房价上升的罪魁祸首竟是这些

家族财富密码

2018-03-22 12:44:00 ·-

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自我国住房分配制度全面市场化改革以来,房价的快速上涨牵动普通老百姓的神经。

按照实际价格衡量,截至2018年初相比2012年初,我国商品房的平均售价上涨了3倍。当然,全国范围内的平均数据掩盖了地区之间的巨大差异,在北京、上海、广州、深圳这样一线城市,相比居民家庭人均实际可支配收入的增加,房价上涨得更快。

住房既是一种耐久性消费品,又可以作为居民资产选择的对象,这决定了住房价格变化的复杂性。

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住房需求和供给的变化是决定住房价格的关键因素。不过,住房作为一种商品,其与一般的消费品又存在显著的差异。

从需求层面的因素来看,对那些需要住房的人而言,既可以租房也可以购买住房。当然,对那些有房的个人或家庭而言,拥有住房提供了应对房价波动的对冲选择,这也意味着住房拥有者需要承担风险。随着住房价格的下跌,其抵押价值也会下降。

从需求因素的变化来看,在住房分配全面市场化改革的前提下,随着收入的增加,居民对住房的需求将攀升。此外,实际利率、住房信贷的可得性以及交易成本也会导致住房需求的不断变化进而引起房价的变动。

从供给层面的因素来看,房价的上涨又与住房的供给有关。如果商品房的供给满足不了急剧攀升的需求扩张,无疑会推动住房价格的上升。由于房地产市场的开发及其进入销售阶段需要一定的周期,在某一时期,市场上可用于出售(及预售)的楼盘数量是固定的。短期内,与住房有关的消费需求、投资需求增加会推动住房价格的上涨。

当然,房价的上涨对于房地产企业也存在激励,价格的上涨会促进房地产企业增加投资、扩大供给。

就商品房的供给与需求而言,住房价格形成机制的复杂性体现在:

1. 随着商品房供给数量不断扩大,供给的增加有可能导致短期均衡价格的下降。

2.如果与此同时还伴随着住房需求的持续扩张,住房的需求与供给之间的均衡价格仍然有可能高出其短期均衡价格。

从中国房地产企业增加投资的实际来看,一旦房地产企业想增加住房供给,获得可开发的土地是必要前提。然而,在地方政府商业开发用地公开拍卖的现行机制下,随着房价的上涨,地方政府公开拍卖的商品房开发土地的价格也会节节攀升,土地价格的上升又会推动商品房价格的进一步上涨。

学者们通常认为地方政府土地财政激励是房价不断上涨的驱动力量。然而,即使假设地方政府十分依赖土地财政,在现行的房地产企业投资的激励下,增加商业住宅开发用土地的供给可以促进房地产企业增加住房供给,应该对抑制房价的快速上涨有一定作用。

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综合上述,住房价格的决定机制较为复杂。既有来自基本经济层面的因素,又与居民的风险态度、预期甚至信念等相关。

当然,这本质上源自住房内在的特征:消费品及其包含的财富效应。住房与一般的耐久消费品存在显著的差异,对于一般耐久消费品进行调整的成本可以忽略不计,然而,对住房的调整却包含高昂的成本。甚至可以说,调整成本本身就蕴含在住房的价格之中。

从住房的财富效应来看,作为一项资产,住房的价格通常反映出居民在资产组合、风险态度以及预期等方面的动态变化。

而限购、租金管制政策、地方政府对基础设施条件的改善以及地区性暴力犯罪的减少等都会在一定程度上影响房价。

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