疫情结束后,楼市将迎来报复性反弹!

楼市相对论

2020-02-24 20:23:06 ·由搜狐焦点北京新闻中心打造的原创栏目,为行业带来最前线的楼市观察。

房地产浩浩荡荡二十年,我们从未经历过现如今如此严格、如此苛刻、如此不友善的调控政策。疫情是楼市回暖的加速器,此疫之后,种种限制刚需买房的政策,也会陆续松绑!

软硬兼施

2月20日,5年期LPR房贷降息如期到来,虽然只有5个基点,但是高层为此简直操碎了心。从2月16日开始到19日,4天内4次发声提及“房住不炒”:

2月16日,财政部部长刘昆在《求是》杂志发文称:“坚持“房住不炒”的定位,落实房地产长效管理机制”。

2月17日,统计局的官员在解读1月数据时说:“各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实城市主体责任,房地产市场保持总体平稳态势”。

2月17日,央行有关负责人在辟谣关于调整MPA中房地产指标时表示:“人民银行将继续坚持“房住不炒”的定位,按照因城施策的基本原则,落实房地产长效管理调控机制,统筹做好房地产金融调控,促进房地产市场平稳健康发展”。

2月19日,央行公布的《2019年第四季度中国货币政策执行报告》中明确:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

高层为了让大家接受房贷降息这个事实,同时又想保持政策的连贯性,不惜4天内4次高频率高强度喊话。完美诠释了啥叫“打一巴掌给个甜枣”。但无论如何,降息对楼市来说都是重大利好!

其实,我今天想讲的根本不是以上4条旧闻,而是2月19日《经济日报》发表的《“房住不炒”不应因疫情而变化》:

《经济日报》作为中央直属党报,背景大家可以自行百度。而在这篇文章中有一段话非常重要:“即便是从需求端入手,因城施策乃至“一城一策”,都应在坚持“房住不炒”定位的原则下,认真梳理各项调控措施,作出必要和适当的调整。尽管各地调控措施各有侧重,强度也不尽相同,但多数调控措施都与“五限”相关,即限购、限贷、限商、限价、限售等。比如在限购、限贷等方面,可对首套和二套的标准认定作差异化调整,特别是不再把“卖唯一、再买一”的贷款情况视为二套,有利于更好地满足刚需”。

这个信号为何如此重要?因为这可是近两年来,官媒首次公开表示应该要满足刚需!而且,是在疫情肆虐的当下。

我去年年底时曾经在多篇文章中告诫大家,当官媒开始宣传要满足刚需的时候,就是政策即将转折之时。目前看来,这个时间点越来越近了,据我预测,最晚会在疫情结束并度过一段观察过渡期之后,大概会在5-6月份,当然也可能会提前,这完全取决于疫情解决的时间长短。

“房住不炒”一直被误读

“房住不炒”从问世至今,一直被很多人误读,包括媒体和地方政府。啥是住?啥是炒?名下只有一套自住房就应该是“住”,房子太小想要置换大房子同样也应该是“住”,但是现在很多地方政府都把这种合理需求统统打成了“炒”!

只要你在国内任何地方有过贷款记录,即使全部还清,即使把房子卖掉,名下没有一砖一瓦,想要在深圳买首套房首付就得50%,想在杭州买首套房首付就得60%,如果在上海首付就得70%,而在北京首付更是需要80%。

一家三代五口人挤在50平米的老破小里,卖掉置换成80平的房子,就因为有过贷款记录,如此刚的刚需就被认定为炒房,和炒房客一样承担超高比例首付。

再比如,上海公积金贷款政策里明确要求,有过两次公积金贷款记录就停贷,不得申请第三次,即使你名下一套房子都没有,还在租房,也完全不支持你买自住房。试问,对于那些外地来的新上海人,面对如此之高的房价,先贷款买个小房子上车,今后慢慢置换改善,有错吗?错在哪里?由于公积金的贷款额度不高,使用最多的反而都是低收入自住人群,根本不会有炒房客申请公积金贷款来炒房,所以,这种限制其实针对的都是刚需自住,完全违背了“房住不炒”的原则。

目前,全国范围来说,首套房贷利率只有上海部分银行还有9-9.5折优惠,其它很多城市即使首套也会上浮,而且上浮力度非常之大,比如苏州、武汉、郑州、南宁等,首套房利率居然上浮20-30%。难道这是房住不炒的体现吗?房住不炒就是要让一个无房户买首套房都要付出如此沉重的代价吗?

