楼市开年回暖,买房好时机要来了?

丽兹行杨博

2018-03-21 17:43:31 ·丽兹行成立于2005年,全国唯一一家专注做高端不动产经纪公司,主营全北京266个高端项目(别墅,住宅,写字楼,商业,四合院)

一二手“背道而驰”,“暖春”or“寒春”?

1、“3·17”新政成效显著,2017年4月份以来楼市整体“量价齐跌”,2018年3月两会后楼市会迎来“暖春”还是“寒春”?预计“温春”可能性更大。

2、二手市场回暖,迎来六个月以来最高值,全市成交量环比上涨 2.75%,豪宅成交量环比上涨9.66%。

3、一手房成交量呈“季节性”下滑,1、2月份历来是成交最低点,1月一手房全市成交量环比下滑72.79%,豪宅环比下降69.35%

二手回暖,新房降温

一月份成交量表现

二手房成交量迎来六个月以来最高值,豪宅回暖速度要高于全市,一手房成交量呈季节性下滑。从历史趋势来看,2017年3月份为历年来楼市政策节点,预计无论持续收紧还是放松都不会有太大变化,维稳将会成为2018年主流趋势。

二手市场量

1、全市1月份二手住宅成交10527套,环比上涨2.75%,同比下降18.14%。

2、1月二手豪宅别墅成交56套,环比上涨21.74%,同比上涨3.7%。

3、1月二手豪宅公寓成交205套,环比上涨6.77%,同比下降15.29%。

一手房市场量

1、全市1月份一手房住宅网签1098套,环比下降72.79%,同比下降74.2%。

2、1月一手房豪宅别墅成交65套,环比下降55.17%,同比下降67.82%。

3、1月一手房豪宅公寓成交124套,环比下降63.74%,同比下降20.51%。

调控偏向消费者,买高性价比房好时机

一月份价格表现

二手房价格持续小幅下滑,一手房价格呈波动性趋势,豪宅由于成交基数小,受到成交楼盘影响非常大,月波动较高,以季度为周期来看价格浮动更为合理。预计2018年二手房仍有下行空间但整体稳定,个别急售的房源性价比会非常高,一手新房“限价房”开盘也将会拉低整体价格。政府限价对于消费者是非常好的买到好房的机会,2018年在政策无变化情况下,是买到高性价比房子非常好的时机。

二手成交均价

1、二手全市均价59452元/㎡,环比下降0.38%,同比下降4.59%,相比2017年3月最高点下降13.17%。

2、二手豪宅公寓均价102100元/㎡,环比下降0.64%,同比上涨9.21%。

3、二手豪宅别墅均价73600元/㎡,环比下降10.76%,同比上涨13.22%。

一手房成交均价

1、全市成交均价48240元/㎡,环比上涨6.24%,同比上涨17.07%。

2、一手豪宅公寓均价78778元/㎡,环比下降10.13%,同比上涨20.88%。

3、一手豪宅别墅均价50678元/㎡,环比下降19.6%,同比下降2.57%。

2018品质生活,200㎡公寓是起点

套均总价及面积区间代表一定时期内市场上消费者需求偏好,同时也会受到供应偏向的影响,整体需求面积趋大,二手公寓套均面积由2017年平均186㎡增至2018年1月份200㎡;3000万元以上豪宅需求量同步增长,传统二手豪宅公寓大面积普遍量少,随着消费者对生活品质越来越重视,豪宅公寓将成为未来几年的新宠。

二手公寓价格区间成交占比

3000万元以上公寓热度上涨

2018年1月,3000万元以上豪宅公寓成交占比为14.15%,相比2017年平均值增长2个百分点。

二手公寓面积区间成交占比

320㎡-400㎡豪宅受青睐度增加

1月份320㎡-400㎡住宅成交量占比达到9.05%,相比2017年平均值增长2个百分点。

一手公寓价格区间成交占比

1.5-2千万元公寓供需两旺

从数据成交来看,1.5千万元以下公寓占市场主导,主要为景粼原著北京壹号庄园公寓集中网签;而从供需综合来看,2018年1月1.5-2千万公寓成交量占比为30%,在市场供应量方面1.5-2千万价格区间豪宅公寓占比最高,达到50%。 

