,这作为一种说辞是很不错的。

事实上,我们投资房地产,从来都不是看中物业的租金,而是价格的上涨。

 

住宅价格之所以能一路上涨,是因为可以落户,这才是住宅价值远高于公寓的的命门。

至于说住宅的户型设计更适合居住,住宅通气,住宅是民用水电,住宅的小区环境更好,这些都是次要因素。

我们来一个简单的假设,如果公寓和LOFT也可以落户,那么,尽管它们一身毛病,那么它们的价格可以马上飙升,一般层高的可以达到住宅80%以上的售价,4.9米层高可以隔两层的LOFT,售价则一定会超过住宅。

真正让公寓价值可以飙升的点在于:户籍制度的放开。

 

户籍制度的放开可以分为两点来看。

一点是,购买住宅也不能落户了。购买住宅可以落户,这也不是天生就可以的,早在十几年前,为了促进房地产的发展,才出台了购房入户的政策。

假如这样,虽然住宅和公寓的价差会缩小,但是住宅和公寓的价格都会下跌,这是两败俱伤。

另一点是,入户的方式变得更加广泛,购房入户不再是唯一途径。

实际上这一点有在不断放松,比如许多城市都推出了人才落户。可是,人才落户一般要求本科以上的应届生,这是很大一部分人享受不到的,这个途径还不够广泛。

那么,现在国家正在推出的租售同权,也就是说不论你是什么学历,什么年纪,只要你租赁住房到了一定年限,也可以享受教育、医社保、养老等福利。

可是,即便可以享受教育、医社保、养老等福利,还不能完全等同于有户口。

尽管你可能不屑于承认户口在心理和面子上的用处,但在教育和医社保之外,户口仍然还有许多用途,比如从投资房产来说,有户口的可以多一张房票,而你没有。比如从以后征房产税来说,本地户口的免征面积或套数也会优于你。再比如有户口的,他的子女自然就承继了本市户口,而你的所有不便及故事可能在你后代身上再发生一次。

 

所以,租售同权能不能发展到租赁住房到一定年限就可以转户口,是一个重要的看点。

 

如果仅仅是可以享受同等福利,那么作用有限。如果可以转户口,那么公寓和LOFT就可以和住宅差不多的价格了。

因为户口可以轻易取得,只要你有能力或者有愿望在这个城市生活,你就可以获得这个城市的户口,要的只是一个栖身之所,那么住宅还是公寓或LOFT,就没有多大差别了。

 

然而,虽然放开户籍是大势所趋,但主要放开的是三四五线城市和建制镇,一二线城市放开户籍在短时间内不太现实。就先别说放开户籍了,什么时候放开限购都还是问题。

 

所以,对于公寓的价值,我的看法是:

短期内,也就是5-10年内因为户籍问题,还是会与住宅保持相当的价差和涨幅。

但是,从远期看,也就是10年以后看,户籍问题因为租售同权等会在一二线城市也逐步放开,甚至直接取消户籍制度也不是不可能。

在这样的情况下,公寓、LOFT可以和住宅有一样的价值。

那么,它现在仅仅是住宅价格的一半,当然是具有投资价值的。

可是,咱们有几个是长线投资者,耐得住寂寞呢?

 

此外,有一个风险必须提示,因为公寓、LOFT 的土地性质是商业或者商办,实际上它用于居住是不符合规划的,这是公寓、LOFT所带的原罪。

去年北京就一度曾传出不准公寓、loft用于居住,要断水断电。虽然最后没有这样执行,但谁又敢担保以后不会再来一次呢?

不过,话又说回来,最早的时候,商办的定位和价格,是要比住宅高那么一个档次的,因为它可以注册公司,可以用于经营,在户籍制度放开后,或许商办性质的房子,又比住宅更加高大上了呢?

 

总的一个看法,从投资角度,短期还是买住宅,长线持有可以买公寓。

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