上浮40% 房贷利率究竟还有多大上涨空间?

不执著财经张平

2018-03-27 14:47:00 ·-

原标题:上浮40% 房贷利率究竟还有多大上涨空间?

近日,各地银行频频上调房贷利率,不少专家预测房贷利率还有上升空间,于是紧张情绪正在楼市蔓延。从目前形势看,北京多家银行首套房贷利率上浮15%至25%,最高上浮30%;武汉多家银行首套房贷利率上浮20%;南京首套房贷利率普遍上浮15%;广州、东莞、佛山已有部分银行将首套房贷利率上浮40%……

对于普通购房者来说,最好是在购房时,房贷利率能降一些,越优惠越好;房价也能再便宜一点,开发商多让一些利出来,这样买房置业的成本也可以降下来,每月还贷的压力能够轻一些。

而从2月份70个大中城市住宅销售情况变动来看,全国房价已经告别快速上涨阶段。其中,一线城市因受制于严厉的调控政策,房价已步入下跌通道,北上广深等房价均与去年最高时相比,已经跌去了15%,同时也是连续7个月滞涨。

现如今,绝大部分买房者都是通过贷款来实现,而各大中城市的房价滞涨难敌房贷成本飙升。在广州,公司白领郭先生想买一套婚房。从去年6月份起,他便关注广州天河区骏景花园的二手房住宅,而该小区的房价也从去年高点时的5万元/平米,回落到4.2万元/平米的心理价位。本来郭先生想把房子贷款买下来,但是房贷成本连续上升却让他始料不及。

郭先生表示,去年3月份广州还有银行针对首套房贷执行8.5折,而现在若按照极端利率上浮40%计算,每月还款的压力远超房价上涨的苦恼。以贷款200万元、30年等额本息还款计算,8.5折的还款总额为351万元,月均还款9745元;但如按照极端情况利率上浮40%计算,还款总额高达472万元,月均还款13119元。所以,像郭先生这样的购房群体,房贷压力让他们深感吃不消。

曾几何时,房贷业务向来是银行的优质资源,过去很多银行为了吸引房贷客户,给予购房者诸多折扣优惠,而现在即使在年初银行贷款额度很充裕的情况下,银行房贷利率却是“涨声一片”,个别银行甚至还暂停放贷,这究竟意欲何为呢?

首先,居民杠杆率的上升势头过快乃是今年决策层控风险之重点。2017年年末,我国个人住房贷款余额高达21.9万亿元,占整个居民部门贷款余额的70.2%;居民部门债务占GDP的比重(即居民杠杆率)也从2015年的36.4%大幅升至48.3%。居民杠杆率急剧上升,迫使当局对居民加杠杆行为从鼓励变为抑制。

今年1月份,银监会也明确提出要努力抑制居民杠杆率,重点是控制居民杠杆率的过快增长,打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入股市和房市。此外,“降杠杆、控风控、守底线”这是新任央行行长易纲的最近表态。

再次,银行融资成本上升,房贷成本也要相应上调。从历史数据看,银行存贷款业务的息差起码要保持1.5个百分点左右,才能保证不亏本,且可持续。而现如今,连理财产品的收益率都超过了5%,据此推算,要推持1.5个百分点左右的息差,房贷利率至少要涨到6.5%。如果银行给购房者发放房贷利率在5%以下,那岂不是成了亏本的买卖?至于二套房贷空间那上浮的就更大,银行的获得空间就会更广。

最后,房价上涨速度越是快,房地产的风险越是大。如果是前些年,银行把个人房贷还当作是“香饽饽”,那么现在肯定是鸡肋业务了。这就需要银行对房地产的风险评估来制定新的利率。面对的风险要与取得的收益率相匹配。

现在多数银行认为,在流动性不足的情况下,把大量的贷款额度投向于个人房贷领域的风险是不可测的。根据收益与风险相匹配的原则,既然客户要住房贷款,银行就要承担相对应的房地产调控风险,而过低的房贷利率只能使银行处于风险系数大,且无利可图的境地。

从现在情况看,商业银行上调房贷利率,主要还根据市场情况的自发行为,这也在很大程度上得到了官方的认同,被认为“总体上符合利率市场化的要求和趋势”。那么,我们该如何预判中国央行未来货币政策趋势,以及房贷利率究竟还有多大上涨空间呢?

第一,中国货币政策将随着国际经济形势而变。就在前任央行行长周小川卸任之前曾提出:现在很多国家都在退出量化宽松政策,意味着过去全球范围内的数量扩张和低利率可告一段落。中国也同样是整个世界经济的一部分,这方面的影响大家应该可以预做得到。

对于房地产来说,货币政策的宽松对房价上涨,房贷利率的下调有利直接的影响。而现如今,美国、欧洲、日本等国央行都在逐步退出量化宽松,还有国内给房地产“去杠杆,控风险”的政策意图,所以,现在要想与前几年那样的房地产步入极度宽松的环境中,已是不可能的了。

第二,本轮房贷利率还有很大上调空间。央行副行长潘功胜曾经表示,虽然近期房贷利率略有上升,但从稍微长一点的周期来看,它仍然处于比较低的水平。经梳理发现,我国5年期以上贷款基准利率自2015年10月24日以来一直保持在4.9%,较2007年的高点7.83%相差不少。现在不是房贷利率已见顶,而是房贷利率触底反弹,当年趁着银行房贷利率较低而购房人的,将来会面临很大压力。

随着房地产周期被货币宽松、房产调控等因素历史性的拉长,之后金融监管力度又在不断加强,可以预见接下来房贷利率上涨周期起码3年,最多可达到5年。房地产调控最好的情况是房价全面温和回落,投机炒房者逐步退出,但不管房价趋势如何走,今后买房的房贷成本将是越来越高了。

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