政策调控下的房地产;仍然是最稳健的投资方式!

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2018-08-07 13:01:19 ·-

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政策调控下的房地产;仍然是最稳健的投资方式!

时事聚焦

房地产仍是最稳健的投资方式

根据调研的数据,中国楼市经历2015-2016年的疯狂后,热点城市房价已经超过1990年日本楼市泡沫高峰期的热点城市的房价,一线城市也已经接近东京楼价。据统计,东京楼市泡沫破裂前夕,东京的房子总价已经是美国房子总价的一半,而今天北上广深房子的总价也已经接近美国所有房子总价的3/4。

评判房子这种大类投资品的最主要两点逻辑:供需关系和货币政策。未来的货币政策趋势已经非常明显:如果美联储持续加息、货币面持续紧缩,我国货币的大宽松政策必须有所收紧,防止资本恐慌性外流。如果美联储不再持续加息,我国则会单独针对楼市进行货币政策的调整,避免资产泡沫硬着陆。从目前银行的政策发现,2017年北京的银行已经将首套房的贷款利率上调了3次,甚至有些银行将首套房贷利率上调至基准利率上浮20%,将放款期限延长,同时实行二套房非自住房首付不低于七成的,贷款利率不低于基准利率的1.1倍的政策。

从另外一个角度讲,在这些年热点城市的房价已经陷入一个个死循环,成为一个无人能解的怪圈。

死循环一:越限购人们感觉稀缺性越高,导致投资投机的热情越高,比如今年年后热点城市的楼市行情,在去年国庆政策全面收紧后不仅没有收敛,反而涨幅速度更快,当然目前出台的限售就是想跳出该循环的根本原因之一。

死循环二:通过涨价去库存和通过增加供应量降房价的循环,这种循环方式已经在过去20年全面陷入走火入魔的阶段,于是此次通过涨价去库存之后要求严格控制供给防止再次进入逻辑怪圈。 

死循环三:地价、房价以及拆迁的逻辑怪圈,我们知道地价越高,房价也会水涨船高,在全面货币化安置之后房价高导致拆迁成本飙升,拆迁成本高就会助推地价更高,陷入了拆迁、房价以及地价的循环上扬逻辑陷阱。 

死循环四:人们对货币贬值的普遍觉醒,从历史观察只有不动产尤其是住宅类的物业是普通人能看懂保值升值的唯一投资品。屡次调控的逻辑暗示大家,调控不可能坚持,调控只是让房价慢点涨,所以本次才有最强调控、用最有力的行政手段和金融手段完成对价格的控制……

除了四个死循环,还有一个现象值得所有人深思,就是居民短期贷款的占比提升到20%。换句话说,消费贷的快速增长不符合常态,2018年1-8月居民新增短期贷款达1.28万亿,累计同比多增8231亿。而2017年全年新增消费性短期贷款总额仅8305亿,2018年前8个月新增贷款已达到去年全年的1.5倍。通常,居民的短期贷款主要是汽车贷款、装修贷款以及其他消费贷,然而2018年前8个月的国内汽车销量没有增长,消费也没有明显升级,此外结合朋友圈的动态,除了居民的消费贷,最近很多朋友咨询如何安全的将企业消费贷合理的用来买房子,这一些列现象说明极有可能一部分消费贷和企业贷又流入了房地产市场。

所以,北京3.17之后所有的调控手段到现在,政府只有一个目的就是要可控;如果出现一点失控的情况,政府最担心的就是引发恐慌性的抛盘,出现类似2015年股市断崖式下跌的情景发生,最终不仅占地方政府收入的近1/3收入受到威胁,也导致开发商和银行的债务被集体引爆,引发系统性的金融风险;为了防止这种多输结果的出现,厦门作为实验点首先开始实施限售,紧接着全国热点城市全面开启限售政策,防止集体抛盘,资产价格失控。 

再来看一下中央政治局最新对房地产喊话的内容:“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

“坚决遏制房价上涨”取代了以往历届政府提出的“坚决遏制房价过快上涨”和“让房价回归到合理水平”的模糊用词,取消过快两个字就是完全相反的结果,也就是说,本次政治局会议认为绝不能容忍房价上涨,哪怕缓慢上涨也不行,对应的含义就是房价只能下跌,房价下跌成为了本次政治局的军令剑。

在政治局会议军令状刚刚发布后,深圳马上发布“限制公司购买住宅,住宅限售三年公寓限售五年”的最新冻结房产流动性的调控令,显然,这就是给市场明显的信号,抑制房产的流动性,鼓励长期持有的租金回报就是政治局会议的指明的房产投资方向。

其实,北京市早在一年多前就接过了军令状,2016年十月北京市提出确保北京房价环比不增长,一年多让北京房价下跌幅度高达20%,而房价大幅下跌的同时,北京房租上涨幅度却达到了10%!

而北京周边的环京住宅跌幅更高达50%,环京房价下跌的原因只有一个,那就是没有租金支持。环京楼市投资者们交房时发现,房子租不出去,没有租金收益,业主还要一分不少的缴纳物业费取暖费和月供,于是每次缴这些费用的时候,都会激发业主卖出止损的冲动,当越来越多的业主都这样想的时候,踩踏就发生了,业主们争相恐后的卖出,就构成了环京楼市暴跌的现状。

显然,只要房产能带来优厚的租金回报,至少拥有能覆盖各种费用的现金流,那么也就没有人愿意卖出,已然房价就能稳定。所以,租金回报就成为了衡量房价的核心指标。

投资房产的逻辑发生了根本变化,也就是从租金跟房价成反比彻底转变为租金跟房价成正比。

而这个结论更清晰的体现在5月7日人民日报发表文章《北京房市:价跌租涨背后》,用租售比衡量了北京楼市,给出了北京楼市乃至全国楼市的未来发展方向。

人民日报指出:“未来整个房地产市场将会呈现回归理性的趋势,房地产炒房现象会降低,逐步回归居住属性,租金在房地产收益中的地位将提升,这是房地产市场的大趋势。”

人民日报着重说:“租售比提升。所谓租售比,简言之即是房屋租金与售价的比例,具体指的是每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。2010年,国土资源部公布的《中国城市地价状况2009》中,首次提到了与租售比相似的“租价比”概念。计算方式是,一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。和美日等一些国家的大都市相比,我国一线城市的租售比明显处于较低水平。”

人民日报继续说:“北京整体租售比曾达到1:806,这意味着,一套房子需出租满67年才能赚回买房的总价。长期以来,北上广深等一线城市租售比持续偏低。像北京这种大都市,租售比在1:200~1:300是比较正常的。但实际上,已经低于1:600,这是不太正常的现象。”

人民日报的文章清楚的说明“租金在房地产收益中的地位将提升,这是房地产市场的大趋势。”其实就是指明了中国房地产未来的发展趋势,那就是租金回报率就是衡量房价高低的核心指标。

随着深圳正式宣布实行限售令,标志着短期炒作房价涨幅的阶段已经过去,长期持有收获租金回报成为了房产投资的方向。当广大投资者用平和心态收获超过银行利率水平的租金回报率,持有房产就是安心踏实的。中国房价也就能避免大起大落,真正回到平稳健康发展的轨道上来!

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