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买卖无证二手房(期房)之法律风险及控制
答：虽然房屋在未取得两证(房屋所有权证和国有土地使用证)前进行交易危险重重，只有清醒地认识无证二手房买卖中究竟存在哪些风险，才有可能事前预防至少是有所准备。
(一)无证二手房买卖之法律风险
(1)二手房买卖合同无效之风险
卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，其法律障碍首先就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。实践中法院对于无两证的二手房买 卖合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定合同无效。《中华 人民共和国合同法》第五十一条对于无权处分的合同效力作了明确规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的， 该合同有效”。因此，无处分权的人处分他人财产，权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权，则合同不发生效力。
(2)房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定
现实中无两证的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长，能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件，不确定性因素较多，难以控制。
(3)房屋质量难以保证
现实中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房屋质量如何根本无从判断，这必然为二手房的交付留下了质量隐患。
(4) “一房二卖”不可不防
无两证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。
当然，这里只是列举了主要可能发生的法律风险，还有卖房人的对外抵押、信用破产等等。
(二)无证二手房买卖之风险控制
在初步了解了无两证的二手房买卖的各种风险后，接下来必须考虑如何才能有效避免、较少是较大程度地降低可能发生的各类风险。
实践中主要采取以下两种做法：
做法一，签订二手房买卖预合同，也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话，二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是，一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同，则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。
做法二，签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话，是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。
具体采取上述哪一种做法，应主要根据购房者的个人意愿来决定。
02
产权人死亡，家人想卖房，要通过什么方式？
答：产权人死亡后，其家人若想卖房，一般有两种方式，一是先到公证处办理继承公证，房管部门见到公证书后，方给办理产权更名手续。二是继承人可以起诉到法院拿到判决书或调解书。因为在产权人死亡的情形下，房管部门办理过户时主要看公证书或者是法院的裁判文书。
03
拆迁安置房是否可以买卖？
答：有产权证的拆迁安置房可以买卖，交易程序根据产权证的产权性质，按相关规定进行过户；对于无产权证的拆迁安置房由于风险较大，建议不要购买。
04
从中介的手中买回迁期房有多大风险？
答：期房在取得房屋产权证前不具备转让交易的条件，尤其是作为回迁的安置房，如享受的是土地方面的优惠政策，则其与商品房不是一个性质的房屋，其不能通过预售转让的程序进行转让，此外，有些中介声称可以提供改底服务，但现实中不乏种种诈骗活动发生，建议谨慎购买。
5
城市居民可以购买农村住宅吗？
答：现行土地管理法律规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和 自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上 农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经 营、管理。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体 所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
也就是说，按照现行的土地制度，土地分国有土地和集体土地，两种所有权主体，两种土地性质。国土土地上住宅拥有者，同时拥有国有土地使用权，这 个权利一般是由政府出让获得的，有七十年的使用权。集体土地上的宅基地是本集体组织村民申请获得的，具有集体组织给予的福利的性质，只有是本集体组织的成 员才能获得。可见，非本集体组织的成员比如城市居民没有权利获得宅基地。
但是集体组织成员对自己的房屋拥有所有权，房屋是可以依法转让的，房屋转让后，宅基地使用权必然同时转让。这与宅基地禁止转让矛盾。所有，中央政府出于维护农村稳定考虑，对城市居民购买农村住宅持否定态度。法院也一般认定转让无效。
也就是说，现在城市居民不能购买农村住宅，这样的买卖行为会被认定无效的。对于历史上曾经发生的买卖行为，要看买卖的具体时间，买卖的手续办理情况，以及其他情况，法院会综合考虑买卖行为的效力问题，但一般倾向于无效的。
06
农民回迁房能出售吗？
答：随着城市化和工业化，城市不断向周边农村地区扩展，导致农民住宅被拆除，农民纷纷住进回迁楼房。对于这样的房屋能否买卖，关键还要看房屋和 土地的性质。如果是商品房，那么买卖没有任何障碍，但是，现实这样的房屋一般是按经济适用房管理的房屋，也就是说房屋所占用的土地被安置农民并不支付费 用，农民付出的费用是房屋的价格。这样的房屋既然是按照经济适用房管理，那么一般购买五年后应当可以出售，同时要按照一定比例要支付土地出让金。有的农民 回迁房由于历史或者回迁房建设手续问题，如果土地性质还是集体所有，那么这样的农民回迁房就不能出售，因为这样的房屋本身就存在问题。