一手公寓面积区间成交占比

180㎡-220㎡一手公寓继续担当主力户型

2018年1月,180㎡-220㎡一手公寓成交量占比持续增大至48%,(2017年成交量占比32.25%,该面积区间户型需求上升。同时,这一面积区间市场供应量也占据市场主导。

纯独栋稀缺,未来没得买

十二五计划的“限墅令”导致低容积率别墅开发量减少。随着2015年以来别墅供应及成交不断增长,别墅(尤其是独栋别墅)的实际数量呈减少趋势。2017年独栋占比相比2013年下降一倍。随着消费者对于居住品质追求的提升,未来独栋产品将会越来越稀缺,新房可供应量也会持续减少,加上二手惜售,未来独栋别墅的保值潜力非常大。

二手别墅各价格区间成交量占比

连续2个月每月2套亿级豪宅成交

套均总价2000-3000万元的二手别墅产品占据市场主导(成交量占比27%)。随着限购政策升级,市场顶级豪宅供应量减少,纯独栋别墅更是稀缺。东山墅及远洋lavie过往年度各成交1套,过去四季度以来共成交7套。

二手别墅各面积区间成交量占比

400㎡以上二手别墅继续被偏爱

2018年1月二手别墅成交套均面积为400㎡,相比2017年套均面积增加16㎡,上涨4.17%,表明客户需求面积在不断增长。 

一手别墅各价格区间成交量占比

2000-3000万元一手别墅成为主力

新房成交结构受到当前供应结构影响较大,新房网签限价下降,网签表现大标的呈下滑,实际并不能体现市场偏好趋势。

一手别墅各面积区间成交量占比

400㎡以上一手别墅更受宠爱

2017年400㎡以上一手别墅成交量占比35.85%,2018年1月该比例超过一半。品质时代,消费者对大面积户型的置换需求不断上升。

商圈成交量榜单

楼盘成交量榜单

二手高端楼盘成交量排名

一手高端楼盘成交量排名

住在北京的“曼哈顿”

1为什么选CBD?

1月CBD成交豪宅46套,历来是北京成交非常活跃的豪宅商圈之一

北京的CBD堪比美国曼哈顿,住在CBD,享受着世界一流奢华配套,夜晚站在自家阳台,品着红酒,欣赏着CBD繁华夜景,感受着中国尊的霸气,享受着拼搏成功之后的幸福生活。CBD的区位优势及高品质的完善配套决定了它的热销,1月份CBD商圈成交占比15.08%,自2010年有历史数据记载以来,CBD商圈连续八年居位各大商圈房产成交量之首。

在惜土如金的CBD,被绿色包围的【城国际】:CBD商圈内豪宅楼盘非常集中,而大型住宅区并不多见。作为CBD商圈内的大型居住社区,新城国际成交量持续位居豪宅排名前五,多样户型选择,第一太平戴维斯高品质物业管理服务,成熟商业配套,需求热度非常高。

住在CBD观西山美景的豪宅【御金台】:CBD商圈小体量楼盘非常多,梵悦108、万科大都会、银泰中心、御金台顶级楼盘云集,其中仅有180户的御金台1月单月成交5套,按照月均5套量,年成交量将达到60套,换手率为33.33%。

CBD也可以住300㎡大house:两大热销盘,300㎡以上户型最受欢迎,1月份成交4套,传统豪宅楼盘中300㎡公寓不多见,御金台、银泰中心、大都会、禧瑞都、新城300㎡以上大house均有的选。

2新城国际&御金台什么样的最热销?

2018年1月新城国际&御金台各面积区间成交量

CBD之星—新城国际

新城国际位于CBD核心地段,交通十分便利,居住舒适度高,是配套非常成熟、成交活跃、投资回报率很高的大型纯居住社区。

1.居住舒适度高:由世界历史悠久的香港置地和中国开发商北京万通地产联合开发,物业公司是世界排名前十的第一太平戴维斯物业,是CBD商圈人气颇高的纯居住高端社区;加上位于新城国际之中的市政花园,小区环境清幽,绿化非常好;周边配套齐全,不出小区就能满足各种生活需求,周边大型商场、五星酒店、五百强企业云集;

2.成交活跃度高:2016年成交162套,2017年成交71套。虽然受“3·17”新政影响,成交量有所下滑,但2017年第四季度开始新城国际成交出现回暖趋势,2018年1月成交8套,直逼上一季度成交总量

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