原标题：巨头竞逐“卡位” 长租公寓市场迎来大时代
作者：财丽颖
来源：可来专栏《主题投资》
20日消息，在国家部委和地方政府的大力推动下，阿里、京东、银联等相继进入住房租赁市场，万科、碧桂园、招商蛇口、龙湖、旭辉等房企则抢先“卡位”长租公寓业务，政企合力推进之下，我国的住房租赁市场的发展迎来大时代。
银行持续加码住房租赁市场
从去年11月开始，几大国有银行就密集进入住房租赁领域，多点布局，与房企合作，为住房租赁业务提供资金支持。
工商银行北京市分行与北京市保障性住房建设中心、北京城建(600266)集团等签署了住房租赁战略合作协议，未来5年将为北京住房租赁市场参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持，推动建立租购并举的住房制度。此外，工行已在北京、上海、广州、深圳、杭州5个城市开办了个人房屋租赁贷款业务。
今年2月，中国银行与万科、中海地产、华润置地等8家房企签署战略合作协议，计划提供住房租赁领域的融资，规模超过2000亿元。
3月12日，建设银行与新派公寓共同发起基于资产证券化的不动产专项并购基金，基金将用于收购一线及二线核心城市的存量资产或开发商合作定制长租公寓的物业，初期规模20亿元人民币，后期将根据收购需要扩大规模。
长租公寓的市场空间：
运营规模：长租公寓品牌竞相扩大市场规模
链家自有品牌自如通过整合链家渠道、资源，目前已拓房源数量达50万间，市场份额位居行业排名前列。经过融资后的自如市场估值也达到200亿，而自如未来目标是运营1000万自如客社区。
世联红璞目前已经在29个城市布局10万间租赁住房，远期目标将实现100万间的规模。
万科是较先试水长租公寓领域的房地产之一，2016年5月正式推出长租公寓统一品牌“泊寓”，目前已拓房源8万间，计划在2018年拓展45万间，远期规模也是定在了100万间。
招商蛇口扩张速度相比其他百万间目标企业更显得稳扎稳打，但未来目标规模也定在100万间，目前已拓房源主要来自在售或者自持物业。
表：长租公寓品牌规模及战略目标
存量时代来临，资本风口向服务与管理端转移
传统的房地产业务阶段上大致可以分为开发、交易、资产管理三个环节。按目前的市场空间估算，整体房地产服务市场空间在5.3万亿左右，这一个万亿市场中目前为止仍未成长出一个千亿市值的公司，A股市场中不多的地产服务类公司世联行市值只有160亿左右，可见行业投资价值仍未得到充分挖掘，而身处其中的企业业务收入和市场集中度仍有很大的提升空间。资产管理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。
存量时代来临，资本风口向服务与管理端转移
传统的房地产业务阶段上大致可以分为开发、交易、资产管理三个环节。按目前的市场空间估算，整体房地产服务市场空间在5.3万亿左右，这一个万亿市场中目前为止仍未成长出一个千亿市值的公司，A股市场中不多的地产服务类公司世联行市值只有160亿左右，可见行业投资价值仍未得到充分挖掘，而身处其中的企业业务收入和市场集中度仍有很大的提升空间。资产管理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。
国内租赁市场长期空间5万亿
从趋势上看，租赁市场的GMV由两个指标决定，一是住房自有率，二是租金开支占收入的比重。
我们国家目前的住房自有率没有官方的数据可以支撑，行业内各种抽样调查的数据大约在75%的范围内，根据国际经验，经济越发达，住房自有率越低。随着经济的进一步发展，整体住房自有率预计还有10个点以上的下降空间。
从另一个价格指标租金开支占收入比重来看，2016年我国的比重为19%，而从美国的经验看，全国平均为35%，一线城市平均为46%，二、三线均为31%。无论比照哪个标准，我国租赁人群在租金上的开支都有10个点以上的提升空间。在住房自有率和租金占比变化的共同作用下，预计2027年我国租赁市场将达到5万亿。
行业发展痛点：回报周期长、盈利难
在目前长租公寓领域还未出现垄断性龙头的局面下，所有的市场参与者都在积极扩大管理规模，抢占市场份额。地产服务商运营长租公寓获益方式主要来自于租金差但统计数据显示，深圳目前正常住宅的年租金回报率不到2%。因此，长租公寓目前面临周期长、利润低等大问题。
不过，种种迹象表明，住房租赁已由顶层设计转入实践探索，长租公寓的发展进入大时代。
世联行（002285）：
各项业务高速增长，遍地开花。公司业务主要分四大块:房地产交易服务、互联网+业务、资产管理服务和金融服务。除金融服务营业收入同比下滑18.98%以外，其他三块业务营业收入同比均出现较大幅度上升。房地产交易服务营收同比增长13.35%，互联网+营收同比增长61.25%，资产管理服务营收同比增长25.35%。
昆百大A（000560）：
公司商业经营管理面积近40万平方米，自持面积约 20万平方米（包含正在开发的百大国际派项目），其中昆明百货大楼新纪元店、百大新天地、昆百大新西南广场位于昆明市核心商业地段，百大新 都会位居呈贡新区的核心地段。公司经营网络覆盖全省，并开始向东南亚市场拓展业务的探索。
张江高科（600895）：
公司主营房地产开发与经营，公司受让地块内的土地开发与土地使用权经营，市政基础设施建设投资，物业投资和经营管理，商业化高科技项目投资与经营，设备供应与安装，建筑材料经营，仓储投资，与上述有关的有偿咨询业务。
市北高新（600604）：公司主要负责运营的市北高新园区，近年来不断优化产业结构，打造特色服务平台，完善产 业服务功能，已经形成了以总部经济为主导，以新一代信息技术、节能环保和检验检测等为特色 的产业发展新格局。
三六五网（300295）：
公司是一家专注服务于房地产和家居行业，致力于为我国房地产和家居消费者提供行业资讯、产品信息搜索和查询等服务，以降低其交易成本，同时帮助我国房地产和家居企业应用互联网进行产品推广和销售的企业，其主营业务主要包括：新房网络营销服务、家居网络营销服务以及研究咨询业务。
国创高新（002377）：
公司38亿收购深圳云房100%股权的重组方案刚刚获得中国证监会审核通过，有望成中国资本市场房地产服务排名前列股。深圳云房是一家以o2o模式为核心的房地产中介服务提供商，旗下拥有Q房网。另外需要一提的是，武汉长江新城选址落听，长江新城的建设被称为是“武汉500年未有的大变局”国创高新位居武汉，为我国先进的改性沥青生产企业，在湖北拥有特别先进的市场份额，未来将直接受益长江新城建设。
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