广东律师一件借名购买经适房纠纷

田毛律师

2018-03-08 10:33:00 ·-

一、原告诉称

白某静称:白某静、江某盛双方于2007年12月4日签订经济适用房转让协议书,约定江某盛将其名下位于北京市昌平区X号转让给白某静,并协助白某静办理过户手续。白某静支付了全部购房款、税费等相关费用。现江某盛不协助白某静办理过户手续,请求:1、判令江某盛配合白某静办理位于北京市昌平区X号房产的过户手续;2、本案诉讼费由江某盛承担。

二、被告辩称并反诉

江某盛答辩并反诉称:白某静和江某盛订立的协议书,应该是代理和赠与的协议书,而非是经济适用房转让合同协议。江某盛现依据合同法规定,解除代理合同,并撤销赠与。如果该意见不被采纳,针对转让协议,作出如下阐述。一,本案中的房产应专属于江某盛所有,系具有一定人身性质的权利,本协议应属无效。二,从物权法的角度来讲,本案所涉房屋,有江某盛家庭其他成员的权利,其并没有征求江某盛家庭成员的意见,本协议应无效。三,根据国家相关规定,经济适用房出售时应当按照届时同地段商品房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳收益。江某盛要求按照同等地段同等价位的标准支付房屋款,否则就解除合同。从双方代理法律关系的角度来讲,白某静只是代理人,实际的权利人和利益的最终归属者是江某盛。白某静曾经垫付过房款,但是改变不了房子的权利人是江某盛这一事实。反诉请求:解除和白某静的协议书。

白某静针辩称:白某静与江某盛所签订的协议,既不具备法定解除条件,也未达成协议解除条款,白某静认为依法成立的合同对当事人具有法律约束力,不同意江某盛的反诉请求。

三、第三人述称

第三人江某白、江某青、付某佳述称:涉案房屋并非江某盛一人所有,其无法处置,涉案房屋是四个人的份额,江某盛没有权利转让,房子是我父亲的,不同意白某静的诉讼请求,同意江某盛的反诉请求。

四、审理查明

2006年12月27日,江某盛在北京市X区公证处办理了公证书,写明:江某盛欲购买坐落在北京市X区房产一套。因工作繁忙,委托白某静全权代表江某盛办理购房事宜。白某静称江某盛为了配合白某静进行购房才出具公证书。

2006年12月29日,江某盛与北京X公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》,约定由江某盛购买X号房屋,总价款272791元,对于该合同中“江某盛”字样的签名,白某静主张是白某静所签写。江某盛称是其本人所签写。同日,白某静向X房地产开发账户内转账272791元。白某静称所有购房款均是白某静直接向开发商支付。江某盛称有一部分是交给白某静让她交给开发商,对于该主张,江某盛没有提交证据。

另查一,2007年12月4日,白某静与江某盛签订《协议书》:“甲方江某盛与乙方白某静达成协议如下,甲方江某盛因拆迁获得准购经济适用房资格,因现下暂时无力购买,决定先行转给白某静购买。二、乙方实际拥有该房的实际居住权。”

2009年7月7日,房屋登记在江某盛名下。

经审查,涉案房屋的购房合同、购房款发票等相关材料原件均在白某静处。白某静进行了装修并一直居住在涉案房屋内。

该房屋拆迁的档案资料。《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》显示乙方在册人口为8人、实际居住人口3人。后经江某盛父亲等全家人同意,把拆迁房承租人写成江某盛一人,第三人均同意将涉案房屋产权人登记在江某盛名下。

白某静具有北京市住房购买资格。

五、法院判决

1、被告江某盛配合原告白某静办理位于北京市昌平区X号房屋的产权过户手续;

2、驳回反诉原告江某盛的诉讼请求。

六、借名买房律师靳双权点评

本案焦点,一是白某静与江某盛就房屋的行为性质。二是该行为是否涉及到第三人利益。靳双权律师认为,白某静与江某盛之间是借名买房,后双方签订《协议书》,对江某盛的过户义务进行确认。白某静在签订合同当天,直接将全部购房款支付给开发商,有关购房材料原件在白某静处,白某静实际使用涉案房屋,结合这些因素,可以认定双方之间是借名买房关系。

2006年12月29日,江某盛与开发商签订涉案房屋的买卖合同,虽然双方对江某盛签名是谁所签写有争议,但不影响对其他事实的认定,有理由确认双方之间是借名买房。现该房屋已经符合上市交易条件,且双方在《协议书》中明确约定江某盛协助白某静办理过户手续。

关于是否涉及到第三人利益问题,分析如下:该房屋是白某静通过拆迁×桥2号房屋而获得的经济适用房购买资格。而该房屋的承租人是江某盛,且第三人均同意涉案房屋登记在江某盛一人名下。故该协议没有侵犯第三人的利益。江某盛要求解除《协议书》,依据不足。

提示:借名买房的效力不可一概而论。看借名买房是否合法有效,主要看该行为是否侵犯具备一般购买资格的社会不特定公众享受政府保障性住房公平配售的权益。

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