“借名买房”无书面协议如何维权?

张印富律师

2018-03-29 12:58:00 ·-

   

    生活中,借名人以他人名义购买房屋,并将所购房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的情形十分常见,但在房屋权属发生纠纷,特别是在借名人与出名人(登记人)无书面协议的情况下发生权属纠纷,该借名买房合同是否有效?发生纠纷后如何维护权益?张印富律师认为借名人以他人名义购买房屋,不管双方有无书面合同,只要不违反法律、行政法规的强制性规定,双方达成的合同合法有效,借名人实际享有房屋所有权的权益应当得到保护。实务中双方发生纠纷时,借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼维护权益,需要注意选择正确的案由和请求,否则,将无法得到法院的支持。张印富律师结合实际承办的案例作如下分析,以飨读者。  

  案情简介:    甲、乙系夫妻关系,丙系甲与乙之子。丙与第三人丁原系夫妻关系,2006年3月登记结婚,2014年4月经法院判决离婚。2006年8月,丙与案外人A房地产开发公司(简称A公司)签订《房屋认购书》、《北京市商品房预售合同》,认购位于北京市xx区x号房,甲、乙通过银行转账向A公司支付首付款,A公司向丙开具首付款发票。2006年9月,丙与B银行签订《住房担保借款合同》,以上述所购房屋作抵押办理按揭贷款,贷款期限为2006年9月起至2036年,丁在抵押共有人处签字,丙用自己工资银行卡账户内资金按月还贷。该房于2007年10月交付使用,由甲乙居住使用。2009年7月,丙取得诉争房屋的产权证。2007年至2009年期间,乙多次向丙转账数十万元。 2011年9月,丙、丁因感情不和提起诉讼离婚,2014年4月经法院判决离婚。离婚诉讼中,丁提出上述房产是丙、丁夫妻共同财产,要求依法分割;甲乙提出异议,主张其实际享有房屋所有权,法院因案外人主张权利未予处理。随后,丁以丙、甲、乙为被告向法院提起物权确认之诉。甲、乙向丙转账所欠购房贷款全部余额及利息,丙提前还贷并办理了解除抵押登记手续;甲乙以丙为被告向法院提起物权确认之诉,法院依法追加丁为第三人参加诉讼,诉讼中甲乙因其他原因申请撤诉。 

    甲乙撤诉后,找到了张印富律师寻求帮助,张印富律师结合案情分析认为,甲乙与丙之间实为借名买房法律 关系,如以物权确认纠纷为案由提起诉讼,将很难得到法院支持;参加丁提起的物权确认之诉维护自己的权益,也存在很大的困难(具体理由已另文分析,不在此赘述),遂建议甲乙另行提起合同之诉,以维护实际享有房屋所有权的权益。甲乙接受了张印富律师的建议并委托代理提起合同诉讼。  

   诉讼中,原告甲、乙诉称:因退休不能按揭贷款,遂以儿子丙的名义购房、并办理房屋抵押贷款,双方约定房屋登记在丙名下,购房款全部由甲乙承担,甲、乙实际享有房屋所有权,待还清贷款后丙将房屋过户至甲乙名下。现已还清贷款,丙有义务将房屋过户至甲乙名下。被告丙辩称:甲、乙所述属实,但因过户税费较高,自己是甲乙唯一儿子,不过户不影响使用,不同意过户。 第三人丁申请加入诉讼并主张:甲、乙与丙是父(母)子关系,没有书面借名买房协议,借名买房合同不成立,不存在借名买房的法律事实;诉争房屋是丙丁在婚姻关系存续期间购买并登记在夫妻一方丙的名下,是夫妻共同财产;丙每月用工资并通过工资卡银行账号逐月还贷,是用婚姻存续期间的夫妻共同收入还贷;甲乙支付的首付款是在丙丁刚结婚后对丙丁的赠与;2007年至2009年期间,乙多次向丙银行账户转账数十万元,丙均已提现他用,未用于还贷,不存在甲乙偿还贷款的事实。甲乙在丙丁离婚诉讼中主张享有房屋所有权,见丁提起物权确认之诉后也提起物权确认之诉,后又撤诉,现又提起合同之诉,属于恶意诉讼,意在规避事实和法律,应当驳回。 

