深圳二手房交易“三价合一”,有助于房地产“去杠杆”

盘和林经济观察

2018-04-02 00:43:25 ·-

原标题:深圳二手房交易“三价合一”,有助于房地产“去杠杆”

盘和林

传闻近4个月,“三价合一”终于抵深。3月28日晚,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发文,称深圳建立信息互通查询机制,规范购房融资,坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象。官方定调深圳二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算,银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。

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金融被公认是高房价、房地产泡沫的最主要帮凶之一,因此,近年来房地产调控中最基础性政策措施就是提高房贷比例,尤其是二套、三套住房比例首付款到6-7成。但是“阴阳合同”和“高评高贷”等,在很大程度上冲抵了金融调控的有效性。笔者认为,“三价合一”政策实施将打击利用高杠杆投资投机购房,或成为房地产调控的杀手锏,极有可能成为新一轮房地产金融去杠杆的风向标,不排除越来越多城市尤其是一二线热点城市效仿深圳这一做法。

目前,在二手房交易中主要存在以下四个价格:真实成交价银行贷款时的评估价;合同备案价;政府评估价。在“三价合一”政策发布前,为了实现高贷款和实质上的低首付,在签订住房购买合同时,合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头,从而人为地做高评估价,写低成交价格,以获得较高的贷款和实质上较低的首付,这就所谓的阴阳合同。

由于阴阳合同的存在,房产交易中心长期的评估价仅为市场价的七成左右,远远低于市场价格,从而产生了税费“优惠”,但在银行环节却可以“高评高贷”,从而降低了高杠杆投资投机购房的成本,加大了银行的金融风险。

在“三价合一”政策推出后,“政府评估价”将作为成交标准在二手房交易中发挥巨大的作用。关键在于,一般来说,政府评估价会低于市场成交价和银行评估价,这就等于提高了二手房的首付比例。除了首付比例会增加之外,相应的税费也会增加。如果新政实施,评估价将上调为成交价来征税。

举例来说,如果一套房子的真实成交价是300万,但是银行可以按400万作为评估价,那么至少可以获得280万的贷款,首付只需120万。但是如果按照国土局的合同,这套房子总价是200万,拿到银行只能贷款140万,等于你的首付要出160万,相对于之前首付增加了40万。

因此,“三价合一”会直接改变二手房的交易成本,使得投机成本加大。目前,二手房购买税费实质上是由买家来承担的,首付和税费的双重增加会直接导致购房成本大幅度上升。在国家趋向于实施紧缩的住房政策的大背景下,二手房买卖的热度可能会降温,消费者观望情绪增强,这对二手房的刚需可能会产生较大冲击。在存在税费优势的情况下,新房的关注度或许会上升。虽然短期内二手成交量会有所下滑,但在度过市场适应期后,二手房交易也存在回暖的可能。

“阴阳合同”表面上看起来给当事人带来了不少利益,但其实质上是一种违规行为,利益的背后隐藏着巨大的“高杠杆”风险。二手房的交易过程中的高评高贷便利,会使更多的消费者陷入高首付和高贷款的境遇,这是非常危险的信号。国家出台这一政策目的是为了降杠杆 ,“三价合一”的执行正式为了肃清房地产行业的不正之风,维护房地产行业的正常秩序,响应中央关于“房子是用来住的,不是用来炒的”的总体定位。

深圳率先实行“三价合一”政策,事实上与深圳的发展状况息息相关。深圳人口密集,土地供应较少,稀缺的土地资源使深圳的新房开发难上加难,深圳主要是二手房交易居多,但深圳的楼市交易却仍然热度不减。作为国际化大都市,备受关注深圳的房产动态是全国调控的风向标,传递出“去杠杆”的信号。

“三价合一”实际上是一种宏观调控政策举措之一,目的是稳步推进长效机制的建立,维护金融稳定。这其实也显示了国家对房地产的态度,房子不是用来炒的,而是用来住的。只有健康的市场才能产生合意的房价。(作者系中国不良资产行业联盟首席经济学家)

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