城镇化助力产业地产
城镇化是现代化的必由之路，能将更多的劳动力和资源集中起来，形成规模与协同效应，从而促进生产力更好更快的发展。但城镇化不是单纯地把农村人口的户口变成城镇户口，在城镇化的过程中，人本身的城镇化比人口的城镇化更为重要。
截至2017年末，我国人口城镇化率已经达到58.52%，预计到2020年这个数字将会达到60%。
随着人口城镇化率的不断提高，产业的密集程度势必也将会显著提高。
数据来源：国家统计局
而产业地产，正是在我国城镇化大踏步前进的进程中应运而生的一个综合产业形式，依托于城市资源，构建一体化的产业链，以地产为载体，实现整体土地有规划的合理开发、运营与发展。建设主体在开发产业园区的时候，如果能够成功招商经营，那么实际上就是在建造一座小型城市。
麻雀虽小五脏俱全，虽然专注于研发与生产，但一个成功的产业园区能够完整的为居民提供各种等价于城市的生活生产服务，同时提供大量的岗位，满足各种层次居民的城镇化需求。
规模与分布
截至2018年6月，我国省级以上的科技产业园区（包括经济开发区与高新技术区）有2500多家，高级产业园区有626家。不过在空间上的分布较为广泛，以东部地区为主，在一二三线城市周边均有分布。
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隐忧
我国的经济开发区多以制造业为主，高新区多以高科技和高端制造为主。在国家经济的发展大前提下，各类产业园区也有较快的发展。但由于产业园区数量大，同区域密度高，同类型产业园区较多，产业园区同质化较为严重，导致园区竞争激烈，产业空间与市场容量不足。
对于市场需求的错误判断与盲目乐观是园区发育不良较致命的原因之一。一些城市的产业环境刚刚发展到第二产业需要优化整合的阶段，但在规划中产业园区却强行直接升级到第三产业，造成了城市产业环境的脱节，自然也无法顺利招商。
失败的园区各有不同，但是成功的园区往往相似。开发商自身的运营手段、入驻企业的质量与政府提供的扶持政策，都是缺一不可的条件。
政策加快产业地产步伐
2017年4月，发改委发布《2017年高级新区体制机制创新工作要点》，分别提出了18个高级新区2017年深化体制机制改革创新的重点任务，以新思路、新视角、新方法探索形成破除发展难题和体制障碍的特色化新路径，要求各高级新区要着眼于服务全国改革开放大局，立足既有工作基础，研究制定具体实施方案，切实抓好组织实施，着力增创新优势、培育新动能、发展新经济，提升发展质量和效益，积极探索形成可复制可推广的经验。这18个高级新区是我国产业园区的模范和标杆，以他们的发展路径作为参考可以让更多的产业园区少走很多弯路。
同时在地方上，相关政府也出台了很多关于产业地产扶持与优惠的政策。真金白银奖励在其他省市也层出不穷，充分说明了地方政府对于产业园区及孵化器的重视。
政府对产业地产的重视与扶持，既是产业地产建设的一个良好背景，也是其发展的强大助力。近年来产业园区数量的迅速增加，自然也是国家政策导向下的大势所趋。
主体模式分析
产业地产中主要有三个参与角色：政府、开发商和入驻企业。其中政府扮演的角色是政策和税收优惠的出台者，也是较终的决策者，而开发商扮演的角色是规划设计、土地开发和招商引资的实际操作者。
而入驻企业既是主动选择者，也是被动接受者，主动选择的是是否入驻，被动接受的是入驻之后的园区环境。因此政府和开发商成为了园区发展较重要的变量，他们所扮演的角色质量决定了园区的潜力与方向。
政府主导模式
政府主导模式实际上是我国分布较广，数量较多的一类产业地产开发模式，全国大部分以城市+高新区/经开区冠名的产业园区都属于这一类。由地方政府出面，包办规划设计、土地一级开发以及招商引资，实际上就是政府代行开发商的职能，将政府和开发商的角色合二为一了。
这种模式的上限很高，由于地方政府主导的产业园区较容易解决的问题是审批、拿地与基建这些本身就是和地方政府打交道的任务，所以如果地方政府的规划、招商和运营能力比较强的话，这些园区就有着非常强大的影响力与盈利能力。包括中关村国家自主创新示范区、上海张江国家自主创新示范区、苏州工业园区、天津经济技术开发区等产业园区就是产业地产行业的典范与标杆。
但政府主导模式的下限也比较低，在规划、招商和运营的能力不那么强势的地方园区，烂尾现象就时有发生了。在我国包括市县一级的高新区和经开区数量近万，其中因为运营不力而招不到商的园区不在少数。
因此有很多地方政府选择与企业合作，自己只保留决策权、审批权与税收，将规划开发建设运营的任务交给合适的开发商打理，市场化运作。
开发商主导模式
开发商主导模式并不是开发商全权包办，而是开发商将园区的一部分职责肩负了起来，替政府行使建设和运营等职能的同时收取一定的费用。在这种模式下，开发商的来源往往是一些大型房企。
由于房地产住宅政策愈发缩紧，市场也趋于饱和，因此很多房企开始转型或者向着多元化发展，而成本低收入高的产业地产，也成为了房企眼中一块流淌着奶与蜜的“应许之地”。
产业地产的用地性质是工业用地，通过招拍挂手段拿下的价格相对商住用地要低出很多，而拿地成本恰恰就是开发商成本的主要构成部分。因此产业地产开发商的利润空间就大了很多，即使是出租厂房或者办公楼这样资金缓慢回流的长期项目，也不会有太大的压力。
