房地产泡沫到底是怎么回事?今天给你最权威回答!

北京智和房产623727

2018-03-05 12:56:00

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北京房价这么高了,到底还会不会涨?中国的房地产到底有泡沫吗?如果没有泡沫的话,为什么国家要出台那么多限制房地产交易的政策呢?

一、北京房价这么高了,会不会跌?

首先我们来看看北京的房价,北京其实一直是房价泡沫问题的焦点,为了把这个问题解释得更加简单清楚,我先问你一个问题,北京的房价应该比纽约贵还是比纽约便宜?这个问题很多人的第一反应是,美国那么发达,肯定是纽约贵呀。且慢,今天我用基本的经济学框架给你进行一些分析,比如说如何看有效的房屋供给和房地产需求,基本的逻辑告诉我们,供给少、需求旺的地方房价都会高,对不对?

1.首先我们从需求来看。北京是中国的政治、经济、文化中心,资源是高度集聚的,而纽约是美国的经济中心,美国的政治中心是华盛顿,文化中心是波士顿,所以纽约是一个中心,北京是三个中心。纽约聚集了经济中心的资源,而北京聚集的是什么资源呢?是政治、文化、经济中心的资源。所以我们一直说买房买的其实是城市的潜力,北京聚集的资源比纽约多,那么房子的附加资源也要更多,再考虑到中国的总人口是美国的四倍,从需求上看你觉得哪个城市的刚需会更强?好,这是需求面。

2. 咱们接着来看供给。北京住房的有效供给比纽约少得多,为什么呢?作为最老牌的发达的市场经济,纽约房地产市场的效率是很高的,流动性很好,出租率也很高,闲置的房子非常少。北京很多房子的利用效率很低,闲置率也很高,很多房子买了就是空着,这些都降低了房屋的有效供应。打个比方,其实北京很多房子都是非卖品,比如说那么多的国家机关、事业单位的房子都是不卖的,这其实也大大地降低了房屋的有效供给。还有就是由于城市规划方面的一些因素,北京的房子是限高的,所以你看北京的房子很矮,一点也不密集,而纽约曼哈顿岛上的房屋都很高、很密集。有一个数据,每平方米的土地上曼哈顿能修11平方米的房子,而北京的二环里能修多少呢?不到1平方米的房子。好了,这样一看,曼哈顿的房屋供给就是北京的十几倍。所以从供给上看,你觉得哪个城市的供给更少呢?

现在我可以给你简单地总结一下了,房子其实无非也就是个商品,它的价格是由供求关系决定的。北京的房屋需求看上去比纽约要更大,而供给又比纽约少。你再考虑到,我们国家现在仍然处于中高速增长的时期,大约在2023年到2024年,我们会迈入高收入国家的行列,大概率事件是在2030年会成为全球的第一大经济体,所以你从需求、供给两个角度看,北京的房价怎么也不应该比纽约低。

那现在是一个什么情况呢?现在在可比的区位和档次上,北京的房价大约是纽约的一半。纽约核心区的均价换成人民币大概是14万左右,北京大概平均是七、八万。我们再看看高端的公寓,纽约每平米的价格折合人民币是30万左右,北京是15万左右。所以假设我们中国的经济会继续平稳发展,社会政治结构会继续稳定下去,那么对比纽约,北京的房子是具有很大投资潜力的。

这个结论可能跟你开始设想的很不一样,对不对?时间关系,我就不再进一步展开了,以后有机会再跟你细讲逻辑分析的框架。

但是在过去这十几年内,房价节节上涨其实也造成了很多问题,比如说好的企业觉得成本太高,会流失,年轻的人才留不住,还有很多买不起房的中产阶级过度焦虑,这就是国家为什么一再强调房子是用来居住的,不是用来炒的。

我觉得那些使用过高的杠杆,还有用假离婚这些方法去买 N 套房的策略其实并不可取。第一,如果是国家决心要控制这种房价上涨速度过快的趋势,它可以通过税收、监管,甚至限售等方法把这些投机和套利的行为加以遏制。另外你再想一下,我们投资的目的到底是什么?投资的目的是为了更好地生活,对不对?如果你使用过高的杠杆,把自己的生活压得喘不过气来,这有什么意思呢?还有就是出现了很多社会问题,假离婚结果变成了真离婚,闹出了很多笑话,所以说我觉得用这些方法去买房是不太可取的。

二、中国房价有泡沫吗?为什么要频繁调控?

下面我再说一下关于房价泡沫和房地产调控的问题。其实刚才我已经说了,房价背后是什么?房价是一个国家经济增长,一个城市综合竞争力的反映。它的价格是在综合了多方面的因素之后,最后通过供求关系来决定的。过去我们国家城市房价的上涨,主要是由于经济增长和城市化导致的,那未来的房价变化仍然会遵循着这个逻辑,经济增长和城市化。

目前我国的人均收入只有美国、日本等发达国家的1/5,还有很大很大的增长空间,而发达国家的城市化率在80%,我们国家大约在57%左右的水平,也有很大的发展空间。所以从经济增长和城市化这两个维度看,中国还有很大的空间。这也就证明中国城市房价的基本面还是非常稳健的。

更重要的是,在城市化的过程中人口会进一步向大城市聚集,而且要记住我们国家的人口基数大,是美国的4倍,日本的10多倍,未来我国大中型城市的人口还会增加。所以你看这两年调控这么严,总体的房价并没有下降,很多地方还在涨,这说明了什么?这并不是说大家都不理性,而只是证明中国的经济增长非常地稳定,城市化的步子也没有停,所以在城市购房的需求还很旺。

好了,我们说完了经济增长、城市化和房价中间的关系之后,接下来回答的就是,如果说房价没有泡沫,那国家为什么要出那么多的调控政策?

