打遍125㎡无敌手的万科,在京西160㎡+的三国杀中,能赢吗?

好评与差评

2018-03-25 19:49:00 ·-

壹丨First

在「好评与差评」的后台,万科翡翠长安也是经常被点名的项目,所以上周看完中海寰宇天下,评论君顺道拐去了翡翠长安。

惯例,先看区位。

万科翡翠长安,在长安街西沿线与西六环交汇处西南1.2公里,环线上属于西六环外,门头沟新城。

评论君下午三点打到的车,从古城大街上阜石路,整个行程约有15公里,用时20多分钟。讲真,真没想到有这么远。

从地图上看,两个项目的直线距离明明不到4公里。

费时的原因是要绕路,现在长安街西沿线还差永定特大桥「合力之门」未修通,据说时间节点会是明年。

所以,从寰宇天下到翡翠长安,要么走阜石路,要么走莲石路,都要绕一下才行。

永定特大桥通车后,就没这么麻烦了。翡翠长安直接上长安街西沿线,到西五环,开车不到8公里,距离感一下拉近很多。

加上地铁S1线加持,未来在金安桥或者苹果园的换乘,还是很爽的。只不过翡翠长安到S1先上岸站的距离有1.5公里。

逼近评论君常强调的步行极限,舒适度有些勉强。

配套是可以加分的。从沙盘规划上看,项目南侧一街之隔,是一座体育文化公园和一座万科代建公园。

据说,体育文化公园的最终代建方,已经确定为喜隆多,建筑形态是地上三层地下两层的设计,以运动健身为主。

包含初中部和高中部的北京八中京西校区,到项目也就只有600米。同时,项目的北侧和西侧,是大体量的商业,购物会非常方便。

此外,区位上还能收割首钢拆迁和冬奥会的红利,石景山保险产业园也在按部就班建设,评论君曾讲过多次,不细说了。

随着交付节点的临近,这些配套都会逐渐兑现,门头沟新区的居住体验和舒适度,会有非常大的改善。

贰丨Second

接下来,具体说说产品。

万科翡翠长安属于老盘顺销,目前主推的是4号楼和5号楼,面积段在160㎡以上,包括165㎡、172㎡和198㎡。

因为是无限系的产品,所以以上面积段,大概有三居到五居几种选择。

样板间看的是165㎡的四居,据置业顾问讲,未来会开一个198㎡的实楼样板间,这次时间不凑巧,没赶上节点去看。

就以165㎡户型,简单谈几点看法。

1、平心而论,就户型设计,在125㎡户型上下的面积段,万科在业内难有敌手,房间布局和收纳都能做到很极致的状态。

评论君之前看过翡翠四季的128㎡户型,是万科很经典的一款,「H」型的布局结构放下四居两卫,也并不牺牲玄关,紧凑又实用。

但面积160㎡以上的改善户型,评论君觉得没有太多惊喜,估计万科也在琢磨,要给业主呈现一种什么样的生活状态。

2、客厅面宽还算不错,165㎡户型的客厅面宽,在4.5米,主卧面宽4米,次主卧面宽3.5米,整个南向采光面有12米。

因为样板间做在了售楼处的地下,现场的采光和通透度一般,根据评论君以往的经验,如果是实楼或者地上,采光会很好。

餐厨部分的处理差强人意。下图评论君标出的位置属于赠送,有7㎡多,样板间做成了带玻璃推拉门的书房,敞开时候餐厅会显得宽敞一些。

如果隔离成卧室的话,样板间餐厅部分的尺度感,是要打折扣的。类似面积段,中骏天璟155㎡户型的餐客部分,明显处理的更好。

3、精装交付,样板间的几个细节很加分。前面提到玻璃推拉门,翡翠长安是以上滑轨呈现的,地面没有凹槽不会积灰,也不会绊脚。

主卧衣柜的收纳系统,配备了衣物杀菌处理机,还有厨房的灶上龙头。虽然这些都是万科标配,每次看到还是觉得挺暖的。

4、产品上看,翡翠长安主攻高端改善的目标,非常明确,有抗性的部分在于项目3.5的高容积率。

知道评论君看过翡翠长安,有粉丝第一句就聊到「这个项目容积率不低呀」,另外项目东西两侧的保障房和商业楼,也很影响感官。

但这属于地块的先天属性,我们并不能诟病万科,实际上,翡翠长安在努力平衡不利因素带来抗性。

园林设计上,楼栋之间规划了五大主题公园,中轴线上下沉会所和景观会很费钱。

之前评论君曾经和一位业内大咖有过交流。下沉景观因为涉及到土方,铺装等一些工艺,会比平面景观多出许多成本。

项目看多了,评论君的关注点,除了室内空间,也会在意公共空间的布局和维护,这关系到未来你的居住舒适度。

重要的是,在进入二手房市场之后,整个社区的品质和卖相,以及它呈现出的真实场景,会牵扯到你在谈判桌上的溢价筹码。

叁丨Third

说到成本,2015年11月,万科花费46亿,摘得翡翠长安地块。

地块总体量25万㎡,商品住宅约10万㎡冒头,剩下的部分是商业以及保障房。有机构测算,项目住宅部分的楼板价在2.35万/㎡。

项目以20层+的高层为主,主体建筑一般来说,按照3500元/㎡计算即可,不过翡翠长安是万科的无限系项目,楼板需要加固加厚。

成本也就比一般项目要高些,评论君按照4000元/㎡计算,不过安装工程依旧按照500元/㎡的标准。

之前查资料时,偶然获得一份翡翠长安140㎡户型的装修材料表,表格显示,项目五金洁具的品牌以科勒为主,厨房电器配的是西门子。

评论君查了配备冰箱的型号,在京东上的售价是1.2万一台,在西门子的产品系中,应该算是中等以上的配置。

