业内对于什么样的项目能够做养老，还处于比较含糊的初步认知阶段，多数从业者对于拿一个物业改造做养老用途的可行性判断，大多是有些零散的经验，并不系统，加上养老改造项目类型众多，也很难形成判断标准、方法论和操作流程，导致养老项目的投资拓展变成一个专业门槛很高的事情。
因此我们找来业内专家将他对项目判断的思考过程和经验总结梳理，希望对业内同仁有帮助，节省不必要的投资浪费和试错成本。
在获得一个项目的信息以后，实地踏勘之前，建议先对本项目所在位置进行“3322”选址法则的评估，再决定要不要实地去看项目，毕竟人的精力时间有限。如果3322法则完全满足，那么项目选址理想，项目必看；如果不完全满足，表示项目的选址条件不完全理想，但也可以根据了解到的区位信息决定要不要实地踏勘。
所谓“3322”选址法则，指的是：
“3”：3公里可达目标客户群体；
“3”：3公里范围内有2级以上综合医院；
“2”：2公里范围内有优良景观资源；
“2”：容积率≤2。
项目现场踏勘后，根据以下十个步骤对项目可行性进行全面判断。
1 项目判断排名前列步，项目类型定位
现场查勘完一个项目，首先判断项目的大定位方向——这个项目适合做自理型还是做护理型（或者说是适合做机构型还是公寓型） ，这是两个大的方向，后面的判断条件会有很多不同。
如果项目定位做护理型，那么由于护理型项目一定要申请经营牌照，因此项目硬件条件必须符合申请牌照的要求，其中又以满足消防的强规条件为主。
如果项目定位做自理型，自理型项目没有特殊的牌照要求，主要满足服务客户的需要。必须结合准目标客户所需的功能配套要求，判断项目的改造条件和投入成本。
▎ 怎样快速判断项目适合定位为护理型还是自理型？
护理型项目在经营上要求单人有效服务面积尽量大，以降低人力成本，另外就是出床尽量多以增加经营效益，因此对于物业的形态要求，一般都是扁长的矩形低矮建筑（<6层），单层面积必须要大（但是进深不可过深，一般<22米），这样才有利于管理。为了保证有效出床，建筑的朝向应以南北朝向为主，临窗面要长。
如果项目的单层面积小，楼层又高，这种项目就倾向于定位做自理型。
市场中已建成物业多为几种形态：工业厂房型、酒店写字楼型、裙楼商业+塔楼办公型。
其中，工业型适合偏护理的定位；酒店及写字楼型适合偏自理的定位。裙楼商业+塔楼办公适合护理+自理的综合型定位。
护理型定位有几个产品细分，一个是大型综合养护院（申请养老机构牌照+医疗机构牌照），一个是小型专业院（申请养老机构牌照），一个是护理院或康复医院（申请医疗机构牌照），一个是社区嵌入式的小型机构（申请养老机构牌照）。
由于护理型定位必须要拿《养老机构经营许可》牌照，因此必须要符合消防上对老年建筑的规范。
消防上的硬性规范主要是五条：
• 是否有两条供养老机构独立使用的疏散楼梯；
• 疏散楼梯的净宽度不能少于1.1米；
• 疏散楼梯与较远老人房间门直线距离小于20米；
• 过道的墙面宽度不少于2米。
• 地下室必须有独立通往户外的出入口，出入口不能从大堂通过。
（以上规范是本人的经验记忆，但是由于2018年5月消防规范做了较新调整，可结合该规范进行判断：《养老设施的建筑设计防火规范（2018年）》）
所以根据消防要求看物业的时候，必须判断，项目的物业条件是否符合以上要求，一旦不符合其中一条要求，也无法改造达标的话，项目基本上就不能够考虑做护理定位了。
另外，护理型定位的项目还有几点非常重要的提醒，至少可以为你节省1000万的投资试错成本：护理型项目必须独门独院；与周边居民小区的距离至少在50米以上；特别不可接受住宅楼的商业裙楼，谨慎考虑住宅小区的会所；物业内较好不要有正在经营的其他商户或企业。
自理型定位，目前有三个产品细分，一个是介助生活公寓，一个是长者服务式公寓，一个是旅居型养生公寓。
• 介助生活公寓，面向高龄自理老人（75+岁），其护理程度还要轻于轻度护理，需要提供日常生活辅助服务，还不需要太专业的护理服务，但是需要一定的医疗保障，所以定位此类产品的话，必须要配有医务人员，楼层中要配备一个护理站。此种公寓产品可以按照床位销售。
• 长者服务式公寓，其实是面对60岁以上人士的长租公寓，对文娱配套，生活配套和外部环境要求很高。此种公寓产品按照房间销售。
• 旅居型养生公寓，面对的是新退休的群体（55~75岁），而且大多是异地客户，在项目中是阶段性居住，对项目周边环境及旅游项目，以及交通条件要求很高。
所以如果定位是自理型，就要求有较大的内部配套面积（经验值是地上建筑面积的12%~18%），良好的外部环境资源，以及良好的公共交通条件。
