首个公租房养老公寓正式上线,未来发展模式引期待~

住房保

2018-03-22 12:41:00

近日,北京第一个老年公租房项目——燕保·汇鸿家园公租房项目正式投入运营,总共房源有120套,截止今年2月是已经入住了85户,在这入住的这85户当中,全都是60岁以上的老人。近半个世纪以来,世界人口老龄化加剧,中国亦加速进入老龄化社会。根据中国国家统计局的数据显示,截至2017年底全国的老年人抚养比(在人口当中,非劳动年龄人口对劳动年龄人口数之比)达到17.6%,且这一比例还在逐年上升,并在未来5年至10年保持升势。近些年来,养老公寓不断受到政府与市场的关注,社会上出现各种养老机构,以满足不同人群对于养老服务的需求。

可以养老的公租房

赵大爷的小家,开间儿,使用面积不到50平米。赵大爷在这儿住了大半年了,赵大爷说,这里就跟老北京大杂院一样,随时可以聚会,一般礼拜日都聚会一次,吃点喝点。

住的是楼房,用的是普通家具,这里里外外看下来,记者发现,这里随处可见扶手和呼叫器。走廊和卫生间都设置了扶手,紧急呼叫器更是方便及时救助,这儿其实就是北京第一个老年公租房项目——燕保·汇鸿家园公租房项目,是北京老年公租房的一个试点项目,总共房源有120套,截止今年2月是已经入住了85户,在这入住的这85户当中,全都是60岁以上的老人。

首先,从设备设施这一块来看,老年公租房区别于普通公租房,走廊比较宽,一般的公租房走廊在90厘米到1米之间,但是老年公租房已经达到了1米5左右的走廊宽度,可以走担架、病床,电梯也是医用电梯。虽然是公租房,但这里处处透露着对老人的关爱与关怀。 

“它这儿有紧急呼钮,厕所都有紧急呼钮,援助有紧急呼钮,你有什么情况可以摁它,直接知道。要是在厕所里突然发生情况,一摁那个就响了,物业就知道哪个屋、哪个房间。”——赵大爷

老年公租房的卫生间做了一些适合老年人的设计。首先马桶这一块,考虑到老年人可能坐的时间长了,站起来会头晕,所以设计了扶手,另外,为残障人士也设计了一个扶手。厨房的电磁炉有自动切断电源的功能,这些都是普通公租房没有的。

该老年公租房位于东五环外的朝阳区三间房东路,共有120套45到61平米不等的房型,租金为每个平米每个月43元。租户可将租金存入一个银行账户,每月老年公租房项目管理处会从该银行账户提取租金。与普通公租房相比,这里的租户同样可以根据个人情况申请不同的租金补助。

与一般公租房不同,除了具备公租房的承租资格外,老年公租房的申请人必须满足年龄要求,就是承租人以及共同承租人都得满60周岁以上的老人才可以入住。项目工作人员为了提升对老人的关注度,一是增加入户探望次数,二是制定老人的紧急医护措施。

寻找公益性与营利性的平衡点

以公租房形式出现的养老公寓供给较少,相关运营商积极入场这一蓝海市场,其中也并不是顺风顺水。

目前,不少养老公寓在运营过程中长期处于难以盈利的状态中,这其中最根本的原因便是整个养老公寓产业还未形成。

养老公寓终究还是属于商业房产的范畴,天生具有福利性事业与市场化经营的特点。

随着银发经济悄然来临,养老服务的巨大市场蛋糕开始被诸多社会资本觊觎。综观国内兴起的养老地产投资热潮,不管是何种资本背景以怎样的经营模式落地,企业始终都绕不开的根本性问题是,如何平衡养老公寓公益性与营利性之间的关系。

不可否认的是,往往这二者间的战略取舍能够在长时间内决定涉足企业的生存与发展命运。

一个现象值得关注,曾有位养老产业研究者前两年参观一个以“学院式养老”为标签的养老地产项目,发现“入住率很低,小部分老年人在学院里活动,学院空间很大,没开空调,老年人蜷缩在一块儿,开着电热取暖器练习书法,书法老师也不是最初承诺的书法名家,而是有书法特长的入住老人。”

在业内人士看来,该养老地产项目最初就没有确立以养老地产的“照料与服务”为核心,在公益性与营利性的关系中选择了后者。事实证明,养老地产与普通住宅地产最大的区别就在于养老地产的开发更加侧重于后期的运营与服务,这与普通房地产市场有着本质的区别。

“房子如果卖给了投资者,或者短期内不能来养老居住的老人,后期的话,对于开发商而言十分痛苦,因为社区内的养老设置服务不会因为人少就停止,运营的成本自然无法消解。”该业内人士告诉记者,正常的养老机构要能够实现盈收平衡,需要老人的入住率至少达到70%以上。

由此不难看出,社会资本构建养老公寓时,如何解决公益性与营利性的平衡问题最终还是要回归到养老服务的“初心”之上,养老绝非房地产市场营销吸引眼球的手段。房产只是整个养老公寓服务的载体,抑或是整个服务体系的基础与开始。

另一方面,对于从一开始就坚持养老服务的运营企业来说,现实情况可能是企业需要耐得住寂寞,往往可能需要很长时间坚持公益性,方能在未来实现营利性。

在采访的过程中,记者发现不少养老公寓在运营过程中长期处于难以盈利的状态中。2016年1月,亲和源在被宜华健康医疗股份收购时,彼时宜华在公告中表示,收购亲和源控股权的战略意义不在于短期的盈利水平。

这其中最根本的原因便是整个养老公寓产业还未形成,从长远来看,目前的养老公寓产业仍然处在商业模式并不成熟的阶段。从近年来国内出现的养老地产投资热潮来看,这并不会阻碍养老地产行业成为资本追逐的蓝海。

 养老公寓市场闭环模式发展

根据目前养老公寓发展中出现的问题,仲量联行对这一市场发展持积极态度。在中国一线及部分二线城市,一些有条件的老人对于养老服务的需求,从一张养老床位向一套房、一种服务、一种生活方式发生转变,由居家养老向机构养老转变。

仲量联行于3月7日发布的研究报告称,未来养老公寓的发展将在两个维度上进一步细分,纵深发展,并呈现出“看护+保险+旅游+养老”的模式。

一方面,将“活力长者”与“长期照护”人群进行概念上的区隔,养老公寓产品也应由此进行细分。大部分55岁至75岁的长者群体,真正的需求并不是“养老”,而是“退休后的精彩生活和健康管理”;75岁至85岁或以上的长者,才真正出现“养老”需求——即失能半失能和失智老人的护理型养老需求,他们才需要长期照护服务。

另一方面,不同城市对老年公寓产品的需求不同,一线城市和二三线城市也将在不同的产品线上纵深发展。

一线城市的养老观念相对超前,养老公寓的发展主要围绕低龄老人“退休生活和健康管理”和高龄老人的“照护需求”,产品类型主要包括嵌入式社区型老年公寓、医养结合的独立养老机构、以及各类照护机构等;而二三线城市则更多以“保险+旅游+养老+住宅”的模式,在满足一部分养老需求的同时,兼顾投资、度假等其他需求。

此外,相关运营商也会进一步细分和整合,行业间的并购更加频繁。资本方、建设方、运营方以及人才培养机构等各方力量联手,资源整合与并购升级将为养老产业下一步的快速扩张奠定基础。

随着国家近年来对养老政策的逐渐稳步健全,养老基础设施的不断建设与运行推广,今后会有更多的老年人公寓社区在全国各个城市安家落户,为当地的老年人营建属于老年人自己的幸福家园社区。

来源:网络综合

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