    代理意见:    作为原告方的代理人张印富律师认为:     第一,借名买房合同,属于无名合同。现实生活中父母因退休不能贷款借用儿子的名义按揭贷款购房的现象,大量存在。因亲情及信任关系而忽略签署书面合同是常见情况。根据《合同法》第十条规定,口头形式也是合同形式的一种,不存在借名买房协议必须是书面形式的法律规定;甲乙丙未签订书面合同,不能排除借名买房的客观事实;从甲乙已提供的购房过程、银行转账单据、诉争房屋居住使用情况等相关证据,足以证明二原告与被告之间存在借名买房口头协议的事实,被告亦认可,是双方当事人真实意思表示,不违反法律禁止性规定,应属有效。在房贷款已结清抵押已解除的情况下,符合房屋过户条件,甲乙要求丙将房屋过户至甲乙名下,是丙应当履行的约定义务。     第二,根据《物权法》规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。房产登记仅是一种证明,是推定登记人为该不动产的权利人,是否为真正的所有权人,取决于真实的民事实体法律关系。     第三,登记在夫妻一方名下的房产,并不一定是夫妻共同财产。生活中,房屋登记人与房屋所有权人不一致的情况大量存在。如果登记人并非房屋所有权人,即便登记在夫妻一方名下,也不能视为夫妻共同财产。父母借儿名买房,符合借名买房的常态,并不违反法律规定。本案甲乙提交的相关证据足以证明甲乙为实际购房人、出资人、房屋所有权人,二原告与被告借名买房具有客观真实性。 第四,金钱是一般等价物,并非特定物。原告将款汇入被告银行账户,与被告账户内存款混同,在法律上不再具有可分性,事实上也无法分清。原告将购房款汇入被告银行账户,视为完成委托被告代为还贷的义务,不管被告是直接用于还贷还是通过银行账户分期还贷,均不影响认定二原告为实际偿还贷款人的事实;老人借款买房并自己居住使用着,不存在赠与的可能,也不符合常理,不能强加与人。

     裁判结果:    北京市D区人民法院经审理采纳了原告方代理人张印富律师的意见,认为:二原告提出其与被告之间存在口头借名买房协议,被告予以认可;根据查明的事实,诉争房屋的购房款均为二原告实际支付,此事实可佐证原、被告之间认可的口头借名买房协议存在。现二原告已经付清诉争房屋购房款,抵押登记已解除,符合过户条件,故二原告要求被告配合其将诉争房屋过户至二原告名下的诉请,理由充分,予以支持。金钱是一般等价物,并非特定物,二原告将购房款支付给被告,由被告按揭还款,并无不当。第三人所称被告用其个人工资即夫妻共同财产按揭还贷的意见,本院不予采信。第三人认为首付款是二原告对被告和第三人赠与的意见,二原告和被告均不认可,第三人亦无其他证据佐证,故对该意见不予采信。判决被告丙于本判决生效后十日内配合甲、乙将诉争房屋过户至原告甲、乙名下。  

   一审判决后,第三人不服,提起上诉,二审法院驳回上诉,维持原判。二审判决生效后,丁向北京市高级人民法院申请再审,北京市高级人民法院裁定,驳回再审申请。 

    案件启示:    张印富律师提醒您:诉讼维权,首先要理清法律关系,确定正确的案由和诉讼请求。本案中,甲、乙的诉讼主张之所以能够得到法院支持,其一,得益于确定了正确的案由和诉讼请求,抓住了问题的实质,当事人的主张符合法律规定。其二,得益于提供了充分有力的证据。

   

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