原标题：深圳二手房交易“三价合一”，有助于房地产“去杠杆”
盘和林
传闻近4个月，“三价合一”终于抵深。3月28日晚，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发文，称深圳建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象。官方定调深圳二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算，银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。
请点击此处输入图片描述
金融被公认是高房价、房地产泡沫的最主要帮凶之一，因此，近年来房地产调控中最基础性政策措施就是提高房贷比例，尤其是二套、三套住房比例首付款到6-7成。但是“阴阳合同”和“高评高贷”等，在很大程度上冲抵了金融调控的有效性。笔者认为，“三价合一”政策实施将打击利用高杠杆投资投机购房，或成为房地产调控的杀手锏，极有可能成为新一轮房地产金融去杠杆的风向标，不排除越来越多城市尤其是一二线热点城市效仿深圳这一做法。
目前，在二手房交易中主要存在以下四个价格：真实成交价银行贷款时的评估价；合同备案价；政府评估价。在“三价合一”政策发布前，为了实现高贷款和实质上的低首付，在签订住房购买合同时，合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头，从而人为地做高评估价，写低成交价格，以获得较高的贷款和实质上较低的首付，这就所谓的阴阳合同。
由于阴阳合同的存在，房产交易中心长期的评估价仅为市场价的七成左右，远远低于市场价格，从而产生了税费“优惠”，但在银行环节却可以“高评高贷”，从而降低了高杠杆投资投机购房的成本，加大了银行的金融风险。
在“三价合一”政策推出后，“政府评估价”将作为成交标准在二手房交易中发挥巨大的作用。关键在于，一般来说，政府评估价会低于市场成交价和银行评估价，这就等于提高了二手房的首付比例。除了首付比例会增加之外，相应的税费也会增加。如果新政实施，评估价将上调为成交价来征税。
举例来说，如果一套房子的真实成交价是300万，但是银行可以按400万作为评估价，那么至少可以获得280万的贷款，首付只需120万。但是如果按照国土局的合同，这套房子总价是200万，拿到银行只能贷款140万，等于你的首付要出160万，相对于之前首付增加了40万。
因此，“三价合一”会直接改变二手房的交易成本，使得投机成本加大。目前，二手房购买税费实质上是由买家来承担的，首付和税费的双重增加会直接导致购房成本大幅度上升。在国家趋向于实施紧缩的住房政策的大背景下，二手房买卖的热度可能会降温，消费者观望情绪增强，这对二手房的刚需可能会产生较大冲击。在存在税费优势的情况下，新房的关注度或许会上升。虽然短期内二手成交量会有所下滑，但在度过市场适应期后，二手房交易也存在回暖的可能。
“阴阳合同”表面上看起来给当事人带来了不少利益，但其实质上是一种违规行为，利益的背后隐藏着巨大的“高杠杆”风险。二手房的交易过程中的高评高贷便利，会使更多的消费者陷入高首付和高贷款的境遇，这是非常危险的信号。国家出台这一政策目的是为了降杠杆 ，“三价合一”的执行正式为了肃清房地产行业的不正之风，维护房地产行业的正常秩序，响应中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的总体定位。
深圳率先实行“三价合一”政策，事实上与深圳的发展状况息息相关。深圳人口密集，土地供应较少，少有的土地资源使深圳的新房开发难上加难，深圳主要是二手房交易居多，但深圳的楼市交易却仍然热度不减。作为国际化大都市，备受关注深圳的房产动态是全国调控的风向标，传递出“去杠杆”的信号。
“三价合一”实际上是一种宏观调控政策举措之一，目的是稳步推进长效机制的建立，维护金融稳定。这其实也显示了国家对房地产的态度，房子不是用来炒的，而是用来住的。只有健康的市场才能产生合意的房价。（作者系中国不良资产行业联盟首席经济学家）
