借名购房:诉讼请求如何确定

资本备忘录

2018-04-01 07:42:00 ·-

在房屋成为当事人主要财产的投资对象之后,隐藏的所有权纠纷大量存在。无论何种原因,借名购房都会存在产生纠纷的诉讼风险,在直接利益面前,名义购房人很难抵御诱惑,过分请求报酬或者直接主张债权,不愿意将房屋“还”给出资购房人,于是诉讼在所难免。

确权之诉抑或给付之诉之争

《物权法》第6条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”第14条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”第16条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”

 然而,不动产登记簿记载的物权状况可能与真实的权利状况不一致,法院查明当事人提供的购房款支付、房贷的偿还情况、双方之间关于借名买房及所有权归属的约定等证据,房屋的占有使用情况,能够证明在双方之间形成了借名买房关系,则当事人之间的真实意思是借名人购买房屋并取得所有权,名义购房人虽然根据房屋买卖合同、产证等文件登记为房屋所有权人,但这并非当事人的真实意思表示,据此作出的权属登记因此而不具有原因行为的基础,从而导致最终形成的登记权利状态与真实权利状态不一致。

司法判例中,常有确权之诉抑或给付之诉之争。

原告享有变更登记请求权

多数法院认为,双方形成借名购房的债权债务关系,借名人基于债权债务关系直接要求确认对房屋享有所有权,于法无据。

1、依据物权法,不动产登记是登记机关对不动产权属关系及表现形态的确定,对物权的归属仅具有推定效力,即物权法赋予不动产登记对物权的证明效力,换句话说,这是赋予不动产登记公示公信效力,目的在于保护不动产登记名义人及实际所有人之外的善意第三人的合法权利,从而保护不动产交易安全。但是权属证书或者登记本身并不能直接决定实体法律关系,在不涉及善意第三人的情况下,如果借名人有充分证据证明其为不动产实际权利人时,其有权要求确认对该房屋享有所有权,而登记名义人不得援引《物权法》第16、17条的规定对抗借名人的变更登记请求权。

2、最高人民法院法官司伟的《借名买房纠纷中房屋权属认定的物权法思考》有以下论述:“借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定,显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符,该约定不具有物权法上的效力。若支持借名人依据借名买房协议确认对其房屋享有法律上的所有权,则违背了物权变动的法定原则,混淆了债权关系与物权关系。借名人在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”,而非真实“物权人”,既然如此,其提起物权确认的请求就因依据不足而不应得到支持。”

3、根据《广州高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第28条规定,借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。出名人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。

根据《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第10条规定,借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

北京高院印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第15条规定,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

4、借名购房合同的效力。借名购房属于合同行为,原告不能直接主张房屋所有权。基于合同自由原则,如果没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益及其他无效的情形,就应尊重当事人意思自治,承认购房双方的合同,并确认其法律效力。目前在“房住不炒”的大背景下,司法实务发生很大变化,判断其行为是否违反法律、行政法规强制性规定或社会公共利益,应区分不同的情形:

(1)是否违反国家政策规定,借名购买经济适用房等政策性保障住房,此种情况认定为无效,目前基本无争议。

(2)是否规避限购政策、信贷政策而借名购买商品房的合同。此种情况不能一概而论,限购、禁购均属于调控政策,具有临时性,该政策通过在一定程度上限制当事人的缔约自由来稳定急剧上升的房地产价格,仅会造成合同临时履行不能,而非永久履行不能。而借名购房办贷规避银行信贷政策的限制行为,一般都是影响购房首付款比例及利率水平,不能因为规避了银行的信贷管理规定就认为合同无效。由此可见,规避限购、信贷政策并未侵犯公共利益,借名购房合同并不因此无效。

(3)是否系“炒房”行为。2016年3月,天津的尤某与吴某签订房屋买卖居间合同,并约定同意买方在办理该房屋手续时过户给第三方。后来吴某发现尤某系从事炒房的人员,便明确表示要解除合同,于是,尤某将吴某起诉到法院,要求继续履行合同,并赔偿损失。法院围绕合同缔约履行过程,约定过户第三方的目的等方面进行了审理,认为原告尤某利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势,签订该买卖合同的目的是为了转售他人,并非要购买被告名下的涉诉房屋,其签订买卖合同并非真实意思表示,故该买卖合同不成立。滨海新区法院塘沽审判区认为,此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会,同时另寻买主,将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋,其签订买卖合同并非真实意思表示,故该买卖合同不成立。此外,炒房人的行为既会造成实际买卖双方互不了解,影响实际买卖双方的缔约选择权,也会造成房屋交易的环节增多而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险,实际上已经影响了实际买卖双方当事人的合法权益,有违诚实信用原则,干扰了正常的市场交易秩序,故依法不予保护。

然而,在房价飙升的背景下,难以准确认定上述情形。各地法院的实际操作并非完全依据这样,2013年5月份《安徽省高级人民法院关于在审理房地产案件中认真贯彻“新国五条”精神的通知》第六条“对借用他人姓名购房的,要在查明实际购房人的基础上,准确认定真实的交易关系。对于实际购房人请求判令名义购房人协助其办理房屋变更登记手续的,驳回其诉讼请求。对给实际购房人造成损失的,可根据双方过错大小予以分担。”

这个意见存在很大争议,为了打击某种行为而强硬认定其无效,无异于釜底抽薪。明显是为了落实“房子是用来住的,不是用来炒的”指示要求,但其一概驳回诉讼请求其依据就是该行为无效,但难有信服的法律依据和理由,但类似情况相信在中国法院还会存在或出现,同案不同判,诉讼风险无疑存在。

5、借名人的变更登记请求权基础系债权请求权,即只能提起给付之诉,请求法院判决登记名义人协助办理房屋产权变更登记,如借名人提起确权之诉,则应驳回其诉请。

综上所述,和合同给付之诉相比,原告提起所有权确认之诉存在明显的诉讼风险。

所有权确认纠纷提起诉讼仍然存在

实际判例中,以所有权确认纠纷提起诉讼仍然存在。

判例中,上海市浦东新区人民法院根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条的规定,判决如下:一、上海市浦东新区(地址)房屋归原告所有;二、被告应于本判决书生效之日起十五日内协助原告将上海市浦东新区(地址)房屋的产权变更登记至原告名下。

影响法院裁判的估计在于各地房地产市场调控措施。对于当事人因借名购房而提起确权之诉也被部分法院认可,有些法院则规定借名人可以提起确权之诉,如2011 年4月21日浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)第八条,“实际买受人为规避限购、禁购政策,以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后,以其系实际买受人为由,请求确认其为房屋产权人的,不予支持,但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”依据规则,浙江高院应当是附条件准许借名人直接提起确认之诉。

借名人可以提起确权之诉,也可以提起给付之诉,在最高院没有统一指导意见之前,取决于管辖法院的。但是,借名人要求登记名义人协助办理房屋产权的变更登记手续,这是当事人之间合同的意思自治,法律适用上应当更加恰当、充分。

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