哈喽大家好，我是血拼哥！
今年，北京城区的土地供应开始发力了。
以往城区新房数来数去也不过那么几个，你去看北京新房地图，基本就是围绕五环画圈，但是2024年，供地端画风突变，城区开始疯狂供地了。
从海淀区的永丰南、功德寺到丰台的东铁营、万泉寺，再到朝阳区的酒仙桥，第五轮集中供地挂出7宗地全部城区，
而近期，北京市规划和自然资源委员会网站发布了2024年度第六轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及6宗地，全部围绕轨道交通站点，
其中：中心城区项目4宗，分别为海淀区2宗，丰台区、石景山区各1宗；位于多点地区项目2宗，分别位于大兴区及经济技术开发区！
海淀万众期待的朱房村地块这次也上架了！
那么，一级市场放量供地，二级市场会降价吗？
01 海淀朱房村，并不完美
北五环边，临近地铁13号线上地站，全北京瞩目的海淀朱房村终于上架了。
起拍楼面价均为7.6万/平
不限价，不设置销售指导价
纯住宅，商品房，没有配建。
朱房四街的住宅用地不少，但是除了此次出让的0029、0030两宗地，北边的住宅全是回迁房。
不过朱房村位置是真的好。
地块南侧是北五环，朱房村西地块隔着一片公共设施用地是京新高速。
临近高速路会有一定噪音，现在窗户隔音工艺可以解决大部分问题，不过介意噪音可以多关注东地块，地块北侧的位置。
宗地附近有地铁13号线上地站，和昌平线朱房北，不过直线距离都1.2左右，不算很临铁，这一点比不上功德寺。
宗地周边配套设施齐全，有清河最大的综合性商业清河万象汇。
学校现有小学有海淀第二实验小学（汇缘小区），海淀第二实验小学（橡树湾校区）
新地块附近将新建一所九年一贯制学校和一所幼儿园。
据公开资料，清华大学附属实验学校将作为承办方，参与项目规划与建设等工作。
预计于2026年初开工，并计划于2027年6月完工。
学校项目用地面积超过2.3万平方米，总建筑面积超过3.3万平方米，规划建设54班；幼儿园项目用地面积3920平方米，总建筑面积5600平方米，规划建设9个班。
为了扩大清河地区优质教育资源，经海淀区教育两委研究决定，该项目由清华大学附属实验学校来承办，同时纳入清华大学附属中学教育集团，借助集团力量快速发展，实施资源统筹、人才流动、课程共享、教师研训等一体化管理，努力办成区域优质学校，为地区百姓提供更好的优质教育。
价格来说，肯定比功德寺贵，
朱房村起拍楼面价7.6万/平起，起拍楼面价就比功德寺每平高5000元。
如果是底价拿地，朱房村销售价至少11万/平，
如果有多家开发商抢地，楼面价抬高 ，销售价很可能到12万及以上。
至于产品，目前市场有猜测可能会往大户型做，但是预期太高，后面歪了泥的案例，海淀不是没有，
去年四季青的两块地也是大吹特吹，关注度不低，结果四季青的香山樾和印香山也就开盘卖了一点，一年多了，两个楼盘一共签约不到200套，现在更是彻底凉凉了，
且北京近期凉凉的豪宅远不止海淀，朝阳区奶西板块的望京国誉府、丰台西四环外新房等等，几乎都是开盘后就自始至终一直处于凉凉的状态。
这些豪宅盘的去化情况，已经足以说明1500万以上的豪宅市场预期变了。
再加上市场冷静了，购房人忍耐瑕疵的阈值在降低，而朱房村也不是完美无缺，西侧地块直面「高速噪音、公交车场+供热锅炉房+供电变电站+环卫设施（垃圾车设施等）』等硬伤，清河板块教育资源也并非拔尖，属于海淀第三梯队教育资源，直接被功德寺比下去。
明年的海淀，功德寺和朱房村贴脸开大，之后还有半壁店、四季青紧随其后，虽然看着新房市场有竞争，但是想开发商「降价」就天真了，别忘了，海淀是全北京的底裤，必须守住，另外还有「止跌回暖」的大旗，大概率买房人能在「实惠」上争取争取，明晃晃的降价，不切实际。
除了热门的海淀，城区丰台、石景山位置也不错，价格大概率也会再创新高，
不过好消息是，已经有宗地明确落实《北京市高品质住宅设计导则》倡导新趋势，北京马上要迎来一波新产品了。
02 2025年豪宅太多 有钱人不够用了
丰台区西南郊冷库及周边改造项目位于丰台区玉泉营街道，地处西南三环以内、玉泉营桥西北角，
地块紧邻地铁10号线、19号线、大兴机场线换乘站草桥站，交通十分便利。
项目距丽泽金融商务区1公里，周边教育、医疗及商业配套资源丰富。
此前在本月初，该片区已有万泉寺棚改地块入市，并成为3年多来北京首个不设地价上限和未来商品住房销售指导价的地块。
丰台区西南郊冷库及周边改造项目
石景山区首钢设备处收储项目位于石景山区八角街道，地处西五环外，邻近未来规划的轨道交通站点，交通条件较为便利。项目周边有三甲医院，且商业配套较为丰富。
石景山也是豁出去了，今年以前还都是五环外老远的地玩命出，给人一种老城区没地的错觉，今年眼瞅着海淀都发疯了，石景山这下也光膀子上阵了，不过这样的位置，价格肯定也上去了。
石景山区首钢设备处收储项目
大兴经开区DX00-0302-0021、0022地块位于大兴区观音寺街道，地处南五环与南六环之间，距南五环约1公里，邻近未来规划的轨道交通站点，交通较为便利，周边教育、医疗及商业等配套资源较为丰富。
大兴经开区DX00-0302-0021、0022地块
经济技术开发区X24项目位于亦庄河西区，亦庄有轨电车的泰河路站附近。
这一片也是之前供地比较集中的区域，比如之前的中海京叁号院、招商玺等项目，附近有龙湖天街等商业、也有北京二中经开区学校、亦庄实验学校等教育资源，配套比较完善。
该地块未来商品住房的销售指导价为期房7.7万元/平米，现房7.9万元/平米，具体价格可有5%的浮动。
目前，该片区正在销售的新房项目，成交网签价在7.8万元/平米左右。
值得一提的是，土地出让文件中也提前约定，该地块将打造“亦庄好房子”模式。
土地出让文件中约定，鼓励该项目设置不超过1千平米的首层架空空间，架空层层高不低于3.6米，在3.6米至4.9米之间，这部分面积不计入容积率。架空层只作为公共开敞空间，提供公共服务功能，不得作为停车、车行交通空间或商业用房使用。同时，鼓励项目设置风雨连廊。
新产品要来搅局，河西区这下热闹了。