其实这个问题真的是非常重要,涉及到了对房价问题更深层次的理解。其实你可以反问一句,如果没有泡沫的话,政府就不用调控房价了吗?仔细想,其实可能有很多原因导致政府要调控房价,其中最重要的一个问题就是财富分配问题。

中国的经济增速在过去十几年里面实在是太快了,就像什么呢?就像一列疾驰的火车,那些在大城市买了房的人就像买了票一样,但是也有很多人因为各种机缘没能上车,所以他们在财富上就会被拉开差距。所以会出现现在很多中低收入的人买不起房,还有刚入职场的年轻人也买不起房,长此下去,房价涨得过快的话,这个社会的财富差距会越来越大,没买房的人就永远买不起房,越来越没有希望,工作也不安心,心情也会很压抑。

一个社会最重要的中流砥柱是什么?归根到底还是人,而人活着是要有希望的,没希望是一个特别可怕的状态,会产生很多的问题。所以从社会繁荣稳定的角度出发,我们国家要出台调控,让房价不要上涨过快。这样没买房的人能够想办法买房,对收入特别低的人还要出台保障房政策,真正实现“居者有其屋”,这样子社会才能稳定。

所以说房地产调控不是调控的价格水平,而是调控的上涨速度,让房价的上涨不要过快,调节的是社会财富分配,是国家长治久安的一个稳定状态。

好了,关于房价泡沫和为什么会出台那么多调控政策,我就简单地先这样回答,如果还有不清楚的地方欢迎你留言,在后面的课程里面我还会讲到。

奋勇前进同学:

老师,能不能请教一下您,最近三、四线城市的房价猛涨,您觉得2018年三、四线城市的房市会如何?我如果把老家的几套房卖掉,来北京买一套,是不是明智的投资呢?

“奋勇前进”同学的这个问题我觉得提得特别好,说明他对房价的区域差异有了很深的思考,但是每个城市其实不一样,每套房子的地段、房龄、土地性质都可能不一样。所以我很难给出一个千人一面的回答,但是这里我想给你提供一个思考的框架。

你不妨这么问一下自己,在目前的房价基础上,未来的房价增速是大城市快还是小城市快?这个问题要怎么回答呢?我们可以换一个角度来想,因为城市的发展归根到底是人的发展,所以未来的人口趋势是往大城市还是往小城市走呢?换句话说就是未来的趋势是小镇的“田园牧歌”,还是大城市的“匆忙拼杀”?好的问题是正确答案的一半,这样一问我猜你就已经知道答案了。

从城市发展的规律来看,人口是要往大城市聚集的,就像在一本书里面所说的,“人类演化的一条轨迹,是更多的人离开土地,汇成城市”(摘自徐远《人·地·城》)。田园牧歌固然令人向往,可是生活便利、职场机会、收入水平、教育,还有医疗条件等各方面都比不上大城市,最后人们是要往大城市聚集的。这不仅仅发生在中国,也发生在美国、发生在日本,发生在所有的国家。

给你举个例子,你看现在不管生活条件多么艰苦,外地人还是愿意留在北京、上海、广州打工,为什么?用我们家阿姨的话说,这里一个月打工的钱比在家里一年种地的钱还多得多。就业多、收入比在家乡高。那就更不要说那些志存高远的年轻人,他们觉得小城市根本就安放不下自己躁动的青春和灵魂,大城市里机会多、视野开阔,可以领略到完全不一样的风景。

当然了,现实中每个人的感受不一样,有的人就向往小城市波澜不惊的生活,比如说少数一些人会卖掉北京、上海的房子,回到家乡发展,这其实是个人选择,个人的情况有异,每个人的偏好不同,你不能用简单的好和坏来评价。其实你也能看到很多做了这些决策的人后悔,又杀回大城市的例子,逃离北上广毕竟不是普遍的现象。其实我自己就是一个很好的、活生生的例子,回国到北京来以后,因为雾霾我得了鼻炎、偏头痛,每逢冬季就发作,感到痛不欲生,所以只要冬天来了,雾霾一来,我就赌咒发誓要离开北京,到山清水秀的地方去生活。可是别忘了“人类的记忆只有七秒”,一旦雾霾散去仍然会乖乖地留在北京,为什么?小城市没有北大,也没有这么多好玩、令人激动的事业。

我再给你一个数据,目前我国的大城市率,也就是说百万以上大城市人口占总人口的比重还是非常非常低的,不到美国、日本等国家的一半。日本这个数据大概是64.7%,中国是23.8%,这意味着什么?意味着中国的人口聚集还有很大的空间。所以我认为在这一点上看,未来大城市房价的上涨速度,是会更快,也会更有投资价值。

今天的房地产问题就只能摘取几个大家普遍关心的问题简单回答了,其实关于中国房市真的还有很多的问题,也有很多的内容可以讲。房地产不但是最重要的居民资产配置,也和国家的经济增长潜力息息相关,而且在这个问题上,市面上各种信息特别杂乱,用情绪代替数据和框架分析的内容比较多。

所以我们一直也在考虑,要在春节期间推出整整一周的房地产特辑,为你详细地解读中国房市,比如说中国房价是不是和日本一样会经历泡沫破灭?比如说二、三线城市的房子还能买吗?哪些城市更具有潜力呢?比如说还有很多人会认为,房屋的租售比很高,说明房价太高了,这话靠谱吗?我们要怎么对股票、债券、房租的收益率进行正确的计算呢?最后还有推行限购会不会让房价下跌?房地产税的推出又会对房价有什么影响呢?

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