楼市有望现市场价2折房?

诸葛找房重庆站

2018-04-07 09:51:00 ·-

为推进集体土地租赁住房建设,近日,国家开发银行北京分行、建设银行北京市分行、农业银行北京市分行、华夏银行北京分行4家银行作为集体土地租赁房长期贷款政策的首批试点已完成具体贷款方案的出台。

在过去的这些年里,中国楼市的多头们,坚定看涨房价的一个重要依据就是,不断大幅攀升的中国楼面价(地价)。没了高地价,房子就是白菜价。

在市场销售的商品房中,最重要的成本是地价,可以占到房价的50%—70%,甚至更高;而在集体性租赁租房中(土地不拍卖,不产生地价),最重要的成本是建安成本(不存在三费),而若以建安成本来衡量房价,集体性租赁住房的价格仅有市场商品房的2折到3折,与现在的房价相比就是一棵白菜价。

在笔者看来,价格低廉的集体性租赁房对现有商品房价的冲击将体现在三个方面:

其一,大量的集体性租赁住房将减少商品房的客户需求,并压低市场租金,进而抑制房价。

其二,大量低价高品质的租赁性住房出现,也会压低市场的房租租金,而租金走低也会间接抑制市场二手房房价的走高。

其三,在银行眼中,与租赁型租房比,价格高企的商品房将成为高风险资产。 

如果集体性租赁住房是破解楼市难题的“长效机制”中的重要一味药,但这味药需要个药引子——即大量的长期资金。

而商品房相比,集体性租赁住房在向银行融资上,有着天然缺陷,其一是产权属于集体,不像商品房属于企业和个人那样明确;二是贷款期限长,不像商品房项目那样3、4年就可完成一个开发周期;三是无法出售变现,即是说还不上钱就成了烫手山芋。

对于集体性租赁住房的开发企业来说也一样,因为房子无法通过销售回笼资金,前期的融资将直接决定项目能否得到落地实施。

此次,国家开发银行北京分行、建设银行北京市分行、农业银行北京市分行、华夏银行北京分行4家银行作为集体土地租赁房长期贷款政策的首批试点出台的具体贷款方案恰当的平衡了集体租赁住房开发企业和银行的各自利益。

如华夏银行的贷款方案,有四大特点,一是贷款期限长期,贷款比例高。二是还款方式灵活,还款压力小。三是贷款利率低,放款快。四是即照顾银行对风险的顾虑,又不增加开发负担。

如今,药引子已准备好,集体租赁住房的大规模开发就只是时间问题了。

2折到3折房价的租赁性住房就犹如一只 “亚马逊蝴蝶”,会从减少买房需求量、抑制市场租金等方面,对市场产生影响,至于市场房价会被它冲击到何种程度,就让我们拭目以待。

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