作者：李佳
7月3日，媒体曝出消息称，新城控股（601155.SH）董事长王振华因猥亵女童被上海警方采取强制措施。当晚9时许，上海市公安局普陀分局确认该事件，新城控股紧随其后发布公告，确认王振华已因“个人原因”被刑拘。
当天下午，港股上市公司新城发展控股（01030.HK）的股价在较后收盘一小时内出现闪崩，截至收盘大跌23.77%；同属新城系的物业公司新城悦（01755.HK）股价也在一小时内大跌23.72%，创下2017年以来较大单日跌幅。一个小时之内，新城系两家港股上市公司的市值合计蒸发高达约165.38亿港元。
A股新城控股（601155.SH）于7月3日的收盘价为42.69元，7月4日至7月10日，连续三天跌停，股价较低跌到27.33元，股价跌幅36%，市值蒸发约350亿元。
7月11日，摩根士丹利下调新城系的评级。其中，新城控股由平配下调至低配、新城发展控股由超配下调至平配。此外，30余家基金公司下调对新城控股的股票估值，较低的估值价格为25.21元。
此前，王振华带领的新城控股一直是业内的“黑马”，自其2015年B转A上市之后，仅4年时间就令销售额翻了近7倍。
7月7日，新城控股发布2019年6月及第二季度经营简报。报告显示，新城控股6月份合同销售金额约295.49亿元，销售面积约253.35万平方米。1至6月累计合同销售金额约1224.18亿元，比上年同期增长28.44%，累计销售面积约1049.52万平方米，比上年同期增长35.5%。
预收账款周转率逐年下降
新城控股于1993年成立于常州，2001年经过近10年打拼的王振华推动了新城控股集团地产在B股借壳上市，同年新城控股走出常州进入南京。
2015年5月，新城控股股东大会上通过了B转A方案，2015年12月，新城控股集团在上海证券交易所A股上市，成为国内排名前列实现B转A的民营房企，此时新城控股的销售额仅有319.29亿元。
此后，新城控股的销售规模成倍增长，在2016至2018年间，新城控股分别实现签约销售额650.6亿元、1264.72亿元和2210.98亿元。2018年新城控股跃升至中国房地产企业第八的位置，超过了华润、龙湖等房地产企业。
新城控股短时间内的飞跃得益于其“住宅+商业”的双轮驱动模式，即使用核心商业品牌“吾悦”进入极为渴求中高端商业的三四线城市，以此为谈判筹码，获得低廉的配套住宅用地，从而实现销售金额与利润的同步提升。
2018年，新城控股实现合同销售额达2210.98亿元，同比增长74.82%；销售面积达1812.06万平方米，同比增长95.21%，增速位列十强房企排名前列。实现营业收入541.33亿元，其中房地产开发销售实现营业收入508.38亿元，较上年同比增加31.05%；物业出租及管理实现营业收入22.13亿元，较上年同比增加117.24%，主要是吾悦广场开业的增加所致。实现毛利198.6亿元，同比增长37.82%；归属于上市公司股东的净利润为104.91亿元，同比增长74.02%。
反映公司盈利能力的指标均有不同程度的上升，其中毛利率为36.69%，同比上升1.13个百分点；总资产回报率为7.76%，同比上升2.93个百分点；调整后的EBIT利润率为51.12%，同比上升26.11个百分点。
长期偿债能力降至4年新低
新城控股各区域公司统一贯彻“区域深耕、高周转、大运营”的策略方针，主动拥抱变化，根据政策及市场情况，及时调整拿地策略和供货节奏，以销定产，重新匹配市场量价关系，降本增效，保障业绩完成。随着存货的补充以及预收账款的增加，新城控股并没有积压过多存货，反映公司去化情况的指标“存货/平均预收账款”在2018年降至近4年的较低值1.72，低于行业1/4分位数水平。
新城控股预收账款结转收入的速度在逐渐下降，近4年预收账款周转率分别为1.62、1.22、1.01和0.64，目前已经不及行业1/4分位数水平。
从债务端来看，新城控股2018年调整后的资产负债率为75.94%，同比下降4.48个百分点。净负债率为35.25%，同比下降约28个百分点，两项指标均有下降。
从融资端来看，2018年新城控股在中国银行间市场先后发行中期票据、永续中期票据、定向债务融资工具及超短期融资债券，募集资金79亿元人民币；在上交所平台完成购房尾款资产支持证券、公开及非公开公司债券的发行，募集资金55.53亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金13亿美元，截至2018年末，新城控股整体平均融资成本为6.47%。
截至2018年末，新城控股尚未使用授信额度为836.17亿元，在手现金余额为454.09亿元，短期债务为201亿元，现金短债比2.26倍，调整后的现金比率为0.37，同比增加48%，资金流动性较好。新城控股2018年调整后的速动比率为1.11，高于标准值“1”，显示出较好的短期偿债能力。
新城控股反映长期偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”自2015年上市以来，一直呈现逐年下降趋势，2018年已经降至0.41，不及行业1/4分位数水平。
新城控股长期深耕长三角，扩充西南区域版图，全国化布局更加均衡，应对周期轮动和市场风险的能力进一步提高。2018年，苏州区域销售突破200亿元，苏南、上海、青岛、杭州、南京等区域相继突破百亿销售，在江苏、安徽、天津、浙江、山东、湖南 6 大省份市场占有率位列前十。
2018年全年新城控股新增土地储备共164幅，总建筑面积4773.24万平方米，平均楼面地价为2330元/平米，其中商业综合体项目新增1940.46万平方米。
一手创立了新城的王振华也亲自把新城推入了深渊。新城控股7月3日晚间发布《关于公司董事长变更的公告》称，公司实际控制人、董事长王振华因个人原因被刑事拘留，公司选举董事兼总裁王晓松任公司第二届董事会董事长。王振华之子王晓松的接任似乎也不能被大众认可，他能否带领新城控股赢回投资者、合作方的信心与信任也是未知数。
