不动产登记中不动产权属证书无法提供的公告情形浅析

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2018-03-02 12:33:00 ·对房地产知识尤其是不动产登记、物业管理方面的内容进行推广。

实务中,常遇到这样的情形,抵押权人与抵押人一并申请抵押权注销登记,但证明抵押权的抵押权证明或者他项权利证书却因遗失而无法提供,此时应如何操作呢?很多登记受理人员存在疑惑,同时很多申请人对于登记机构的操作模式亦持有疑议,有些登记机构甚至要求申请人先行补证,并对证书遗失情形予以公告满十五个工作日后再行申请相应的不动产登记。鉴于此类因证书遗失而申请不动产登记情形亦非此一种,比如,夫妻之间因离婚而申请不动产登记,而所涉不动产权属证书无法提供的;再比如因继承而申请不动产登记,证书遗失或者无法提供的;法院协助执行或者因生效法律文书而申请不动产登记的相应的权属证书无法提供的。在这些情形下,对于证书无法提供的,是否需要先行补发呢?还是可以径自受理相应登记申请?无论申请人声明遗失或者其他原因无法提供的,皆可将其纳入无法提供之行列,笔者有意就此无法提供证书的情形处理予以阐述。

首先,应明确,绝大多数不动产登记申请中不动产权属证书为其必备要件,而如前文所举抵押权注销登记的例子,《不动产登记操作规范(试行)》(以下简称《规范》)14.4.3申请材料中明确规定了抵押权人和抵押人双方申请及抵押权人单方申请时需提供不动产登记证明。因离婚或继承而申请的转移登记,不动产权属证书亦属于明示提交材料。那么在申请人声明遗失或者无法提供的情形下应如何处理呢?可以说《规范》中并未明确此情形下如何操作,而很多登记机构便依据《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第二十二条关于补发之规定处理,要求申请人对无法提供的证书申请补发并刊发公告。对此笔者认为此种作法有失妥当。证书补发系一种特殊的登记程序,其因权利人单纯遗失证书而登记簿记载并无变化之情形而申请,其与前文提及情形存在明显区别,一概适用公告并要求满十五各工作日之规定显然不妥。同时不同情形下的证书无法提供亦应区分把握,对于公告的时间和天数亦应予以区分,以灵活的适用《规范》规定,达到便利群众和合法登记之目的。

应与补证登记申请明确区分

对于补发证书之申请,其特征明显与申请其他登记而伴随证书遗失或无法提供情形相区别。其具有单一性,即仅因证书的遗失而申请补发,事项简单明确。同时对于登记簿之记载并无改变,而登记机构在补发后也仅需在登记簿中记载证书存在补发事项即可。因作废遗失证书和排除潜在异议的需要,所以补发证书需要在刊发相应的遗失或者灭失声明满十五个工作日后再行办理相应补证登记。以前述抵押权注销登记为例,抵押权登记证明遗失,申请人并不存在补发申请,同时抵押权实则已因主债权消灭而灭失,申请人无再行申请补发登记证明的需要。而抵押权登记证明在申请材料之中的作用在于证明抵押权人之合法权利存在,而这种证明完全可以通过登记簿的记载予以查明。那么在权利已经灭失的情形下,仅因不存在相应的权属证书或者证明而要求补发,并要在十五个工作日后方能受理,其显然混淆了补发证书的目的以及权属证书和登记簿的证明力。故而在受理相应登记申请时应把握几个原则,并非证书或者证明遗失或无法提供必然需补证,纵使当事人申请补发亦应区分情形,而对于是否需公告及公告的时点和期限应区分把握。

是否需补发且公告期限和时点应区分把握

对于前文所述几类情形笔者有意分别予以阐述,因证书遗失或者其他原因无法提供的,是否需补发,是否公告及公告的时长和时点皆有所不同。

因权利灭失或者消灭而申请注销登记的,典型的如不动产权利因被征收或者征用而申请注销的,抵押权因债务清偿而申请注销的。权利人若遗失了权利证书或者权利证明的,实则并无补发之必要。而公告亦无须满足十五个工作之时长,且公告亦非登记的前置程序,可依据《规范》4.7.3规定:“因不动产权利灭失等情形,无法收回不动产权利证书或者不动产登记证明的,在登记完成后,不动产登记机构应当在其门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。”在相应登记完成后再行公告将原证书或者证明作废即可,当然嗣后公告自然不需有时间限制。

究其原因,其一,因权利已然灭失,且存在合法之原因材料,若因登记证明缺失此瑕疵而不予立即受理或者延长受理时限,并增加公告程序,无疑极其不利于登记簿之稳定,倘若期间发生针对已经灭失之不动产权利的查封等情形,亦对于司法执行造成不利的影响。同时对于证明缺失之瑕疵完全可以通过登记簿查询予以补证。

其二,要求补发并公告满十五个工作日并无依据,无论是《细则》还是《规范》皆规定只有在补发申请证书情形下需前置公告且满十五个工作日,而在注销权利情形下,申请人已无获取证书或证明的需要,那么再行补发,是否有画蛇添足之嫌呢?

