核心导读：
北京“3·17”新政后，新房成交量应声而降，此前的市场过热状况得到缓解。在此种情况下，下半年市场将如何走势？
2017下半年北京楼市将何去何从。根据1-5月北京实际供地情况推算，下半年北京新房价格稳中微涨成大概率；同时，近期环京政策加码为北京商 住业主带来了长期持有的利好。
北京“3·17”新政后新房成交量回落 价格趋稳
据统计，“3·17”新政出台后，4月北京新房仅成交2284套，环比3月的7209套下降了68.32%；5月份成交了2659套，环比4月微涨16.42%。价格方面，北京5月新房成交均价为44166元/平，环比4月下跌4.93%；其中别墅环比4月上涨13.67%。
5月新房价格的回落是结构性下调。很多回迁房项目的低网签价拉低了成交均价。如延庆的格兰山水、石景山的天翠阳光新苑。具体到5月的每一个新房项目，多数的价格小幅度上涨，也有少部分的项目价格下跌。因此，总体来看，5月份的价格还是趋于平稳的。
别墅方面，价格的上涨也是结构因素导致的。4月份五到六环的成交套数是110套，六环外是271套；到了5月份五到六环的成交套数是增加的，而六环外的成交套数是减少的。五到六环的房价高于六环外，这个因素导致了结构性的价格上涨。具体到每个别墅项目，也是涨多跌少，总体上价格还是比较平稳的。
图为4、5月北京各环线别墅成交分布
从土地市场供应完成度来看 北京房价下半年稳中微涨成大概率
在目前的市场环境下，2017年北京各区域房价将呈现何种趋势？分析住宅市场的走势，需要对比2016年新房成交均价和1-5月销售限价，如下图：
从北京各区域供应计划的完成度来看，石景山和通州区域大概可以提供400多套和1023套自住房，分别完成了今年供应计划的5%和18.3%，区域供应短缺促涨房价。
房山今年成交的三个地块的销售限价都已经远远高于区域的成交均价，且区域房价基数不高，供应完成度也只有20%，因此有较大的上涨空间。
大兴虽然也是成交了三块地，今年的供应计划也只是完成了21.8%，但实际上这些地块的周边房价已经是超过了限价房的房价，所以说大兴房价未来滞涨的概率是比较大的。
北京2017年各区土地供应完成度
同样，密云和顺义的供应计划完成了26.5%和17.2%，区域在售新房均价远远超过限价房的房价，所以一旦区域住宅用地加快入市，房价肯定会转变为滞涨或者小幅度下调；尤其是顺义，今年供应计划是上万套，即便只完成50%，那么未来都会出现供过于求，所以未来房价滞胀概率很大。
平谷的两块地块可以提供3108套住宅，即便不考虑供应计划也已经与去年成交的3658套持平，所以已经扭转了供应短缺的市场预期，而限价房房价已经高于区域的平均水平又给予市场一定的上涨空间，所以平谷房价上涨节奏主要取决于北京的整体住宅市场；如果说北京价格大涨，平谷肯定是小涨，如果整体市场价格小涨平稳，平谷肯定是滞涨甚至小幅度下跌。
门头沟的计划完成度是有供地区域里面较高的，达到40%，再加上石景山下半年加大宅地供应力度会分流门头沟的客户，且目前门头沟区域房价与限价房房价持平，上涨的动力本身就不足，所以门头沟房价会保持平稳或小幅度下调。
丰台三个地块共可提供2955套住宅，去年成交了3657套，按照现有的供应节奏，今年能够形成的供应会超过去年的成交套数，未来市场会出现供过于求，且周边的房价已经达到了高位，超过了限价房的房价，价格上涨空间被制约，区域房价会滞胀或者小幅度下调。
朝阳两个地块可以提供1493套住宅，去年朝阳成交了3875套，目前所有区域供地计划完成率较低的就是朝阳，只完成了9.9%，所以下半年很有可能加大供应力度；目前朝阳成交均价远高于限价房的房价，所以区域房价现阶段会保持平稳或者小幅度上涨，一旦加大供应，房价会转变为滞胀或者小幅度下调。
总体而言，2017和2018年住宅市场预期继续上涨；但由于现在严格的市场调控政策，2017年的住宅价格即便上涨，也是稳步小幅度上涨，再加上对豪宅、高端产品的住宅价格限制，结构上看住宅价格是平稳的，具体到每个项目是小幅度上涨。此外，商 住价格随整个市场的变化，将走势平稳或小幅度下滑。
环京限购利好北京商 住长期持有
对于北京商 住市场，现在市场上保留的商 住产品主要是两类，一类是3月26日之后销售的产品只能通过公司的名义购买，持有过程中明年需要缴纳千分之八点四的房产税，以后的交易过程中还需要缴纳增值税；另一类是3月26日之前购买的商 住产品，虽然说可以销售给个人，但是要求具备五年社保或者个税。商办的政策已经使北京商 住市场的需求极度萎缩，将投 资的时间周期拉长，也使投 资成本增加了。
不过，商办产品具有总价低，不占用住宅限购指标这些优势，所以仍具备一定过渡价值。尤其是面积比较小的产品，总价更低。所以较先回暖的是小户型。
此外，现在的环京限购升级，对北京商 住市场有一定的利好作用，因为环京购买客群其实跟北京商 住客群是重叠度比较高的，而达不到环京政策中社保或个税年限的客户群将回流到北京，进入北京的商住市场。
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