本报记者 王营 北京报道
导读
在刚过去的2018年1季度，北京楼市成交继续低迷，叠加春节因素影响，整体市场新建商品房住宅成交量刷新历史较低记录。而随着调控深化，北京二手房价格普降15%-20%，前期积累的房价泡沫得到消减，房产价值重新进入合理区间，吸引对价格敏感度较高的刚需购房者回流；另一方面，北京早在去年底便对《存量房屋买卖合同》示范文本加以修订，并于今年3月颁布实施，至此，一线城市加强管控二手房交易过程中的信贷、税费管理已成定局，未来二手交易的成本增加将成必然，在一定程度上起到挤压二手置业需求的作用。
“链家3月较后一天成交量544套，创出近期新高。每个月底都是高峰期，月初前两天都是低谷，因为经纪人的作业习惯有关，类似的还有新房的建委网签图谱，也取决于售楼处置业顾问是否勤快。但不管怎么说，从去年12月以来成交量温和放大是事实。”一位房产中介高管在购房群里如此表示。
“317”政策执行已长达一年之久，随着二手房价格的调整到位，蛰伏已久的刚需及改善性住房需求开始逐步走出观望，刚刚过去的三月，北京楼市销量明显升温。
据思源地产统计显示，2018年3月，北京新房市场共成交1033套商品住宅，成交面积13.81万平方米，环比2月，成交套数、面积分别上涨了73.3%和52.4%。21世纪经济报道记者在链家地产APP也注意到，较近六个月，北京市新增房源量保持稳定，但链家地产的带看次数却从2月跌落谷底之后一路攀升。
3月成交量回暖
自去年北京实施“317”新政以来，相关主管部门陆续采取了限购、限贷、限商、限价、限售的“五限”政策严格管控楼市，大力抑制投资投机需求的同时，也不可避免地造成刚需客群产生观望心态，引发北京房地产市场销量重挫，二手房价格也出现大幅回落。
然而，这一现象在今年3月已经悄然发生改变。思源地产数据显示，2018年3月，北京二手房签约量达到12104套，继2017年12月和2018年1月之后，二手房月度销量再破万套大关，此外，这一成交量也创下自2017年4月以来，近12个月销量新高。
思源地产首席分析师郭毅分析，随着北京新房市场趋向高端化，买旧换新成为市场主流，二手房的签约数字也就成为衡量北京楼市冷热的一个关键性指标。月售万套以上，意味着北京楼市正在逐步走出低谷，恢复正常的交易水平。
上述接触市场一线的房产中介高管表示，“目前市场的表现是成交量逐步放大，市场会产生分化，低总价、高性价比（业主急用钱）、好房子（好地段好户型好物业）等被消灭得很快。”他对前来咨询的购房者建议是，“可以积极进场，抽贷是控制房价的利器，但并不是消灭了需求，而是延缓了需求进场。你如果像我一样每天接触无数购房者，就知道多少改善需求面对政策的无奈。”
郭毅认为，3月楼市回暖由多重因素构成。首先，随着调控深化，北京二手房价格普降15%-20%，前期积累的房价泡沫得到消减，房产价值重新进入合理区间，吸引对价格敏感度较高的刚需购房者回流；其二，近日深圳二手交易“三价合一”政策的实行引起广泛关注，其实北京早在去年底便对《存量房屋买卖合同》示范文本加以修订，并于今年3月颁布实施，至此，一线城市加强管控二手房交易过程中的信贷、税费管理已成定局，未来二手交易的成本增加将成必然，在一定程度上起到挤压二手置业需求的作用。
此外，郭毅认为，尽管调控形势依旧保持严格态势，但北京楼市的基本面其实没有发生改变，而随着北京人口政策出现定向宽松，有利高精尖人才的引进，此举也将为楼市带来稳定的刚性购房需求。与此同时，由于二手与新房之间相互依存的关系，二手成交量的升温，也将有助于向新房市场输送置业需求，催使新房市场在未来一段时间里出现同步回暖的成交走势。
整体走势仍低迷
3月成交量回暖受多重因素影响，但如果拉长到季度周期看，整体市场仍然呈现低迷态势。
中原地产研究中心统计数据显示：在刚过去的2018年1季度，北京楼市成交继续低迷，叠加春节因素影响，整体市场新建商品房住宅成交量刷新历史较低记录。1-3月新建商品房住宅不含保障房，合计签约只有2723套，同比跌幅61%，这一签约量也是全面网签来的历史单季度较低值。二手房成交量也继续维持在2017年第2季度以来的低迷状态。2018年一季度签约29044套，连续2个季度低于3万套。这也是2014年4季度市场反弹后的连续低值。
“目前的市场情况是，符合市场价就好卖。如果业主心理报价过高，就只能看缘分。”链家一位中介告诉21世纪经济报道记者。21世纪经济报道记者梳理了通州一些小区成交房源特征发现，这些房源相比去年下半年均有一定程度降价。
中原地产首席分析师张大伟认为，从2018年一季度整体数据看，房地产市场仍然处于低迷状态，市场依然受到北京共有产权、租赁政策等市场预期的持续打压。过去一年，北京楼市政策发布密度创造全国及北京历史记录，一年内发布了超过30次各种调控措施。经过连续接近一年的连续楼市调控，随着政策进入平稳周期，市场逐渐进入低谷徘徊、预计后续市场将继续在低位运行。另外，整体二手房价格调整非常明显，从2017年4月开始到现在10多个月累计跌幅超过15%，部分区域房源价格接近20%。
值得注意的是，在各类产品中，较为低迷的是商办类物业。限购一年整，整体市场成交全面降温，商住公寓签约只有3589套，环比调控前一年的67013套，跌幅达到了94.6%。市场成交结构基本集中在通州少数符合调控政策的商务公寓。
张大伟注意到，商办市场目前看，除了个别区域，调控一年接近0成交。历史较严格的商办限购政策，对北京楼市之前过热的商办市场打击非常明显，整体市场全面冰冻。与调控前相比，整体市场成交量全面萎缩，2017年3月调控前，商住签约单月接近万套，而在调控后，剔除通州个别项目的商务公寓，市场整体接近0成交。不仅仅交易市场出现了明显的降温，土地市场商办类也出现了明显的退烧：商办限购后出让的数宗商办地块，溢价率明显下调，特别是较近更是历史多年未出现的流标现象再次出现。限购前商办土地平均溢价率115%，而较近一年溢价率只有12.39%。
“从平均价格看，商办市场二手房价格已经平均下调超过30%，部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过40%。”张大伟表示。
来源：21世纪经济报道
