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近日中国社会科学院人口与劳动经济研究所所长、中国人口学会副会长张车伟在接受采访中，对目前中国人口现状、存在的问题及应对的策略做出回应。
中国目前人口现状：老龄化速度全世界较快。
据联合国定义，当一个国家或地区65岁及以上老年人口数量占总人口比例超过7％时，就意味着这个国家或地区进入老龄化社会。2017年，中国人口中65周岁及以上人口15831万人，占总人口的11．4％。60周岁及以上人口24090万人，占总人口的17．3％。中国的老龄化程度现在还不算特别严重，但是老龄化的速度却是全世界较快的。发达国家老龄化进程一般长达几十年，甚至100多年。例如，法国用了115年，瑞士用了85年，英国用了80年，美国用了60年，而中国只用了18年。并且据联合国预测，1990年至2020年世界老龄人口平均年增速度仅为2．5％，而同期我国老龄人口的递增速度为3．3％。并且一直在加速，越来越快。
中国老龄化速度如此快，究其原因是因为中国的生育率下降太快。中国的总和生育率，也就是每个妇女平均的生育子女数，在1990年时达到2．1的世代更替水平（实现人口稳定须达到的生育水平），随后开始逐渐下降。从2000年至今，一直保持在1．5～1．6之间，属于严重少子化。较新的数据显示，中国2016年的总和生育率为1．7。生育水平之所以下降得这么快，一部分原因是受计划生育政策影响，但根本原因还是社会、经济的发展，尤其是经济发展。比如收入和教育水平提高，尤其是妇女的受教育程度普遍提高，妇女的劳动参与增加等。
在中国，不同地区的任楼老龄化现象有所不同。从地区来看，曾经越发达的地区，老龄化程度越深，比如东北地区。数据显示，截至2017年末，辽宁省65周岁及以上户籍老年人口608．17万人，占总人口14．37％，比全国的11．4％还高出近3个百分点。吉林、黑龙江的数字分别为12．38％、12％。东北在计划经济时代较为发达，生育观念转变得也较早。现在，东北的老龄化在全国是最严重的。中西部地区的老龄化程度比东北要轻。青海、宁夏和西藏等地的老年人口占比均不足9％，其中西藏只有5．4％。因为少数民族地区的计划生育政策执行情况相对而言没有那么严格。
上述数据的统计口径是按照户籍人口。如果单从户籍人口看，像北京、上海、天津、浙江等地的老龄化程度也很严重。2017年，北京市65周岁以上户籍老年人口占比达到16．2％，高于辽宁。但目前北京、上海等地长期是人口净流入地区，从常住人口来看，老龄化程度并不严重。因此与东三省等人口外流严重的地区相比，呈现出不同的特点。一边捆着一边鼓励有什么意义呢？
那么人口变化对中国房地产有哪些影响呢？
由于不同年龄的消费者在行为方式和消费需求上表现出明显的差异性，人口年龄结构变化趋势对中国经济社会发展有着深刻的影响。人口红利期的高速增长，为现阶段以住房、汽车为主的耐用品消费积蓄了充足的消费势能，也为建筑业和城市建设的不断发展提供了足够的动能。但中国人口结构达到“拐点”，即抚养比由下降转为上升后，就进入了“人口负债”期。当高储蓄逐步用于社会抚育成本，社会劳动生产率也会因为宏观劳动力的减少而减速增长，房地产的需求将显著减少。
人口是房地产市场的基本需求来源，不论是居住需求还是投资需求，没有一定的人口规模为基础，房地产市场的发展将无从谈起。
1.适龄购房人口总量与住宅销售走势是线性关系。
50后”一代：1952-1957年，每年出生率均在30‰以上，出生人口超过2000万人，死亡率由17‰下降至10.8‰，自然增长率保持在20‰以上，这部分人群现已步入老年阶段。对于房地产市场来说，他们已经不是增量市场的主要需求者。“60后”一代：1962-1973年，连续12年出生率在25‰以上，每年出生人口超过2500万人，12年间全国共出生3.2亿人，占2012年末总人口的23.9%。这部分人群现已步入中年阶段，老龄化加速不可避免。“80后”一代：1981-1990年，出生率保持在20‰以上，每年出生人口在2000万人以上，主要是“60后”的子女，这十年全国出生人口共计2.3亿人，这部分人群现已步入青年期，正处于婚育年龄及置业高峰。
2.人口增长放缓和老龄化促使住房需求放缓。
宏观环境和政策的确可以改变房地产市场的运行方向，但只能在中短期内影响主力需求释放的时间，而人口结构及其生命周期则是基础的决定因素之一。以北京为例，结合近15年北京二手住宅走势可以发现，成交较热的年份和排名前列波婴儿潮面临购房需求的年份吻合、成交走势和进入婚育阶段的人口走势基本一致。
观察数据，可以发现北京常住人口结构的两个规律：排名前列，人口增速持续五年下滑；第二，青年人口流入趋缓，人口代表的潜在购买规模的增幅较前期明显不足，与之对应的是人口老龄化。可见，具有吸引人口流入特征的北京都表现出明显老龄化趋势，这是整个中国人口红利逐渐消失的缩影。在大周期下，不管是北京还是全国，较长时期内购房需求较前期都是明显不足的。
3.产业结构优化推动大城市住房需求增长。
在房地产市场整体需求放缓的大背景下，存在一种重要力量推动核心大城市住房需求上升，那就是产业结构优化。以往的城市化是工业拉动型，现在的城市化是服务业主导。工业化过程中，各地都可以低价出让工业用地招商引资，进而推动区域经济发展和城市化进程。但在服务业主导的城市化过程中，只有核心大都市才能提供充足的就业机会，劳动人口必然涌向核心大都市。而房地产是城市化的副产品，因此城市之间的分化会愈演愈烈，城市之间的差距会越来越大。
4.产业转移推动人口迁移，不同城市前景各异。
特大城市人口集聚效应明显，强劲需求带动了房地产市场量价的走高。
根据联合国人口署预测，2010-2020年中国新增城镇人口前20名的城市中，北上广深均位列其中，同时另有10个城市位于其周边可辐射范围内。上述14个城市共计将新增约3990万人，按人均35平方米计算，新增住房需求共计14亿平方米，约占十年间全国新建住房总需求的9%，占全国新增人口首次置业需求的23%。
与北京、上海等特大城市不同，成都、重庆、武汉、长沙等区域中心城市仍处在快速发展阶段。此类城市近几年经济及房地产得到了迅猛发展，并有追赶特大城市的趋势。总体来看，这类城市由于起步相对较晚，城镇化水平低于特大城市，人口基数大但密度低，因此提升空间巨大，有望成为全国经济和房地产市场的新增长极。
人口老龄化是经济社会发展的一个结果，于是也就成为经济社会发展的背景和客观存在。所以，今后经济的发展必须要考虑到老龄化这个因素。比如我们过去主要采取的劳动力密集型经济发展方式必须要转变，要适应老龄化的形势，产业要升级，经济发展要转型。另外，由于中国“未富先老”，老龄化给中国带来了很大的养老负担。国家近年来对此也有谋划，比如健全中国的社会养老保障体系，全面放开二孩。在过去，计划生育政策的确对老龄化起到一个加速的作用。现在松绑以后，会在一定程度上缓解老龄化。
当然，应对老龄化，不是国家出台一项政策就能把这个问题解决了，需要全社会共同努力，包括社区和家庭。
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