建筑、房地产企业涉及“预收账款”科目的六大稽查重点

地产财税

2018-03-27 16:43:00

基于此规定,自2017年7月1日起,建筑企业收到业主或发包方的预收账款的增值税纳税义务发生时间不是收到预收账款的当天。即建筑企业收到业主或发包方预收账款时,没有发生增值税纳税义务,不向业主或发包方开具增值税发票。

 2、建筑企业预收账款的增值税纳税义务时间分析结论

    既然建筑企业收到业主或发包方的预收账款的增值税纳税义务时间不是收到预收账款的当天,那到底什么时候缴纳增值税呢?根据财税[2016]36号文件附件1:《营业税改征增值税试点实施办法四十五条第一

  

    

2、房地产企业销售开发产品的增值税纳税义务时间的确定

 

第二,房地产企业销售商品房的增值税纳税义务时间的判断标准:一是商品房预售合同或销售合同中约定的商品房移交的具体时间的当天;二是如果房地产企业移交商品房的时间滞后于销售合同中约定的移交时间,则以实际移交商品房的时间的当天作为增值税的纳税义务时间。

   实践中的两种售房经济行为的具体增值税纳税义务时间总结如下:

   (1)房地产企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的增值税纳税义务时间

    

     《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)第九条第(十一)项规定:增加6“未发生销售行为的不征税项目”,用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码,发票税率栏应填写“不征税”,不得开具增值税专用发票。

因此,依据此税收政策规定,房地产企业销售的期房在未完工期间,收的“预收账款”,还没有移交开发产品给购房者,没有发生增值税纳税义务时间,真正的增值税纳税义务时间为房地产公司与购房者签订购买合同中约定的开发产品移交的时间,如果开发产品移交时间滞后于购房合同中约定的时间,以房地产公司办理开发产品移交或交钥匙的时间。

(2)房地产企业销售期房的企业所得税纳税义务时间判断标准

根据以上税收政策的规定,房地产企业销售开发的期房的企业所得税纳税义务时间是以房地产企业与购房者正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入的当天。

(三)“预收账款”预交增值税的时间点的稽查

第一,根据国家税务总局公告2016年第18号文件第十二条和第二十一的规定,房地产企业销售自行开发的房地产项目,收到的“预收账款”预交增值税的时间点是:应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

第二,国家税务总局公告2016年第17号文件第十一条纳税人跨县(市、区)提供建筑服务预缴税款时间,按照财税〔2016〕36号文件规定的纳税义务发生时间和纳税期限执行。第十二条纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,按照本办法应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的,由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

 (四)房地产企业销售期房的首付款、银行按揭款等“预收账款”预交土地增值税和企业所得税的计税依据的稽查

  国家税务总局公告2016年第70号第一条第二款规定:“为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:  土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。”

 《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)第三条规定:“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入”。国家税务总局公告2016年第70号第一条第一款规定:“营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

 基于此文件规定,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,房地产企业在进行土地增值税预征时,计征依据可以按照以下公式进行预征,也可以不按照以下公式进行预征。  土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。”

如果不按照“预收款-应预缴增值税税款”作为房地产企业预交土地增值税的预征依据,则就可以按照财税【2016】43号文件第三条的规定,新项目按照“预收款÷(1+11%)”,老项目按照“预收款÷(1+5%)”,作为预征土地增值税的计税依据。

肖太寿财税工作室特别提醒:预缴增值税计税依据与预缴土地增值税的计税依据是完全不同的。根据国家税务总局2016年公告第18号文件的规定,增值税计税依据=预收账款÷(1+税率或征收率);

而国家税务总局公告2016年第70号第一条第二款规定,土地增值税计税依据=预收款-应预缴增值税税款。

例如,一般纳税人房地产企业销售房产取得预收款111万元,则预缴增值税计税依据=111÷(1+11%)=100万元,应预缴增值税税款=100 × 3%=3万元,预交土地增值税计税依据=111-3=108(万元),而不是 111÷(1+11%)-3=97(万元)。

另外,笔者认为:预缴企业所得税的计税依据=预收账款÷(1+税率或征收率)。

(五)房地产企业出租自持商业收取多年租金(实质为“预收账款”)的增值税纳税义务时间的稽查

 财税[2017]58号文件第二条,《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号印发)第四十五条第(二)项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

基于此税收政策规定,房地产企业出租自持商业收取多年租金(实质为“预收账款”)的增值税纳税义务时间为:房地产企业收到多年租金的当天,必须按照以下方法申报缴纳增值税。

 第一,房地产企业自持商业是2016年5月1日之前开发的,则按照预收账款÷(1+5%)×5%申报缴纳增值税;

第二,房地产企业自持商业是2016年5月1日之前开发的,则按照预收账款÷(1+11%)×11%申报缴纳增值税;

(六)房地产企业出租自持商业收取多年租金(实质为“预收账款”)在免租期的房产税的稽查

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)第二条规定:“对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税”。

《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第七条:“纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。”基于此规定,房地产企业出租自持商业收取多年租金(实质为“预收账款”)在免租期不缴纳增值税。

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