在产业园区的开发与运营中，建设者与生产者会释放大量的消费需求，这就使得商业配套与住宅配套设施在园区内成为必不可少的项目。因此开发商会选择在产业园区开发住宅与购物中心这些房企的“老本行”，从而快速回收资金甚至直接盈利。同时，土地二级开发的过程，也是土地升值的过程，对开发商而言同样有利。
企业在开发园区的时候，前期进行土地开发，中期负责建设与招商，后期运营和服务。而地方是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格质量实施监管，并设立园区管委会负责对接。
当然对于一些资质和经验都不足的企业来说，园区的萧条甚至烂尾也是不可避免的。一个成功的园区需要的是政府和开发商共同的耕耘。
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入驻企业的角色
对于入驻企业来讲，如果不是企业自用的产业园区，那么入驻企业在入住时是一个主动选择者，而在入驻之后就变成了一个被动接受者。这样的话，选择权就成为了入驻企业为数不多的筹码，因此选择权的行使非常重要。
而做出这个选择，首先需要考虑的是园区的产业定位是否适合自己的企业，或者上下游需求是否合适，也就是说自己的企业如果入驻园区，是否会水土不服。
其次要考虑的是园区能够提供的服务。比如税收减免政策，融资和对公服务的便利，人才吸引能力，推广宣传力度甚至物流快递等服务都会成为企业考虑的因素。
另外对于中小型企业来说，其他入驻企业的层次和规模也很重要。如果能在大型企业旁边建厂工作，中小企业就可以近距离观察到大企业的管理与运营模式，从中学习一二，吸取经验，进而获得成长。
入驻企业的需求能否被满足决定了其是否会入驻，所以园区的主导者只有从入驻企业的实际需求角度出发，来建设园区的设施与服务，才能顺利招商、成功运营。
重点园区分析
不同的企业，经营产业园区的方法也不尽相同，各有千秋。有的企业在市场中游刃有余，对入驻企业提供的服务无微不至；有的企业善于与政府合作衔接，能够提供大量的优惠政策。下面是比较典型的园区案例。
华夏幸福-固安产业新城
华夏幸福创立于1998年，主要业务分为产业园区和房地产开发。而产业园区业务包括产业新城和产业小镇，是华夏幸福的核心业务和竞争优势。华夏幸福旗下的产业园区主要集中在电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等10大产业。据统计截至2017年末，华夏幸福在中国境内共有53个产业园区，主要集中在京津冀与长三角地区，分别有14个和18个产业园区，其中在营10个园区，在营建筑面积约为9.62亿平方米。
而固安正是华夏幸福起步的地方。固安新城位于北京天安门正南方向50公里，于2002年6月28日奠基。迄今已累计引进600多家企业，招商引资额超过1400亿元，约30家高校科研机构落户。园区主要产业包括新型显示（OLED）、航空航天、生物医药以及智能网联汽车等高科技产业。
在固安产业新城的开发中，华夏幸福采用了PPP市场化运作（即政府与社会资本合作）模式接受合作区域地方政府委托，与其签订长期性的的合作开发协议，为园区提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类综合解决方案。这种为园区提供综合解决方案与政府的角色进行了对接，同时针对客户企业也有相应的产业发展服务，包括公司在委托园区内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等。
这种上承政府，下接企业的开发商模式有效的补齐了地方模式中可能存在的短板，能够同时满足企业和地方发展的要求，实现企业的园区落地。
盈利模式
华夏幸福在固安的盈利主要是通过政府的购买服务，具体包括规划设计与咨询、土地整理、基础建设、产业发展服务、以及城市运营维护等。
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入驻企业上缴费用成为园区收入，地方政府按照国家规定缴纳至地方财政后，按约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出，作为支付公司服务费用的来源。也就是说在开发建设方面，开发商是作为连接政府与入驻企业的中间人存在，而在盈利方面，政府是连接开发商与入驻企业的中间人，这样的合作关系既能够提高生产效率，也有效地帮助地方政府提高了综合实力。
同样地，华夏幸福也在园区内建设了房地产项目，有包括孔雀城、剑桥郡等共25个住宅项目，实现区域产业与人口的导入，提升区域粘性，是产业地产的合理补充与完善。华夏幸福也将园区的房地产业务与产业园区业务并列为其核心，让房地产与产业园协同发展。房地产项目既满足了园区居民的居住需求，也让华夏幸福的投资成本得以快速回流。
值得一提的是，华夏幸福在固安区域提供的城市运营维护不只是一般城市管理人员能够提供的服务。教育体系从幼儿园到中学均有覆盖，为园区工作人员的子女教育提供了方便；医疗体系中有一家三甲医院（幸福医院）；文体休闲体系中建设有一座亚洲较大的室外自行车主题公园，另有图书馆与规划馆等文化场所；商业与商务体系也为居民工作与生活提供了极大的便利。除了产品市场与原材料，固安新城内部的大部分服务基本可以自给自足。
