北京房价下降，离“住”的目标还有多远
谭浩俊 中国不良资产行业联盟研究员
只有住房租赁市场发展好了广大居民的住房理念转变了，围绕房价上涨的矛盾也就逐步淡化了，楼市管理的长效机制也就建立了。
国家统计局近日发布的2月70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，北京、天津、上海、南京等15个热点城市新建商品住宅销售价格变动继续呈现总体稳定态势。其中，北京新建商品住宅价格环比下降0.3%，同比下降0.3%；二手住宅价格环比下降0.5%，同比下降4.6%，同比降幅居70城首位。
从增速放慢到步入稳定再到出现小幅下降，北京的楼市变化正在逐步成为一线城市房价变动的风向标。虽然其他一线城市尚未出现房价下降的现象，但是，趋于稳定的价格以及平静的市场，已预示着市场和房价都在趋于理性，开发商不敢再死杠房价，炒房者则也不敢死命护房，而在通过一定的方式降价销售、降价出手。曾经的上涨预期，基本被楼市需求回归理性而击垮。如果谁还想继续对抗调控、对抗市场，就有可能面临调控和市场的“双杀”，带来难以估量的损失。
“房子是用来住的”已成调控杀手锏
一项调控政策的出台，不可能不对市场产生影响。哪怕这项政策再弱，也会对市场产生一定影响。那么，为什么此前的几次调控，都没有取得令人满意的效果，反而出现越调房价越高的现象呢？原因就在于，政策的针对性不强，导致调控的效果不佳。
很显然，此轮楼市调控在政策的制定方面，坚持了“房子是用来住的，不是用来炒的”原则。看起来只是一句很普通的表述，却抓住了楼市调控的根本，成为了楼市调控的杀手锏。因为，一旦房子回归“居住”属性，那么，房价也就自然而然地被作为调控的关键来对待，而不需要再象过去那样使用诸如“打压房价”、“遏制房价”、“控制房价”等既粗暴、又无效的口号。一旦“房子是用来住的”成为调控的主旋律，所有的调控政策，就必须围绕“房子是用来住的”而展开，而不是被房价牵着鼻子走。如排名前列放松限购的兰州市，虽然出发点是为了去库存。但是，为了防止房价反弹以及炒房现象重现，在放松限购的同时，收紧了限售。也就是说，纵然有人愿意炒房，也可能在限售方面受到严格限制，炒房的获利空间被有效压缩，一旦房价不会出现反弹，亏损的概率会更大。因此，对炒房者来说，只能是有炒房的心、没有炒房的胆，有炒房的内在冲动、没有炒房的外在条件。其他一些地方，也都小心翼翼地对待楼市调控，唯恐出现问题。热点城市出现房价趋稳和下降现象，也是这一要求得到落实的体现。
这也意味着，本轮楼市调控，从战略上讲，已经取得了阶段性成果，无论是市场和房价都在朝着理性回归的角度转变。从战术上讲，“房子是用来住的，不是用来炒的”要求，已经得到地方政府的认可与支持。即便想继续利用“土地财政”，也不敢违背调控要求，不敢再以房价上涨为代价。特别是一线等热点城市，在房价已经完全“脱轨”的情况下，也在想方设法、千方百计地让房价回归到正常轨道，避免给经济社会发展带来风险。
因城施策变成了地方的行动自觉
总结本轮楼市调控已经取得的成绩，一条非常重要的经验，就是通过因城放策，把调控的自主权交给地方，让地方在不违背调控基本原则的前提下，选择适合本地实际的调控方式、调控手段，出台相关的调控政策。实践证明，这样的操作方式，是完全符合当前楼市调控需要的，也是效果较好、作用较大的。因为，所谓因城施策，就是看各地调控的效果怎么样，别的不说，就从地方政府的“面子”上，也会让他们自觉地认识到不能让本地房价出现比其他地方上涨快的现象。如果每个地区都有这样的自觉了，房价自然会稳定，市场也会逐步平静。
也正因为如此，2017年底召开的全国住房城乡工作会议在给2018年楼市定位时，也进一步强调了因城施策的要求，提出了抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展的调控新要求。正是在这样的定位下，各地也对楼市调控政策做出了适度调整和优化组合，实行了松紧搭配、有保有压的策略，亦即放松限购、收紧限售，支持刚需、遏制炒作，淡化房价、平衡需求。有了这样的目标和要求，楼市调控就不可能走形，也不会再出现大起大落现象。
建立长效机制需要更加睿智
根据目前楼市调控的现状，主要出现了这样两方面现象：从宏观层面来看，一、二线城市的房价正在趋于稳定，特别是热点城市，有可能在稳定的基础上出现小幅下降，北京已经显现。三、四线城市则有可能继续保持房价的小幅增长，去库存过程中的刚性拉动，是导致房价上涨的主要原因。
从微观层面来看，由于某些政策的过度使用且或紧或松，已经导致刚性需求受到一定遏制。其中，房贷政策是较典型的方面，从去年的大口政策之门到今年的房贷利率一调再调，已经让许多刚性需求很难维持。长期下去，对楼市调控非常不利。
所以，必须按照中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”要求，对现行政策做出适当调整与优化，保持政策的稳定性和平衡性。毕竟，在政策层面，“住”是大力支持和鼓励的，需要遏制的是“炒”。
由于楼市调控已经步入深水区，因此，手段也必须更加睿智，重点抓好两个方面的工作：一是遏“炒”保“住”。亦即对炒房行为，必须继续以高压态势坚决遏制，决不能让炒房行为再现。其中，严格限售，是控制炒房的较核心手段。在此基础上，尽快推出房产税，特别是转让环节，对两套以上的转让房税以较高税收。而对刚性需求和改善性需求，则应当继续在政策上予以鼓励和支持，切莫伤害刚性需求，以保持市场的稳定。二是限“购”促“租”。十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，把“租”放在“购”的前面，也凸显了发展租赁市场的重要性。只有住房租赁市场发展好了广大居民的住房理念转变了，围绕房价上涨的矛盾也就逐步淡化了，楼市管理的长效机制也就建立了。
