楼市逐渐平稳,房价有可能回到正常水准吗?

股事常谈

2018-08-07 17:03:03 ·-

世界上没有任何一个政府有能力对抗经济规律

虽然经济学界有无数学派,但是有一项基本定理,就像牛顿三大力学定律一样,是永恒的真理,这个定理就是:

价格由供需决定,供大于求价格下跌,供不应求价格上涨。

任何经济问题本质都是供需问题,只不过房地产市场在中国情况比较特殊。

第一是供给侧由政府决定,但是政府只能决定新房供应,无法决定二手房供应。哪怕是新房五年限售,五年后也无可奈何,也没办法禁止十年前买的人卖房套现。

第二是需求侧,房子除开居住属性外,比其他国家多一些附加值,比如户口和学区,比如过于集中在市区的医疗资源。还有就是对于信贷,政府管得比较严格,不太可能乱发次级贷这种垃圾房贷。

除开以上这两点,中国的房地产市场,和世界上其他国家相比,没有任何区别。

那么能让房价上涨的,无非就是要么缩减供应,要么增加需求。

先来看看供应侧。老房子就在那儿,不会凭空消失,市场上的存量房肯定是越来越多,因为每年还会新建很多住宅,因此所有城市的住宅总面积都是不断上升的。影响新房价格的因素主要是“每年新增人口/每年新增住宅面积”。

这里有一个误区,就是大家总是认为地方政府卖地是房价上涨的元凶,这个认识是极其错误的。过去十年里,卖地最多的重庆,房价涨得最少,反而是一点点挤牙膏不肯卖地的城市,房价涨得最凶,比如北京离天安门不到20公里的地方,居然还能看到零星的农田。舍得卖地的城市,供应量就大,价格就平稳。

除开新房之外,二手房的供给侧主要来源于几种。第一是投资者抛售,第二是自住者举家搬迁,第三是老人去世变卖遗产。置换不算在内,因为置换的人每卖掉一套,就又要在本地再重新买一套。

那么未来几年内,投资客抛售会有很多,尤其是随着美联储加息,杠杆买投资房的人会越来越承受不起资金成本的上涨而选择抛售;举家搬迁的人也有很多,尤其是拥有大量房产的60后逐渐进入老年,气候移民者越来越多(比如卖掉北京的房子去海南、珠海买养老别墅),更别说那些卖房移民海外的(以一二线城市为主)。未来10年内,40后和50后会进入大规模去世的阶段。他们普遍有多个子女,因此遗产处置很可能是卖房分钱,又会空出一大批房子(上海老龄化率超过30%)。一二线城市房地产的供应只会越来越多。

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在需求侧,北京上海已经明确设定了控制人口目标,2017年的常住人口数量双双下降。二线城市大规模开展落户或购房补贴等政策“抢人”,除了少数就业机会仅限于一线城市的行业外,对于大多数年轻人而言,目前二线城市的综合吸引力已经超过了一线城市。未来的中国,会有更多的城市发展到接近当今北上广深的发达程度,而非北上广深与宁杭蓉渝汉等城市的差距越来越大。网络时代,信息不像以前一样闭塞,在二线城市能够得到一线城市的需求侧目前已经触顶。

一二线城市通过丰富的就业机会和教育医疗资源,仍然可以在未来很长一段时间内吸引年轻人前来定居,享受若干年的人口红利,而三四线城市面临的危机则更加紧迫。三四线城市财政普遍更加依赖卖地收入,因此新房库存较多,而二手房很难出手。人口红利也已经结束,未来几年,出生人口会加速下滑。

2018中国新生人口预测

中国平均首次购房的年龄约为28岁,2018年对应的就是1990年出生的人,约2700万。1991年出生人口就只剩2100万,之后的几年更是不到2000万,需求侧产生了一个突然的断层。市场上在售的房子越来越多,可以接盘的年轻刚需人数却越来越少,房价没有任何继续大幅上涨的可能。

目前全国市场上最大的泡沫在于高度老龄化的一线城市(如上海)、一些房价较高的二线城市(如厦门)以及一些房价明显过高的三线城市(如石家庄)。政府是不会允许崩盘的,但是不会阻止缓慢的阴跌。预测这些城市的房价会以每年约5-10%的速度下跌至2020年左右,并在之后的五年内保持稳定(每年涨幅低于GDP增速)。需要买房的人建议观望到2020年再入手。

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