450万买的房子,才卖1900块!与日本何其相似的中国楼市会走向何方?

微云台传媒

2018-08-09 01:05:29 ·-

最近有新闻说,日本有一套原价7500万日元(约450万人民币)、70多平米的房子,20年之后,跌到了5万日元(约3200元人民币)!

450万买入,卖出才1900元人民币!

在中国,连十八线县城,3000块你都买不到一套75平米的公寓。

这套公寓地处新泻县的滑雪观光胜地,是由西武集团开发的休闲式公馆,东南朝向,12楼,建造于上世纪80年代的中后期。开发商是日本名企西武集团,曾打造日本著名的王子酒店,可谓是大品牌开发商,房子的地段、建筑质量都不差。

这套公寓,当时售价是7500万日元(约450万人民币),不到一个月就告售罄。

20多年过去,一套7500万日元的房子贬值到至5万日元,降价幅度高达99.9%。

售房广告打了一个月,没有日本接盘侠。最后,房子被中国人买走了,成交价3万日元(约1900元人民币)。

据说卖家非常开心,“终于不用再支付各种费用了,有了一种解脱感”。

无独有偶。

神奈川县郊外的高级住宅地(离东京40分钟车程),面积 220 平方左右,建造于泡沫巅峰期1991 年,当时市价为 1.5亿日元一套,邻居都是有钱人。

后来,有人想卖房搬到东京住,于是到中介挂牌,开价 5000 万日元,比买时跌了67%。结果3000万日元也没人买。

连白送的房子,很多日本人也没兴趣。因为太贵了!

据“今日日本”报道,在日本转让与继承土地,先要缴纳市价10%的手续费;然后,根据土地价值缴纳10~55%的赠与税,此后每年还要缴纳持有房屋的费用。

有人算过,一套200万的房子,每年交税、费都得4万左右。

1990年的东京地价可以买下整个美国

很多人都知道上个世纪90年代日本楼市和股市出过一次大泡沫,很多也听说过“东京的地价可以买下整个美国”的故事。但是,90年代日本房地产最疯狂的时候,东京的普通住宅到底有多贵呢?

随着战后经济的飞速发展,日本成为全球第二经济大国。自1983年起,东京土地价格开始以异常的速度飞涨。所有人都相信“随着日本经济的腾飞,东京将毫无疑问地成为亚洲的金融中心”。世界各地的企业都迅速向东京市中心聚集,都希望能在此拥有一席之地。

正是在这种期待之下,人们开始抢购土地。在那个时代,只要投身地产,闭着眼睛买都会发财。

这种背景下:

1989年底,日本土地资产总额约为2000万亿日元,是同期美国土地资产总额的4倍。

1990年,日本房价最疯狂的时候,东京圈(相当于北京)的人均年收入为694.1万日元,(相当于今天人民币39万元)。

东京周边的公寓价格已经超出人们平均年薪的10倍,市中心更是高达将近20倍。

使用面积75平方米(折合建筑面积约为100平方米,精装修)的中高层住宅(相当于中国的商品房),距离圈十公里以内(大概相当于北京5环以内)的均价为39万*18.7=729万元,折合7.29万元/平方米。

距离圈20~30公里均价(相当于北京5环~6环均价)为39万*8.95=3.65万元/平方米。

1991年泡沫高峰期,东京住宅均价超过200万日元/平米(12万人民币)。

当时,日本人甚至喊出“卖掉东京就可以买下整个美国”、“只用皇居的土地就可以买下整个加拿大”的豪言壮语。

但奇迹没有出现,1991年下半年日本房地产价格开始毫无征兆的暴跌,一夜之间,随着房价一起跳楼的除了从中牟利的炒房客之外,还有那些投机的倒买倒卖商。

10年之后,日本各大城市的平均地价都回落至1980年代初的水平,一切又回到了原点。

现在,大部分的日本住房已经完全回归到了其居住的属性。反观国内,一边是超越日本的少子老龄化,一边是火爆的房产市场,这是一个值得思考的现象。

另据日媒报道,2015年,一名中国投资者购买了位于东京高端商务区赤坂的两幢住宅,价格分别为6.9亿日元(约3700万人民币)和6.8亿日元(约3600万人民币)。