其三,有些登记机构亦认识到了无补发证书之必要,但仍坚持公告十五个工作日的程序,在公告十五日期满后再行受理相应登记申请。实则因权利灭失而申请登记的,证书或证明遗失并无公示排除异议之必要,故而设置十五个工作日的前置公告程序不发证亦是十分荒谬的。同时自权利证书和登记簿的意义来看,我国不动产登记历来有颁发证书的传统,也使得申请人潜在对于证书的认同感形成了高于登记簿效力的假象,然而物权法明确登记簿效力高于权属证书,故而纵使相关证书或者证明遗失,亦可以通过登记簿记载的查证予以明确权利人之合法权利,这也恰是在相应登记中要求申请人提供权属证书的意义所在,通过权属证书与登记簿的一致性审查审核登记申请之合法性,而因权利已然灭失,且经登记簿查询和当事人确认已然可以判断权利人的一致性,实则此情形下此种一致性审查是可以通过其他方式予以实现的。同时值得一提的是,此类申请,在公告作废遗失证书时不能提前公告作废,因存在在受理至登簿环节申请人撤回申请或者引发登记申请事项变更的情形,在此情形下倘若先行将证书作废,则有失妥当。如当事人双方申请抵押权注销,而抵押权登记证明遗失,登记机构倘若先行公告作废,嗣后双方申请撤回登记申请,那么此时公告作废是否尚能够回转呢?此问题尚不明确,故而依据《规范》之规定,在登记完成后再行公告作废应为最佳之法。

因申请转移登记情形下证书遗失或者无法提供的,如买卖双方因购房而申请转移登记的,离婚双方当事人因离婚财产分割而申请登记的,因继承而申请不动产登记的。此时倘若当事人无法提供权利证书,是否需补发证书再行为相应登记呢?笔者以为,此情形下,应首先明确,遗失或者声明无法提供证书的主体是否系全部申请人,如因离婚而申请转移登记的,仅有一方持离婚协议并主张证书遗失而申请不动产登记,倘若离婚协议并非具备引致物权变动效果的法律文书,那么登记机构仍应征询原共同共有不动产之另一方夫或妻的意见,其证书是否确系遗失。当然此情形下,并不满足单方申请之条件,也可以此据以拒绝受理。而纵使双方到场,仍应就证书是否确系遗失以及无法提供之原因询问全部申请人。同时对于无法提供权属证书的,应通过查询登记簿之记载甚至原始资料,以明确产权主体,对于特殊不动产,如房改房或者因登记机构自身系统原因导致登记簿记载权利主体不全的,尤其是一些老旧小区的不动产,应通过主动查询登记原始资料明确产权主体。当作为出卖方之申请人并非全部登记簿或登记资料所指向的权利人时,应要求全部权利人到场,表明遗失或无能提供权属证书之意思。

那么在登记簿或原始资料指向的全部权利人皆到场表明证书已经遗失的情形下,是否需要先行补发再行为后续登记呢?实务中登记机构很多要求因买卖行为而申请登记的先行补发,离婚分割的亦要求补发,仅因继承而申请登记的,因作为权利人的被继承人已经死亡,申请人不存在而无需补发。对此,笔者以为,转移类登记申请,应以是否已经发生物权变动而对不同申请类型有所区分。如因继承而申请登记的,继承人已然取得物权,其登记申请实则系宣示登记之性质,而原证书所彰显的权利已然灭失,故而实则并无事先公告排除异议之必要,只需嗣后公告予以作废即可。再如因生效法律文书引致物权变动情形,原权利人权利灭失,故而亦应采类似继承之作法于登簿后再行公告予以作废。无论是继承类转移登记申请还是因生效法律文书导致物权变动的登记申请,其已然经生效法律文书或者继承公证文书或者对全部继承人之审查予以核实原权利人之权利,故而通过证书予以核实一致性的必要实则已然十分微小,故而采嗣后作废的做法便更为简便易行。当然至于申请人亦只需生效法律文书明确之取得物权人或者合法确定之继承人申请即可。对于除此之外的转移类登记申请,因其不具有引致物权变动的效果,申请登记时权利并未灭失。且因权利证书的缺失使得登记机构无法通过权利证书与登记簿记载而为一致性审查,同时基于查找证书的目的和排除一定异议的需求,可采用公告的形式予以事先公告,但鉴于《规范》并未明确此类申请需公告,那么公告期间应纳入受理时限之中,公告宜采十五日为宜,且整个受理时限亦不应超过三十日。

因法院协助执行文书申请登记而无法提供相应证书的,即依法院嘱托而申请登记的,此情形下亦多存在被执行人不予配合提供权属证书的情形,而多数法院会于协助执行文书中明示将所涉权属证书予以作废。而倘若协助执行文书中未予以注明的,很多登记机构要求申请执行人返回法院于文书中予以添加此种作废说明。笔者以为此种作法实则并无必要,当事人之间诉讼已然经审判程序进入执行程序,而所涉不动产之权属亦在相应的判决书、调解书或者裁定书中予以明确,且法院协助执行系司法强制力予以实现执行目的,其不仅冲破了被执行人不予配合的限制,亦冲破了需提供权属证书的条件,故而此情形下登记机构径自依据法院协助执行要求据以登记即可,对于无法提供相应证书的可在登记簿中予以注明,并嗣后公告作废即可。

因申请抵押登记而权属证书遗失的,对于补证登记申请和抵押登记申请可以合并受理。但应系受理两种不同业务,一并受理仅系方便群众之考虑。鉴于《规范》1.10的7条赋予了登记机构认为可以合并办理相关业务的一定权限,在符合条件和合法合规范畴内自然可以合并受理,减轻申请人多次申请的繁琐。而依据《规范》1.6.3.3规定:“不动产被查封、抵押或存在异议登记、预告登记的,不影响不动产权证书和不动产登记证明的换发或补发。”故而抵押与补发证书并不冲突,自然可以合并受理。

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