自理型项目，虽然不需要强制要求申请养老机构经营许可，因此在消防上可以适当放松，但是依然建议将配套功能放在三层以下，较好放在一个大平面的裙楼中。
2 项目判断第二步，项目档次定位
根据现场环境条件和物业硬件条件，可以非常直观地判断出来项目能够做哪一个档次，高端？中端？还是普惠型？
档次定位主要影响两个方面，一个是项目的改造、装修、筹开的投入标准，另外一个是收费标准。
这两个数值直接影响到后面对项目经济可行性的判断。
3 项目判断第三步，物业改造量及难度
现场看项目的过程中，需要对几个方面的改造量做一个初步的评估：
• 外立面是否需要改造；
• 一楼大堂的改造成本；
• 三楼以下改造为配套功能的难度及成本；
• 餐厅和厨房的改造成本；
• 物业是否需要对结构进行加固（20年以上的老• 建筑就需要考虑结构加固的成本）；
• 房间的重新分隔或打通的改造量和难度；
• 房间内卫生间的改造难度；
• 窗户的改造；
• 楼内公共区的天花、地板、过道、墙体是否需要改造；
• 电梯数量是否足够，是否需要加装医用电梯或• 污物梯或餐梯。
• 是否需要增加连廊、通道。
• ……
如果评估下来，项目的改造难度大、改造成本过高，或者存在改造硬伤（改不出来），那么项目也就很难继续合作了。
一般而言，楼龄超过20年的物业，由于涉及结构加固，且图纸的完整性较难保证，会增加多项技术难点，因此建议谨慎考虑此类项目。
4 项目判断第四步，项目出床率或出房率
要根据物业的单层面积和内部格局，判断能出多少床位和多少房间。
由于养老项目中老人大部分时间都是在房间内活动，因此房间良好的朝向、临窗面与采光条件尤其重要。
一般而言，中高端定位的护理型项目的单床建筑面积应<45平方米（含配套面积公摊）（高端项目可适当放宽）；自理型房间建筑面积应<85平方米（含配套面积公摊）（高端项目可放宽）。
护理项目的单层楼面积在1200~1500平方米之间比较适宜，面积过小，出床数量少，经营效率低；面积过大，浪费面积多，出床率低。
一般来说，塔楼型的物业出床率都偏低，因为会有1/4甚至1/3的面积都被核心筒占了，剩下的面积就需要更加精细准确地排床位数或房间数，算清楚项目的坪效到底是多少。
排床位和排房间这个事情在养老改造项目中是一个直接影响项目在测算中的经济效益，进而影响商务条件谈判的非常重要的技术工作，没有经验的企业对于这个工作往往重视程度不够，而这个环节是很值得投入一点资源做好的事情。
举一个例子，某个项目租金报价很高，我自己根据经验排房间147个，无法算过来帐，后请排床经验丰富的专业设计师出马，排出170个房间，我再结合项目实际情况，减去不适合的房间，较后达到158个房间，项目就可以算过来帐，可以继续推进谈判了，并且我也能够知道这个项目的承租能力上限。
5 项目判断第五步，项目周边条件
如果定位护理型，项目在三公里范围内，必须有二级以上综合医院。
另外一个关键点是， 护理型定位的项目旁边一定不能毗邻商品房居民小区（除非是养老用地的上盖物业，大型医院旁边的物业，或者物业是已经正常经营并取得牌照的养老机构）一一据我所看到的全国的案例，10个商品房小区有9个都不会允许社区里或者社区边上建养老机构，由于周边居民激烈的投诉反对，装修好的项目无法开业经营的案例比比皆是。
如果定位是自理型，周边需要有良好的生活配套，以及优良的景观（如公园，绿地）或自然资源（山水、风景区等），并要有一定的公共交通条件（不硬性要求有地铁，但是至少就近有公交站）。这样方便自理老人外出健身活动。
更多精彩，下期呈现
公司简介
中民国控养老产业集团是集养老、旅居、康养、文创为一体的国有集团。注册资本 5 亿元人民币，固定资产 103.6 亿元人民币。在国务院国有资产监督管理委员会的领导下，在国家发展和改革委员会、国家开发银行、民政部等国家部委及房地产业协会的大力支持下与中国中冶集团、光大银行、中国城市建设研究院、中华出版促进会、北京第二外国语学院等单位建立了长期稳定的战略合作关系。通过“互联网＋智慧金融＋民族文化＋生态康养＋医疗＋联动合作”养老创新模式，树立健康养老服务理念，整合现有医疗服务、养老服务及旅游资源，发展养老健康休闲旅游服务。
通过整合景区主要旅游资源和旅游发展要素，实现景区旅游产业与周边地区的优势互补、统筹发展，打造全国连锁的100个旅居医养风景度假区、100个森林康养度假区和美丽乡村田园综合体项目，为中国养老产业的发展作出先进贡献。