该售价是东京近12年以来的最高新房售价。

直到现在,东京房价也仅恢复到当初高点的50%左右而已。

日本年轻人:买房是愚蠢行为

有数据显示,日本40 岁以下的“有房一族”比率持续降低。从1983 年的 42.2%,下降到 2008 年的 28.4%,再到 2015 年的 18%。

连日本明星也多是“租房一族”。

日本国民夫妇反町隆史与松岛菜菜子,住在月租金为 175 万日元的高级公寓里(10.5万人民币)。

KAT-TUN成员龟梨和也是租房住,月租金 150 万日元(9万人民币),而KAT-TUN一年收入约38亿日元(2亿人民币)。

背上几十年贷款买房,在他们眼中属于“理财不善的愚蠢行为”。

空房在持续增加,10 年后不动产的价格肯定要大幅下跌。但是租房的话就没有这方面的风险。被买房贷款缠身很是讨厌。(31 岁单身男性,年收 550 万日元,约33万人民币。)

万一丈夫有朝一日不能动了,如何还款?想想就令人不安(27 岁已婚女性,家庭年收 700 万日元,约42万人民币。)

一旦买了房子,发现周围有个讨厌的家伙,那是最恶的事态了。(33 岁单身男性,年收 450 万日元,约27万人民币)

日本是租售同权。住房不绑定任何其它的社会资源,大家都享有同样的医疗、保险、教育资源。

而且日本公寓租金相对比较便宜,约占月收入的1/8,这让租房变得相当划算。

同时,日本不动产机构提供的租住公寓(注:日本无论是新房、二手房、租住的公寓,全部都是装修完毕,可直接入住的),不仅房间环境干净整洁舒适,而且有很多还提供管家服务,有食堂餐厅,有健身房图书馆等娱乐和社交场所。

初到日本的中国人,在日本租房时可能会惊讶地发现,房间的基本设施,如家电、家具,甚至是汽车等,考虑的首先不是购买,而是免费的赠送。一方面是这类大件的处理费用较高,另一方面是只要愿意,到处都可以轻松地得到,于是这些物质已经完全失去了占有的意义,只剩下了使用的属性。

每7户就有一户是空房,未来还有谁会买房?

没人买房的结果之一,就是空房子多了。

日本总务省发布的2013年度“住宅•土地统计调查”显示,日本住宅总数为6063万户,但空房数为820万户,比率为13.5%。也就是说,平均每7户人家有一户是空房。

从1993年的448万户,到2013年的820万户,空置率20年间增加了1.8倍。有机构预测,到今年日本的空房数量将会超1000万户。

住房空置率越高,房屋使用率就越低,泡沫越大。

更糟糕的是,日本人口越来越少。

日本厚生劳动省公布的人口数据估算值显示,2017年日本出生人口仅为94.1万人,创下1899以来新低。

去年4月,他们还公布了50年后日本人口数的预测结果。

根据这份估算,到2065年,日本人口将比2015年减少三成,降至8808万,超过40%的人口都是老年人!

未来,还有谁会买房?

与日本何其相似的中国楼市会走向何方

回头看我们的一线城市,人均收入仅为当初东京的1/3~1/5,可房价基本上已经与东京房价泡沫鼎盛时期接轨,那么未来一线城市房价继续飙升的空间和动力在哪里?东京房价泡沫破灭后跌了70%,我们的一线城市呢?

现在人们看多一线房价看空三四线房价的一个最主要理由就是一线城市人口净流入而三四线城市人口在净流出,潜台词就是说只要人口在净流入,那么房价就只会涨不会跌。

事实真的这样吗?日本总务省发表的《人口移动报告》表明,2014年日本首都圈(东京都及周边三县)的流入减去流出的净流入人口为109408人,比上年增长12884人,连续19年增加。

可即使这样,依然不能阻止东京房价从最高点暴跌70%,至今依旧打5折的命运。

可见,人口净流入并非房价只涨不跌的理由,当泡沫积累到一定程度开始破裂的时候,所谓人口净流入是无法阻挡房价下跌的。这个道理和股市泡沫破灭时是一样的。

目前中国的一线城市房价在国际上处于什么位置?