综合考量,不同户型会有细节上的差异,但3500元/㎡的装修标准,应该足够了。

算下来,翡翠长安的成本价,大致在3.7万/㎡。

表格中楼面价、计容建面、主体建筑、安装工程、内装工程都为变量,会随着项目不同而调整;本次测算计容建面,以取得预售部分计算

目前,翡翠长安的售价在6万/㎡上下,价格高些的房源能到6.3万/㎡。

按照6万/㎡计算,项目的净利率在17%左右,血厚的好处是,在政策期价格会有可以调整的空间。

之前翡翠长安出了一批特价房,售价在5.5万/㎡左右,算上赠送单价会更低。评论君曾在某个微信群里看到,有人甚至能拿到4.8万/㎡的价格。

翡翠长安拿地很在点上,时差不过半年,中骏天璟地块的楼板价,就飙升至4.1万/㎡,这也为整个门头沟的房价托了底。

评论君觉得,就门头沟的新房而言,很难再有5万/㎡以下的时候,如果你遇到,一定不要放过。

肆丨Forth

最后,我们来看一下周边竞品和价格。

评论君觉得,在当前的楼市环境下,翡翠长安的压力其实还蛮大的,中海寰宇天下面市之后,分流了不少注意力。

但从产品上看,寰宇天下其实并不能算是翡翠长安的竞品。一方面,主力户型面积段有所差异,品质也不是一个段位。

翡翠长安的对手,是同区位内的电建金地华宸和绿城西山燕庐

评论君查到,目前金地华宸140㎡户型已经售罄,目前主推的是185㎡的平层,还有部分面积在247㎡的花园院墅,说下跃更容易懂些。

销售总价在1200万到1600万之间,产品细节评论君不多说了,详细测评可戳☞电建金地华宸

西山燕庐也有推大户型的计划,前段时间去看了燕庐195㎡户型的样板间,7.55米的客厅面宽,展示效果相当给力。

但这部分产品可能要放到明年入市,燕庐当下在售的是125㎡的三居到172㎡的四居,总价在720万到1150万之间。

详细测评请戳☞绿城西山燕庐ps:这是首版测评,后来看的大户型有很大改观,有机会重写测评

可以看到,今年大家主推的产品,在面积段上是有重叠。更闹心的是,对于这三巨头来说,所有的区位利好,都是被弱化的。

因为在某个项目被强调的利好,诸如S1地铁,长安街西延线,在另外两个项目都会得到同样重视。

如果你不是谁的死忠粉,其实还蛮难选的。

恰巧,这三个项目评论君都悉数看过,简单谈几点产品上的差异感。

电建金地华宸沙盘

1、万科翡翠长安,容积率最高,地块属性也最为复杂,产品都是高层,对密度有要求的人会有抗性。

不过,你能明显感觉到,翡翠长安在用万科擅长的无限系,精工工艺,以及园林设计,努力找补,为项目做附加值。

2、电建金地华宸的容积率是2.8,产品规划是典型的拉高排低,做了24层高层板楼和8层洋房的组合。

最优质的绿化和密度,给到了洋房部分,这在开发商中间,是非常常见的做法,也最容易出溢价。

绿城西山燕庐沙盘

3、西山燕庐容积率跟金地华宸相同,也是2.8;不过产品规划上,没有做两极化的区分,而是从高层到小高再到洋房。

最北边是24层的高层,中间是16层的小高层,最南边是7层洋房,逐渐过渡,社区人群的属性,会更相近一些。

用足容积率的同时,规划出了大面积园林,公共空间做的比较完备。

价格大家最近可以多关注下,如果你多跑售楼处,是可以发现一些折扣的。

评论君查到,金地华宸销售均价在6.5万/㎡,但听朋友讲,有段时间项目185㎡的院墅,1000万冒头就能拿到,折合单价不到6万/㎡。

万科翡翠长安也推过特价房,前面评论君提到了,价格非常美丽。西山燕庐也有特价房机会,125㎡三居总价675万起。

现在市场没有完全回暖,房企资金不够宽裕,总会有一些折扣放出来,但前提是你多跑售楼处,并且购买意向强烈。

评论君明着市调,有些项目的口风还是咬得很死的。

周边二手房,这次就不多写了,只在这三个项目中做抉择,就够头疼的了。

ps:你会选谁?评论里告诉我呀。

附:翡翠长安项目户型图

165㎡户型

172㎡户型

198㎡户型

e·n·d

核心要点提示

1、翡翠长安的位置,紧靠长安街西延线,永定河特大桥修通之后,从项目到市区的距离会大大缩短,甚至于和中海寰宇天下,算是同一纬度的项目。

2、项目属于门头沟新城,东侧是首钢遗址公园,南侧是运动公园以及北京八中京西校区,北侧是大体量的商业,随着片区的成熟,城市感和舒适度会越来越明显。

3、建筑形态以高层为主,容积率3.5,密度有些偏高,地块属性偏复杂,西侧和东侧有一定体量的保障房和商业,会影响感观。

4、项目是万科无限系产品,精装交付,园林的规划和设计,能满足平常在公共空间活动的需求,是项目的加分点。

基本

概况

   项目

万科翡翠长安

   地址

西长安街沿线与六环交汇处

西南1.2公里处

主力产品

172㎡四居、198㎡五居

销售进度

4号楼、5号楼在售

销售价格

总价720万到1350万

交付时间

2018年下半年到2020年

交付标准

带装修交付

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