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两限房可以上市吗？
答：两限房就是限制价格和限制户型的中低价位、中小套型的商品房。两限房是政府福利房屋的一种，是开发商要以政府规定的套型进行建设，按照政府 制定的价格进行销售，它的购买对象是城市住房困难的人群。它与经济适用房类似，也是一笔五年内不得转让，转让时须按一定比例缴纳土地价金。它与经济适用房 不同的是，经济适用房是属于不完全产权，但两限房是完整产权。经济适用房的土地是政府划拨的，两限房是转让的，只是价格不是完全的市场价格。既然是与经济 适用房类似，购买五年后可以上市交易。对于不满五年上市交易一般是违反两限房的宗旨和政策的，交易也不会得到支持的，但毕竟其有不同于经济适用房的地方， 认定这样的交易是否有效还是不同于经济适用房的。
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军产房屋买卖问题？
答：军队用地一般属于划拨性质，就是说军队没有花钱从政府购买土地。那么在这样土地上建设的房屋，类似经济适用房。现实是有军队与地方合作建 房，或者军队向地方出售军队房屋的情况，这就发生军产房屋买卖的问题。这样的房屋既然类似经济适用房，那么原则上可以出售，但是应按一定的比例缴纳土地价 金。根据《中国人民解放军房地产管理条例》第十条的规定，军用房屋买卖需要报总后勤部批准，并根据后勤部制定的标准向军队缴纳相应的土地转让费。买卖这样的房屋需注意一定要经过批准，并且需要缴纳一定的费用。
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在什么情况下，农村房屋买卖是有效的？
答：随着中国城市进程的加快，拆迁开始向城市郊区扩展，农村房屋面临拆迁。面对巨额的拆迁补偿款，原来农村房屋的出卖者心理失衡，要求确认农村房屋买卖合同无效的纠纷不断增加。
农村房屋买卖同城市商品房的买卖是不同的。城市商品房的买卖对于合同双方的主体资格一般情况没有限制，但是对于农村的房屋对于购买方的主体资格 有着较为严格的限制。根据中国现行的法律和司法解释以及通常的法学理论，农村房屋买卖的买卖合同双方是同一村的村民之间的买卖合同是合法有效的。
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外村村民落户本村前签订的买房合同能否有效？
答：外村的村民如果在购买了农村房屋后，将户口迁入了本村，就成为了本村的村民，就成为了本村集体经济组织成员，享有了宅基地的资格。买卖双方签订了买卖合同，买方支付了价款，卖方交付了房屋，双方的买卖合同可以被法院认定合法有效。
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购买回迁房的法律风险及规避？
答：回迁房的性质有很多种，早期农民回迁房，是建设在集体土地上的，不可能办理房产证，法律安全性较差，这种房屋如无该村集体户口较好不要购买。如果对回迁房性质不清楚，在购买前可以先调查一下土地性质，再查一下规划。
农村拆迁，现在比较好的回迁房，叫三限三定房，有北京市特殊政策支持，这种房屋也是可以办证，也可以过户的，按两限房管理，也需要一定年限暂是五年，这种房屋在转让是需要向政府交一定的土地出让金，在合同签订时，要把这笔款考虑在内，且购房人要掌握主动权。
性质较好的可以考虑购买的早期有经济适用房，这个是可以购买的，需要注意的有四点：一是及时过户，这种房屋没有预售登记，当事人可以容易一房多 卖，根据司法实践先过户优先，如果过户时间不到，可以约定未来某一天过户，这个时间一定算好，要及时过户，二是安置回迁房与身份有关，一定要让夫妻都签 字，有时候连子女父母都在考虑到，只要是一并安置的较好让他们都知情。三是为了防止当事人不配合过户，可以做公证，授权购房人信任的人直接办理过户手续。 四是要约定高额违约金，尽量扣尾款。
因为房屋在法定的过户期限未到时，其本身亦无法转移登记他人，抵押也很难做到，实际上是有一定的安全性。
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购买国有土地上无规划房屋的的法律保障？
答：这种房屋是特殊的小产权房，购买后有一定的风险，但风险不大。他的特殊性在于，土地是国有土地使用权，且土地使用权人属于某一开发商或者公司建设的有正式规划的小区，产权明确，房屋由开发商建设而成但没有规划手续，或者不可能办理规划。这种房屋基本上没有办法办房产证， 但房屋本身属于开发商土地的附属物，只要给开发商签订了合同，就从开发商处取得了房屋所有权。这种房屋因为在小区内，不涉及政府利益，一般也不会以违障为 由拆除。因土地在小区内，该部分土地不可能转让他们或者抵押，所以土地使用问题基本没有外来威胁。但在法律上房屋属于地上附属物的范畴，而非合法住宅，土 地的使用权还属于开发商所有，开发商对房屋有一定威胁，所以要约定违约金。但所以开发商再收回土地没有利用价值，他们除了支付违约金，得不到好处，所以这 种房屋基本是安全的。但百年之后所有的房屋拆除重建，这种房屋可能无法分得土地使用权份额。
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不到出售时限的经济适用房及央产房如何买卖？
答：经济适用房的购买方案已经成熟，因为经济适用房只存在时间问题，如果过户时间不到，可以约定未来某一天过户，这个时间一定算好，因为房屋在 法定的过户期限未到时，其本身亦无法转移登记他人，抵押也很难做到，实际上是有一定的安全性，所以在房屋只要及时过户问题不大，另外可以做公证，授权购房 人信任的人直接办理过户手续。
央产房的的出售，一搬是单位形式审批，除单位保留部分产权的外，都不会阻止出售。这里需要防止的是售房人(本身与单位有良好关系)与单位配合不 办理审批手续，这里可以约定一定时限内未能审批违约责任。对售房人与单位配合不办理审批的，通过诉讼也有成功的案例，需要操作法院配合查明审批障碍，主动 承担解决障碍，只要没有过户障碍即可判决，当然可过后追偿。