悉尼,房屋均价65万澳元每套,大概相当于300万人民币/套。人均GDP约7万美元。

纽约,曼哈顿(类似北京二环以内)公寓均价96万美元/套,相当于6~8万人民币/平方米,纽约人均GDP约10万美元。

伦敦,公寓均价35万英镑/套,相当于3~4万人民币/平方米。伦敦人均GDP约7万美元。

香港,房屋均价约为10万人民币/平方米,人均GDP约为4万美元。

北上深现在房屋均价3~5万元/平方米,人均GDP1.6~2.2万美元。

目前国内北上深这三个一线城市的房价,从绝对值上看,在主要大都市中,已经超过东京等其他绝大多数发达国家的大都市房价水平,与伦敦,纽约,悉尼,新加坡等国际顶级大都市房价已经基本看齐,仅次于香港。

而我们一线城市的人均GDP以及人均收入水平,大概只有上述发达大都市的1/4~1/6左右。如果按照房价收入比计算,深圳目前的房价收入比已经超过30,为全宇宙最高。

一线城市的房价收入比就如同A股的创业板的市盈率一样,估值水平绝对可以傲视全球了。(1W以上美元GDP的大都市房价收入比的正常值应该在3~6左右,一般超过10就可以认定是泡沫)

可以说,香港,这个全世界房地产发展最畸形的奇葩,算得上是世界上仅存的可以被房价多头拿来证明“一线城市房价不高,未来依旧有上涨空间”的遮羞布了。

除此之外,几乎所有证据都指向一线城市的房价已经贵的离谱,一线城市的房价收入比已经远超合理水平,一线城市的房价已经透支了未来至少十到二十年的收入增速了。

这样一个离谱的估值水平(房价收入比相当于国际大都市平均水平的5倍),就如同曾经100多倍pe的创业板(市盈率相当于世界股市平均水平的5~10倍以上)是否真的可以不受地球引力约束,到底还能支撑多久?

我们的一线城市未来是否真的只有利好没有利空吗?

第一、绝对和相对的高估值

一线城市的房价绝对值在主要都市中已经仅次于香港,房价收入比(超过25)、租售比(不到2%)等估值水平已经全球最高,到了高处不胜寒的地步。

第二、货币政策转向

本轮一线城市房价上涨,一个重要原因是央行为了配合供给侧改革稳经济而实施了宽松的货币环境。目前正是近年来货币最宽松的时刻。未来一旦供给侧改革告一段落或者经济企稳复苏,那么货币政策货币政策就会逐渐收紧,楼市继续上涨的预期可能就会改变。

第三、一线城市人口流入趋缓

近年来,一线城市人口政策呈逐渐收紧的态势,一线城市的人口流入会逐渐趋缓。

第四、高房价成为贫富差距恶化,社会结构不稳定的主要原因

房价尤其是一线城市房价的持续上涨,已经成为中国社会贫富差距持续恶化的最主要原因,有房者和无房者成为两个世界的人,贫富差距的持续恶化积累到一定程度必定引发社会危机。本届政府左倾态度明显,因此未来一旦经济企稳,几乎必然会拿一线房价开刀。

结语

1991年之后,日本房价一直在下跌,直到十年之后才有所好转。与近三十年不见起色的房价一样,日本的平均工资在房价崩盘后再也一直没有更大的增幅,甚至在1997年之后出现下降的趋势。传到国内大火的"断舍离"的概念也是在这和个时间段兴起的,以那个时期的日本的经济缓解,确实要一分钱掰成两分钱用。

看完了日本曾经的经历,会发现中国的楼市与日本何其相似,都在向着崩盘的深渊越走越近。如果你还想着等到暴跌的时候抄底买房,还是算了吧,如果房价真的崩盘了,第一时间考虑的就不是买不买房了,可能吃饭都要成问题。

最后不得不说到一个问题:如果是全款买房,不影响自己家庭以后生活的话,可以买多套房,而如果是要靠银行的贷款买多套房子的话,那就需要问问自己的心,“我们是否可以承担中国的房价复制日本房价的走势!”

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