房价高位横盘 热点城市房租涨幅会失控吗?

不执著财经张平

2018-04-03 21:53:00 ·-

原标题:房价高位横盘 热点城市房租涨幅会失控吗?

一二线城市住房租赁市场似乎正在全面升温。据安居客房产研究院3日发布的《2018年一季度住房租赁市场报告》显示,多地租房市场3月份出现回暖迹象。对比春节前半个月(1月31日-2月14日),春节假期结束后的半个月内,北京、上海、广州、深圳租房需求增长179%、188%、253%和283%。

与此同时,一线城市的租金上涨幅度较去年明显减缓。2018年前三个月,北京租赁市场租金水平同比上涨8%,涨幅比2017年同期的17%回落9个百分点,租金上涨的压力明显下降。从月度看,前三个月租金水平环比分别上涨4.7%、0.5%、0.2%,涨价主要集中在1月份,后续上涨幅度趋弱。

对此,业内专家表示,租金跟房价不一样,不会每个月都在变动。租金只会在租房高峰期涨一下,接下来不会持续上涨的,所以实际上确实会存在涨了一波再缓和一下的现象。而北京等地房价较去年同期相比涨幅回落,这主要是长租公寓的陆续入市对房租的上涨起到了一定的抑制作用。

从目前情况来看,我国的住房租赁市场是一块很大的蛋糕,特别是中央提出“租售并举”、“住房自居”等的理念后,住房租赁市场牢牢的吸引着各路资金不顾一切,争相布局。

根据调研,2017年中国住房租赁市场交易总量约1.2万亿元,租房人口1.94亿人,占全部人口的13.9%。预计到2025年,租金总量将首次超过3万亿元,租赁人口增至2.52亿人。

事实上,一二线城市的房租上涨也不足为奇:一方面,这两年大量人口涌入一二线城市,同时大城市也忙于争抢人才,很多外来人员都要租房居住,这是租赁房源需求旺盛的真正原因。同时,一二线城市房价高,买不起房子的人只能租房解决居住。

另一方面,一二线城市炒房者买房不是为了出租,而是想以更高的价格出售,所以真正拥有大量房源的人是不愿意把房子出租的,而是囤积起来待价而沽。所以投机炒作盛行,导致租赁房源供给不足。

据链家相关数据,链家租赁房源套数已经连续7个月下降,租赁房源仅为2017年高峰时的50%。导致业主涨价占比上升明显,客户议价空间缩小明显。

那么,今年一二线城市房租还会失控大涨吗?我们认为房租每年小幅上涨概率较大,但较前几年房租大涨的情况,已不太可能发生。

首先,在北京、上海等一线城市大量控制人口的情况下,房租往往是在春节高峰时涨一下,之后涨幅就会放缓。拿北京来说,前三个月租金水平环比分别上涨4.7%、0.5%、0.2%,涨价主要集中在1月份,后续上涨幅度趋弱,后续几乎没有了上涨的动力。

当然,二线城市房租也会涨,像杭州、武汉、长沙等二线城市主要是为了吸引中高端人才,不仅打破了户籍制度,而且还对优秀人才买房进行优惠,但二线城市只是想网络人才,而并不是要把周边的乡镇人口都赶到市区来。二线城市房租在大涨之后,也会恢复理性。

再者,房租与房价是不同的,房价上涨迅猛主要是“高杠杆,低利率”惹的祸,而房租上涨是没有加杠杆的,那就要与当地居民的收入挂钩,不可能超出当地居民收入增速。

举个例子,北京前三个月房租较去年同期上涨8%,而去年北京居民人均可支配收入同比增长9%。尽管房租近年来涨幅有点偏多,但是房租不可能是漫无天际的上涨,而房价的飙升主要是由于杠杆效应,那就没谱了。

最后,一二线城市政府今年要推出大量的廉租房、长租公寓,而相信这些新增的租赁房源入市,不仅会对房价产生平抑的作用,而且还会对当地的住房租赁市场起到积极作用。从目前来看,各地都在大力推动租赁市场建设。这样一来,不仅对商品房需求产生了分流作用,而且还为大家提供多渠道解决住房问题的途径。

尽管2018年第一季度房地产租赁市场呈现回暖趋势,这主要是春节外来人口返回导致的租房市场的火热。而后续一二线城市的房地产租赁市场将会呈现平稳运行,稳中有升,紧跟着当地居民的收入增幅而动。而任何脱离当地居民收入增幅的房租上涨都是不可持续的。

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