楼市“千亿俱乐部”逆势而上:去年17家,今年冲击30家

风口见

2018-11-04 01:04:09 ·-

最新权威数据显示,今年前10个月,“年度销售额”突破千亿的房企已达24家,预计全年有望冲刺30家。与此相比,2015年千亿俱乐部只有7家成员,2016年12家,2017年17家。今年到目前为止已经增加了7家,速度是过去4年最快的……总体来看,“千亿俱乐部”逆势而上有三个原因:

第一,楼市去库存与结构调整双重作用之下,房地产行业普遍加快回款速度、增加现金流、提高存活系数……这是导致销售规模激增的直接原因。房企更加注重财务状况,说明企业的未来发展逻辑,从“杠杆式增长”全面转向“内生性增长”。这是很大的一个变化。

第二,房企现在的日子和以往大不同,一是杠杆没了,二是必须加大配比开发租赁房……未来的房企和政府之间,需要建立全新的默契关系。以前是“土地财政心照不宣”,今后则是“政企携手租赁房”……当前市场的租金回报率只有2%,房企担负时代责任斥资进来,倒贴现金流的概率极大。中小房企干不了,只能指望龙头。于是,在若干地方政府的文件精神中,就可以看到“鼓励龙头房企开发租赁房”的字样……由于“租售新结构时代”随时可能请他们挑担子,龙头房企储备现金流的动力变得更强!这是千亿俱乐部成员激增的内生性原因。

第三,租售结构调整,是跨向“住得其所”的关键。政府加大引导力度,企业界谁表现得更加默契,谁必定有望获得更多的利益交换。打个比方,改开初期,政府没钱,但是有政策。冲着政府背书,外资一拥而入……现在也一样,政府鼓励企业带自有资金开发租赁,暂时赚不到钱没关系,也可以给政策啊。尤其是企业兼并,政府的引导作用巨大。龙头房企完全有可能通过一轮兼并重组,吸收手握资源的中小房企,实现行业结构优化,反过来又能进一步推动社会资源向租赁市场集中。这是千亿俱乐部大扩容的外延式动力因素。

根据中指院数据显示,10月北京,一手房成交面积环比降29%,二手房成交套数环比降105.24%,库存增长12%……不仅仅是北京,一线城市的转冷迹象均十分明显。但是,与之形成巨大反差的则是,“千亿俱乐部”人头攒动热火朝天。楼市冰火两重天的背后,折射出房地产行业的资源集中度,极有可能正在向龙头群体流动。龙头阵容越强大,未来的资源调配相对更容易实现。新时期的“政府房企关系”有可能变得更加紧密。

未来担负楼市结构转型的主力军,必然是民营房企龙头。原因有两条,一是,国企搞房地产早已设限;二是,民企的“制度性力挺”再次得到拔高。下一阶段,房地产民企龙头,站位要更加清晰,要全面贴近“以住为核心”的民生需求。

楼市不是一边倒的景象,有冷、有热,是一个仍有各种可能性的市场。新的阶段,龙头房企做的越大越要低调,因为社会矛盾尚未得到全面纾解,社会对于房企规模仍存“深层次诟病意识”。“房企财富”和“社会民生”之间,需要尽快搭起一座桥梁,让财富的社会责任直抵民生深处,并让老百姓深度感知。舆论面,不宜过度渲染各种身价排名,加重情绪对立……房企老板们应当自知,再以滚利的心态梦游,很容易走向市场边缘。

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