这根本不是“房住不炒”,这简直就是“房不能住也不能炒”。为了不让你“炒”,索性不让你“住”!就像现在的防疫一样,为了阻止疫情传播,很多地方政府一刀切的阻止企业复工,阻止外来务工人员进城,只要是重点地区的全部遣返,自己花钱租的房子都不让住。简直就是,宁可冤枉一千,绝不放过一个!把首套房和改善房列入炒房行列,限制贷款,提高税费,限制交易,是最大的不作为,已经严重违背了“房住不炒”的初心!是矫枉过正淋漓尽致的展现!

重启去库存

人民法院公告网的最新数据显示,从2020年1月1日至2月10日,41天时间内,全国新增96家破产房企,这还是在疫情刚爆发的初期,对房企影响不大的时候统计的,假如考虑上2-3月份新房根本没有销量的话,破产的房企还会更多。2020年破产房企的数量一定会大大超过2019年。

2月11日,旭辉集团CEO林峰发布《2020地产之变》时表示:库存是房企的癌症。库存,特别是现房库存和滞重库存,就是消耗资金成本的癌症,会占用宝贵资金,吃掉仅有的利润。然而,疫情之下,高库存将是必然!

2020年2月1日,上海易居房地产研究院发布《2019年中国百城库存年度报告》显示:截至2019年12月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为48342万平方米,已经连续13个月同比增长,库存规模相当于2017年2月份的水平。说的直白点就是,现在的库存规模已经基本相当于这轮三四线去库存之前的水平了。

假如再加上今年上半年受疫情影响而滞销的库存,今年的库存无限接近于2014年底这轮去库存大刺激之前的规模,不是不可能的。2月份至今,全国已经有超过40个城市发布了房地产支持政策,包括刚刚取消封顶预售和现房预售的苏州在内,全部都是为了保证房企资金链不断裂,顺延开竣工时间,顺延交房时间,延迟土地出让金缴纳,不抽贷、不断贷。现在这一顿猛如虎的操作,其实本质上都是在缓解房企的资金压力,政府允许你慢点缴费,慢点还债,但不是不用还,而是期限给你延长了。

但对于房企来说,未来终究有且只有一条路:卖房还债。房子卖不掉,贷款再延期,外债再通融也是屁用没有!其实就好比,一个赌徒欠了一屁股债,赌场发慈悲让他慢慢还,但终究不会把债抹掉,最后他还得去挣钱还债。

所以,最终房企所有的问题,必然一定是只有靠卖房子才能解决。说白了就是,只有老百姓可以救房企的命,政府不行!这就是我之前曾经说过的:房子在你手上不是问题,留在开发商手上才是大问题!

那么,经过过去两年的调控之后,本已高企的库存,再叠加疫情带来的滞销,政府想要房企活命,其实只有一条路:重启去库存!

需求何时爆发?

近日,贝壳研究院、90度地产联合作了《疫情下的住房消费者预期调查》。结果如下:一、只有8.5%的人取消买房计划,而剩下91.5%都选择推迟买房或按原计划买房。

二、购房计划推迟1-3个月的比例为39%,推迟3-6个月的为28.8%,也就是说计划在未来6个月以内买房的占比高达67.8%。

以上两组数据概括下来就是:90%的人选择继续买房,而其中近70%的人计划在未来6个月内出手。

“需求不会消失,只会推迟”!

所以,小阳春是没有了,但是会演变成小盛夏,疫情结束之际,就是成交量的报复性反弹!

鼓励刚需买房

买房需求是摁不住的,摁的越死,反弹的越高,这已经是二十年来的共识。而救房企,也不是拼命给他们贷款,而是让他们出货,把库存全部变成现金。完全可以预见,用不了多久,高层就会授意地方,逐步放开首套和改善,毕竟“房住不炒”里,我们不仅要遏制“炒”的欲望,更应该保障“住”的自由,而绝不是一刀切的限制最起码的居住权力。

既然,在疫情之下,高库存已经成为必然,那么更应该顺应广大刚需延迟的需求,救房企于水火之中,既满足了刚需,挽救了房企,又支撑了经济,何乐而不为呢?

其实,正如开头《经济日报》里的建议一样:鼓励刚需买房的时刻快到了!拭目以待吧。

本文原创作者:柯谈(个人微信:linco_kk)

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