农村集体土地无须经国家征地即可进入市场,租赁住房、共享度假小院将获快速审批

经典子

2018-03-12 19:52:00 ·-

来源:PPP观察

责任编辑:金晓永

国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,宣布将北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市纳入试点!

这是楼市调控以来,真正意义上的大招,好比重磅炸弹,将促使中国楼市格局发生重大变化。

既然试点城市来了,那么全国推广还会远吗?

这个举措最令人震撼的看点是:

农村集体土地可以不用经过国家的征地环节,直接进入了市场,租赁住房、共享度假小院这类项目将获得快速审批通道!于此同时,土地成本将大幅降低,对未来的租金价格、房价将产生重大影响。

共享度假院落,是结合市场刚需打造的城市家庭归园田居、享受共享度假生活方式的第二居所。

传统的审批流程,农村土地归集体所有,城市建设用地归国家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地,就需要通过地方政府征地,先转换土地性质。而直接在农村集体土地上建设的房子,是小产权房,是不允许上市交易的,也没有房产证。

中国的这套“政府征地—土地拍卖—开发商开发”的体制,是从香港学来的。优点是能为中国城镇化迅速积累资金,让政府有钱投入基础设施建设。缺点是由于政府垄断土地供应,所以房价、地价越来越高。

改革具有重大意义

第一:“利用集体建设用地建设租赁住房、共享度假小院”,是中国土地制度的重大变革,暗示着以后“土地改革有巨大的空间”。将来,土地入市是不是一定要经过政府征地环节,都可能发生变化。这样,中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑,可能发生重大变化。

第二:一大批低成本土地入市,由此产生一大批低成本房屋,对于抑制高房价、高租金有很大作用。

第三:大城市郊区农村户口价值大增,将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁住房的股东,长期享受土地红利。

两部委公布的“办法”里,还有以下看点值得注意

①:项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地。

②:尊重农民集体意愿,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。

③:试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序,建立快速审批通道。

④:集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行。

⑤:承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

那么,此举将产生什么影响?

第一:这意味着中心城市楼市发生了巨大变化,不仅仅是“租售并举”,未来商品房、租赁住房和政策性住房将三分天下。未来住房将是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。

第二:大城市狂涨的房价,将受到各类租赁住房、政策性住房的制约,让它涨得慢点。

第三:“集体建设用地租赁住房”主要在郊区,对郊区房价影响较大。

第四:由于建设“集体用地租赁住房”、国企运营的租赁住房、各类保障房,减少了政府来自土地的收益,所以商品房市场会显得更加重要,这是地方政府的重要财源。

第五:未来房地产投资是一种“防御型投资”,主要用来抵御长期通胀,获得暴利越来越难,炒房变得越来越不明智。

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